Недвижимость - Real property

Эта статья о правовой концепции. О бизнесе по продаже и аренде недвижимости см. бизнес с недвижимостью.

В английский общее право, недвижимость, недвижимость, недвижимость, или же недвижимость является земельные участки какой свойство какого-то человека и всех структур (также называемых улучшения или же приспособления ) интегрированы или прикреплены к земле, включая посевы, здания, машины, колодцы, плотины, пруды, шахты, каналы и дороги, среди прочего. Термин исторический, возникший из прекращенного в настоящее время форма действия, которые различают споры о недвижимости и личная собственность споры. Личная собственность была и остается любой собственностью, не являющейся недвижимостью.

В странах с личным владением недвижимостью гражданский закон защищает статус недвижимости на рынках недвижимости, где Агенты по недвижимости работа на рынке купли-продажи недвижимости. Шотландский в гражданском праве недвижимость называется «наследуемой собственностью», а во французском праве она называется неподвижный ("недвижимость").

Историческое прошлое

Слово «настоящий» происходит от латинского res («вещь»), которая использовалась в Средний английский означать "относящиеся к вещам, особенно к недвижимости".^[1]

В общем праве недвижимое имущество - это имущество, которое может быть защищено каким-либо реальным действием,^[2] в отличие от личной собственности, где истец пришлось бы прибегнуть к другой форме действий. В результате такого формалистического подхода некоторые вещи, которые обычное право считает землей, не будут классифицироваться как таковые в большинстве современных правовых систем: например, Advowson (право назначать священника) было недвижимым имуществом. В отличие от прав арендатор возникают в результате личных действий, и поэтому общее право первоначально рассматривало аренду как часть личной собственности.^[3]

Закон теперь широко различает недвижимость (землю и все, что к ней прикреплено) и личная собственность (все остальное, например, одежда, мебель, деньги). Концептуальное различие заключалось между недвижимым имуществом, которое передавало бы право собственности вместе с землей, и движимым имуществом, на которое лицо сохраняло бы право собственности.

В современных правовых системах, основанных на английском общем праве, классификация имущества как недвижимого или личного может несколько варьироваться в зависимости от юрисдикции или даже в пределах юрисдикции в зависимости от цели, например, при определении того, может ли и как имущество облагаться налогом.

Бетелл (1998) содержит много информации об исторической эволюции недвижимости и прав собственности.

Идентификация недвижимости

Чтобы иметь любую ценность, претензия на любую собственность должна сопровождаться проверяемым и законным Описание недвижимости. В таком описании обычно используются естественные или искусственные границы, такие как побережья, реки, ручьи, гребни хребтов и т. Д. берега озера, шоссе, дороги, и железнодорожные пути или специальные маркеры, такие как Кэрнс, инспектор столбы, железные булавки или трубы, бетонные памятники, заборы официальные государственные геодезические знаки (например, нанесенные Национальная геодезическая служба ), и так далее. Во многих случаях описание относится к одному или нескольким лотам на платформа, карта границ собственности, хранящаяся в государственных архивах.

Эти юридические описания обычно описываются двумя разными способами: метры и границы, и лот и блок. Третий способ - это Система государственного землеустройства^[4], как используется в США.

• Метес. Термин «метес» относится к границе, определяемой измерением каждого прямого участка, определяемой расстоянием между конечными точками и ориентацией или направлением. Направление может быть простым пеленгом компаса (магнитным) или более точной ориентацией, определяемой точными методами съемки.
• Границы. Термин «границы» относится к более общему описанию границ, например вдоль определенного водотока, каменной стены, прилегающей дороги общего пользования, прилегающего собственника собственности или существующего здания. Система часто используется для определения более крупных участков собственности (например, ферм) и политических подразделений (например, границ города), где точное определение не требуется или было бы слишком дорого, или ранее обозначенные границы могут быть включены в описание.
• В Много & Блокировать Система, пожалуй, самая простая для понимания из трех основных систем опросов. Для юридического описания в системе лотов и блоков описание должно идентифицировать:
  • индивидуальный лот,
  • блок, в котором расположен лот, если применимо,
  • ссылка на подразделение с металлическими пластинами или его фазу,
  • ссылку, чтобы найти процитированную карту платформы (т.е., номер страницы и / или тома), и
  • описание места официальной записи на карте (например, записано в архивах инженера графства).
• 

  Основные меридианы и Исходные данные управляющий Соединенными Штатами Система государственного землеустройства.
  В Система государственного землеустройства (PLSS) - это геодезия метод, разработанный и используемый в Соединенные Штаты делить недвижимость продажа и заселение. В PLSS для разделения использовались условно прямоугольные формы. Базовая единица PLSS - это Раздел земли, обычно 1 квадратная миля. Сетка участков земли размером 6 на 6 миль образует то, что называется Городок. Поселки расположены к востоку и западу от Главный меридиан, и к северу и к югу от Исходный уровень.

Определены владения и права собственности

Закон признает различные виды интересов, называемые поместья, в недвижимости. Тип поместья обычно определяется языком поступок, арендовать, купчая, буду, земельный грант и др., посредством которых было приобретено имение. Усадьбы отличаются различной права собственности этот жилет в каждом, и которые определяют срок действия и возможность передачи различных владений. Сторона, пользующаяся поместьем, называется «арендатором».

Некоторые важные типы поместья на земле включают:

• Плата простая: Имущество на неопределенный срок, которое можно свободно передавать. Самый распространенный и, пожалуй, самый абсолютный тип недвижимости, при котором арендатор имеет наибольшую свободу действий в отношении распоряжения имуществом.
• Простое условное вознаграждение: наследство действует вечно до тех пор, пока не выполняется одно или несколько условий, предусмотренных лицом, предоставившим право собственности. Если такое условие все же возникает, собственность возвращается лицу, предоставившему право, или оставшаяся доля переходит к третьей стороне.
• Плата за хвост: Имущество, которое после смерти арендатора переходит к его или ее наследникам.
• Life Estate: Поместье, предназначенное для естественной жизни получателя гранта, называемое «пожизненным арендатором». Если пожизненное имущество может быть продано, продажа не меняет ее продолжительности, которая ограничена естественным сроком жизни первоначального получателя гранта.
• Имущество жизни Pur autre vie удерживается одним человеком за естественные жизнь другого человека. Такое наследство может возникнуть, если первоначальный пожизненный арендатор продаст свое пожизненное имущество другому или если пожизненное имущество первоначально было предоставлено Pur autre vie.
• Аренда: Имущество на ограниченный срок, как указано в договоре, называемое арендой, между стороной, предоставившей право аренды, называемой арендатором, и другой стороной, называемой арендодателем, имеющей более длительное имущество в собственности. Например, жительница квартиры с арендой на один год имеет в своей квартире наемное имущество. Арендаторы обычно соглашаются платить арендодателю заявленную арендную плату. Хотя право аренды относится к недвижимому имуществу, право аренды исторически классифицируется как личное имущество.

Арендатор, пользующийся неделимым имуществом в некотором имуществе после прекращения действия некоторого имения на ограниченный срок, называется «будущим интересом». Два важных типа будущих интересов:

• Реверсия: Возврат возникает, когда арендатор предоставляет имущество на меньший максимальный срок, чем его собственное. Право собственности на землю возвращается к первоначальному арендатору, когда истекает срок владения грантополучателем. Будущий интерес первоначального арендатора - возврат.
• Остаток: Остаток возникает, когда арендатор с простой оплатой предоставляет кому-то пожизненное имущество или простую условную плату и указывает третью сторону, которой земля переходит после окончания срока жизни или наступления этого условия. Говорят, что у третьей стороны есть остаток. Третье лицо может иметь законное право ограничить пожизненное использование земли арендатором.

Поместья могут проводиться совместно как совместные арендаторы с правом наследования или как общие арендаторы. Разница между этими двумя типами совместного владения земельным участком в основном заключается в наследовании имущества и долях участия, которыми владеет каждый арендатор.

В случае совместной аренды с правом наследования или JTWROS смерть одного арендатора означает, что оставшиеся арендаторы становятся единственными владельцами недвижимости. Наследникам умершего арендатора ничего не переходит. В некоторых юрисдикциях должны использоваться специальные слова «с правом наследования», или предполагается, что арендаторы являются общими арендаторами без права наследования. Совладельцы всегда заключают договор JTWROS равными долями, поэтому каждый арендатор должен владеть равной долей собственности независимо от любого вклада в покупную цену. Если собственность когда-нибудь будет продана или разделена, выручка должна быть распределена поровну, без каких-либо кредитов на превышение суммы, которую один совладелец мог внести для покупки собственности.

В случае смерти совладельца договора о совместном владении жильцами (TIC) наследуемая часть имущества будет пропорциональна его доле владения, которая считается равной для всех арендаторов, если иное не указано в соглашении. передаточный акт. Однако, если собственность TIC продана или разделена, в некоторых штатах, провинциях и т. Д., Может быть автоматически сделан кредит на неравные взносы в покупную цену (в отличие от раздела акта JTWROS).

Недвижимость может находиться в совместной собственности с несколькими арендаторами через такие устройства, как кондоминиум, жилищный кооператив, и строительный кооператив.

Пакет прав

Недвижимость уникальна, потому что с каждой частью собственности связано несколько прав. Например, в большинстве юрисдикций США признаются следующие права: право продавать; право аренды; право приобретать полезные ископаемые, газ, нефть и т. д. в пределах земли; право использования; право владеть; право на развитие; Эти множественные права важны, потому что владельцы недвижимости обычно могут делать то, что они хотят, с каждым правом. Например, владелец может сохранить все права, но сдать в аренду право на бурение нефтяных скважин нефтяной компании, или же владелец может сохранить все права, но сдать недвижимость в аренду арендатору. Другими словами, владелец может сохранить, сдать в аренду или продать права на землю.

Другие типы владения

• Аллодиальное название: Недвижимость, не зависящая от вышестоящего арендодателя. Аллодиум - это «Земля, находящаяся в абсолютном владении, без какого-либо лорда или начальника; земля, на которую не распространяются феодальные обязанности или бремя. Поместье, находящееся в абсолютном владении, без признания какого-либо начальника, которому в связи с этим причитаются какие-либо обязанности».^[5]

Юрисдикционные особенности

В законодательстве почти каждой страны государственный является конечным владельцем всей земли, находящейся под его юрисдикцией, потому что это суверен, или высший законодательный орган. Физические и юридические лица не имеют аллодиальный титул; они не владеют землей, а только пользуются земельными владениями на этой земле, что также известно как «справедливые интересы».^{[нужна цитата ]}

Австралия и Новая Зеландия

Во многих странах Название Торренса Система владения недвижимостью управляется и гарантируется государством и заменяет обременительное отслеживание прав собственности.^{[нужна цитата ]} Система титулов Torrens работает по принципу «правового титула путем регистрации» (т. Е. Неотменяемости зарегистрированного интереса), а не «регистрации правового титула». Система устраняет необходимость в цепочке титулов (т. Е. Отслеживание титула через ряд документов) и устраняет затраты на передачу прав на такие поиски. Государство гарантирует титул и обычно поддерживается схемой компенсации тем, кто потерял свой титул в результате деятельности государства. Это было на практике во всех Австралийский штатов и Новой Зеландии с 1858 по 1875 год, недавно был расширен до название страты, и был принят во многих штатах, провинциях и странах, а в измененном виде - в 9 штатах США.

объединенное Королевство

в объединенное Королевство, Корона считается конечным владельцем всей недвижимости в королевстве. Этот факт является существенным, когда, например, собственность была отвергнута ее бывшим владельцем, и в этом случае закон вымогать применяется. В некоторых других юрисдикциях (не включая США) недвижимость находится в собственности абсолютно.

Англия и Уэльс

Английское право сохранил различие в общем праве между недвижимостью и личной собственностью, в то время как гражданский закон различает «движимое» и «недвижимое» имущество. Согласно английскому праву, недвижимость не ограничивается владением недвижимостью и расположенными на ней зданиями - часто называемыми «землей». Недвижимость также включает множество правовых отношений между физическими лицами или владельцами земли, которые носят чисто концептуальный характер. Одно из таких отношений - это сервитут, где собственник одной собственности имеет право передать соседнюю собственность. Другой пример - это различные «бестелесные наследственности», такие как прибыль-à-prendre, где физическое лицо может иметь право собирать урожай с земли, которая является частью чужого имущества.

Английское право сохраняет ряд форм собственности, которые в значительной степени неизвестны в других юрисдикциях общего права, таких как Advowson, ответственность за ремонт алтаря и светлости поместье. Все они классифицируются как недвижимость, так как они были бы защищены реальные действия в раннем общем праве.

Соединенные Штаты

Каждый Штат США Кроме Луизиана имеет свои собственные законы, регулирующие недвижимое имущество и находящиеся в нем поместья, основанные на общее право. В Аризона,^{[нужна цитата ]} Под недвижимым имуществом обычно понимается земля и вещи, постоянно прикрепленные к ней. Вещи, которые постоянно привязаны к земле, которые также можно назвать улучшения, включая дома, гаражи и строения. Готовые дома могут получить аффидевит прикрепления.

Экономические аспекты недвижимости

Землепользование, оценка земли и определение доходов землевладельцев - одни из самых старых вопросов экономической теории. Земля - ​​важный вход (фактор производства ) для сельского хозяйства, и сельское хозяйство, безусловно, является наиболее важной экономической деятельностью в доиндустриальных обществах. С приходом индустриализации появляются новые важные области использования земли, такие как участки для заводов, складов, офисов и городских агломераций. Кроме того, стоимость недвижимого имущества в виде построек и машин, построенных руками человека, возрастает по сравнению с ценой только земли. Понятие недвижимости в конечном итоге охватывает все формы материальный основной капитал. с ростом добывающих отраслей недвижимость охватывает природный капитал. С развитием туризма и досуга недвижимость становится все более привлекательной и привлекательной.

Начиная с 1960-е, как часть развивающейся области право и экономика, экономисты и правоведы начали изучать права собственности пользуются арендаторы различных поместий, а также экономические выгоды и затраты на различные поместья. Это привело к значительному улучшению понимания:

• Права собственности пользуются арендаторы различных поместий. К ним относятся право:
  • Решите, как будет использоваться недвижимость;
  • Исключить других из пользования имуществом;
  • Передавать (отчуждать) некоторые или все эти права другим лицам на взаимоприемлемых условиях;
• Природа и последствия транзакционные издержки при смене и передаче наследства.

Для введения в экономический анализ права собственности см. Shavell (2004) и Cooter and Ulen (2003). Собрание научных статей по теме см. В Epstein (2007). Элликсон (1993) расширяет экономический анализ недвижимости за счет множества фактов, извлеченных из истории и этнография.

Смотрите также

• Benefice
• Вотчина
• Земельная собственность в Канаде
• Землевладение
• Арендодатель
• Место назначения
• Минеральные права
• Недвижимость
• Земельный отчет

Рекомендации

1. Краткий оксфордский словарь английского языка, Десятое издание, 1999 г., стр. 1192.
2. https://www.merriam-webster.com/dictionary/real%20action.
3. https://www.merriam-webster.com/dictionary/personal%20action.
4. "Руководство BLM по геодезическим инструкциям для исследования государственных земель Соединенных Штатов". www.blmsurveymanual.org. Получено 2020-05-03.
5. Черный, Генри Кэмпбелл (1910). Юридический словарь Блэка - 2-е издание.

дальнейшее чтение

Обзор недвижимости

• Шрам, Джозеф Ф., 2006. Оценка недвижимости, Rockwell Publishing.
• Мур, Джефф., 2005. Основная недвижимость, Psychology Press.

Закон о недвижимости

• Стоубак У. Б. и Дейл А. Уитмен, 2000. Закон собственности, 3-й. изд. Сент-Пол Миннесота: Издательство West Group.
• Томас, Дэвид А., изд., 1996. Томпсон о недвижимости. Шарлоттсвилль, Вирджиния: Michie Co.

Анализ права собственности

• Акерман, Б., Р. Элликсон и К. Роза, 2002 г. Перспективы имущественного права, 3-е изд. Закон и бизнес Аспена.
• Том Бетелл, 1998. Благороднейший триумф: собственность и процветание на протяжении веков. St Martin's Press. Для мирян.
• Роберт Кутер, и Томас Улен, 2003. Право и экономика, 4-й. изд. Эддисон-Уэсли. Гл. 4,5. Более простой текст.
• Элликсон, Роберт, 1993, "Недвижимость в земле," Йельский юридический журнал 102: 1315–1400.
• Ричард Эпштейн, изд., 2007, Экономика имущественного права. Эдвард Элгар. Антология статей, в основном из юридической литературы.
• Шавелл, Стивен, 2004. Основы экономического анализа права. Harvard Univ. Нажмите. Гл. 2–5. Более жесткий текст; обширные ссылки.
• Джереми Уолдрон, 1988. Право на частную собственность. Oxford Univ. Нажмите.
• Освальдо Д. Агкаойли, ISBN  971-23-4501-7, изд. 2006 г., Код регистрации собственности. Agcaoili. Право собственности на землю и дела: право собственности и случаи на Филиппинах.