Экономика недвижимости - Real estate economics

Экономисты по недвижимости анализируют спрос, предложение и цены на недвижимость.

Экономика недвижимости это применение экономических методов к рынки недвижимости. Он пытается описать, объяснить и спрогнозировать модели цен, спрос и предложение. Тесно связанная область жилищное хозяйство является более узким по своему охвату и сосредоточен на рынках жилой недвижимости, в то время как исследование тенденции в сфере недвижимости фокусируется на бизнесе и структурных изменениях, влияющих на отрасль. Оба основаны на анализе частичного равновесия (спрос и предложение ), экономика города, пространственная экономика, фундаментальные и обширные исследования, опросы и финансы.

Обзор рынков недвижимости

Основными участниками рынка недвижимости являются:

  • Пользователи: Эти люди одновременно являются владельцами и арендаторами. Они покупают дома или Коммерческая собственность в качестве инвестиции, а также для проживания или использования в качестве бизнеса. Компании могут требовать, а могут и не требовать, чтобы здания использовали землю. Земля может использоваться другими способами, например, для сельского хозяйства, лесного хозяйства или добычи полезных ископаемых.
  • Владельцы: Эти люди чистые инвесторы. Они не занимают приобретаемую недвижимость. Как правило, они сдают недвижимость в аренду другим лицам.
  • Арендаторы: Эти люди - чистые потребители.
  • Разработчики: Эти люди занимаются застройкой земли под здания для продажи на рынке.
  • Ремонтники: Эти люди поставляют на рынок отремонтированную недвижимость.
  • Фасилитаторы: В эту группу входят банки, брокеры по недвижимости, юристы, государственные регулирующие органы и другие лица, которые содействуют покупке и продаже недвижимости.

Выбор пользователей, владельцев и арендаторов формирует сторону спроса на рынке, в то время как выбор владельцев, застройщиков и реставраторов формирует сторону предложения. Чтобы применить простой анализ спроса и предложения к рынкам недвижимости, необходимо внести ряд изменений в стандартные микроэкономический предположения и процедуры. В частности, необходимо учитывать уникальные особенности рынка недвижимости. Эти характеристики включают:

  • Долговечность. Недвижимость долговечна. Здание может прослужить десятилетия или даже столетия, а земля под ним практически нерушима. В результате рынки недвижимости моделируются как фондовый / текущий рынок. Хотя пропорция сильно меняется во времени, подавляющее большинство строительного предложения состоит из фонда существующих зданий, в то время как небольшая часть состоит из потока новых разработок. Объем предложения недвижимости в любой период определяется существующим запасом в предыдущем периоде, скоростью ухудшения существующего фонда, скоростью обновления существующего фонда и потоком нового строительства в текущем периоде. Влияние изменений на рынке недвижимости, как правило, смягчается относительно большим количеством существующих зданий.
  • Неоднородность. Каждая единица недвижимости уникальна с точки зрения местоположения, здания и финансирования. Это затрудняет ценообразование, увеличивает затраты на поиск, создает информационная асимметрия, и сильно ограничивает заменяемость. Чтобы обойти эту проблему, экономисты, начиная с Мута (1960), определяют предложение в терминах обслуживаемых единиц; то есть любую физическую единицу можно разложить на услуги, которые она предоставляет. Олсен (1969) описывает эти единицы жилищных услуг как ненаблюдаемая теоретическая конструкция. Жилой фонд обесценивается, что качественно отличает его от новостроек. Процесс уравновешивания рынка действует на нескольких уровнях качества. Кроме того, рынок недвижимости обычно делится на жилой, коммерческий и промышленный сегменты. Его также можно разделить на подкатегории, такие как рекреационные, приносящие доход, исторические или охраняемые и т.п.
  • Высокие транзакционные издержки. Покупка и / или переезд в дом стоит намного дороже, чем большинство видов транзакций. Затраты включают расходы на поиск, сборы за недвижимость, транспортные расходы, судебные издержки, налоги на передачу земли и сборы за регистрацию документов. Затраты по сделке для продавца обычно составляют от 1,5% до 6% от покупной цены. В некоторых странах континентальной Европы транзакционные издержки как для покупателя, так и для продавца могут составлять от 15% до 20%.
  • Долгие задержки. Процесс корректировки рынка подвержен задержкам по времени из-за продолжительности времени, необходимого для финансирования, проектирования и строительства нового предложения, а также из-за относительно медленных темпов изменения спроса. Из-за этих задержек в краткосрочной перспективе существует большой потенциал нарушения равновесия. Механизмы корректировки имеют тенденцию быть медленными по сравнению с более подвижными рынками.
  • И инвестиционный товар, и товар потребления. Недвижимость может быть приобретена с расчетом на получение прибыли (инвестиционный товар), с намерением ее использовать (потребительский товар) или с тем и другим вместе. Эти функции могут быть разделены (участники рынка концентрируются на одной или другой функции) или объединены (в случае человека, который живет в собственном доме). Эта двойственная природа блага означает, что люди нередко чрезмерно инвестировать в недвижимости[нужна цитата ] то есть инвестировать в актив больше денег, чем он стоит на открытом рынке.
  • Неподвижность. Недвижимость локально неподвижна (за исключением мобильные дома, но земля под ними по-прежнему неподвижна). Потребители приходят к благу, а не к потребителю. Из-за этого не может быть физического рынка. Эта пространственная фиксация означает, что регулирование рынка должно происходить за счет переезда людей в жилые единицы, а не за счет перемещения товаров. Например, если вкусы меняются и все больше людей требует загородные дома, люди должны найти Корпус в пригороде, потому что невозможно привезти существующий дом и участок в пригород (даже домовладелец на колесах, который мог бы переместить дом, все равно должен найти новый участок). Пространственная устойчивость в сочетании с непосредственной близостью жилых единиц в городских районах предполагает наличие внешних эффектов, присущих данному месту.

Жилищная промышленность

Жилищная промышленность - это разработка, строительство, и продажа домов. Его интересы в США представляют Национальная ассоциация домостроителей (НАХБ).[1] В Австралии торговая ассоциация представление жилищного сектора является Ассоциация жилищной промышленности.[2] Это также относится к Рынок жилья что означает спрос и предложение на дома, как правило, в определенной стране или регионе. Рынок жилья включает такие характеристики, как предложение жилья, спрос на жилье, цены на жилье, арендный сектор и государственное вмешательство на рынке жилья.

Спрос на жилье

Основными факторами, определяющими спрос на жилье, являются: демографический. Но другие факторы, такие как доход, цена жилья, стоимость и наличие кредит, потребительские предпочтения, предпочтения инвесторов, цена заменители, и цена дополняет, все играют роль.

Ядро демографический переменными являются численность населения и рост населения: чем больше людей в экономике, тем выше спрос на жилье. Но это чрезмерное упрощение. Необходимо учитывать размер семьи, возрастной состав семьи, количество первых и вторых детей, чистую миграцию (иммиграция минус эмиграция ), формирование несемейного домохозяйства, количество двухсемейных домохозяйств, уровень смертности, уровень разводов, и браки. В экономике жилищного строительства элементарной единицей анализа является не индивид, как в стандартных частных случаях. модели равновесия. Скорее всего, жилищные услуги требуют домохозяйства: обычно одно домохозяйство на дом. Размер и демографический состав домохозяйств изменчив и не полностью зависит от внешних факторов. Это эндогенно для рынка жилья в том смысле, что по мере роста цен на жилищные услуги размер домохозяйства также будет увеличиваться.[нужна цитата ]

Доход также является важным определяющим фактором. Эмпирические измерения эластичность спроса по доходу в Северной Америке колеблется от 0,5 до 0,9 (De Leeuw, 1971). Если постоянный доход При измерении эластичности результаты несколько выше (Kain and Quigley 1975), потому что временный доход меняется от года к году и у разных людей, поэтому положительный временный доход будет иметь тенденцию нивелировать отрицательный переходный доход. Многие экономисты-жилищные экономисты используют постоянный доход, а не годовой, из-за высокой стоимости покупки недвижимости. Для многих недвижимость будет самой дорогой вещью, которую они когда-либо купят.

Цена на жилье также является немаловажным фактором. В эластичность цены Спрос на жилищные услуги в Северной Америке оценивается Полински и Эллвудом (1979) как отрицательный 0,7, а Мейзел, Бернем и Остин (1971) - как отрицательный 0,9.

Спрос отдельного домохозяйства на жилье можно смоделировать с помощью стандартной теории полезности / выбора. А вспомогательная функция, например U = U (X1, X2, X3, X4, ... Xn), можно построить, в котором полезность домохозяйства является функцией различных товаров и услуг (Xs). Это будет зависеть от бюджетное ограничение например, P1X1 + P2X2 + ... PnXn = Y, где Y - доступный доход домохозяйства, а Ps - цены на различные товары и услуги. Равенство означает, что деньги, потраченные на все товары и услуги, должны быть равны доступному доходу. Поскольку это нереально, модель необходимо скорректировать, чтобы учесть заимствования и сбережения. Требуется мера богатства, пожизненного или постоянного дохода. Модель также должна быть скорректирована с учетом неоднородности недвижимости. Это можно сделать, разобрав функцию полезности. Если жилищные услуги (X4) разделены на составляющие его компоненты (Z1, Z2, Z3, Z4, ... Zn), функция полезности может быть переписана как U = U (X1, X2, X3, (Z1, Z2, Z3 , Z4, ... Zn) ... Xn). Варьируя стоимость жилищных услуг (X4) и решая точки оптимальной полезности, можно построить график спроса домохозяйства на жилищные услуги. Рыночный спрос рассчитывается путем суммирования всех индивидуальных потребностей домохозяйств.

Поставка жилья

Клиент просматривает объявления о недвижимости в офисе агента в Linxia City, Китай

Застройщики обеспечивают жилищное строительство, используя землю, рабочую силу и различные ресурсы, такие как электричество и строительные материалы. Количество нового предложения определяется стоимостью этих ресурсов, ценой существующего фонда домов и технологией производства. Для типичного дома на одну семью в пригороде Северной Америки можно определить примерные проценты затрат следующим образом: затраты на приобретение - 10%; затраты на улучшение сайта, 11%; затраты на рабочую силу, 26%; затраты на материалы, 31%; финансовые затраты, 3%; административные расходы 15%; маркетинговые расходы - 4%. Многоквартирные жилые дома обычно распределяются следующим образом: затраты на приобретение - 7%; затраты на улучшение сайта, 8%; трудозатраты - 27%; затраты на материалы, 33%; финансовые затраты, 3%; административные расходы 17%; маркетинговые расходы - 5%. Требования к публичным подразделениям могут увеличить затраты на разработку до 3%, в зависимости от юрисдикции. Различия в строительных нормах и правилах определяют разницу в стоимости разработки примерно на 2%. Однако эти затраты на подразделения и строительные нормы обычно увеличивают рыночную стоимость зданий, по крайней мере, на сумму их затрат. А производственная функция Такие как Q=ж(L,N,M) можно построить, в котором Q количество построенных домов, N количество занятого труда, L это количество используемой земли, и M количество других материалов. Однако эта производственная функция должна быть скорректирована с учетом ремонта и увеличения существующих зданий. Для этого строится вторая производственная функция, которая включает в себя фонд существующего жилья и его возраст в качестве определяющих факторов. Две функции суммируются, и получается общая производственная функция. В качестве альтернативы гедонистическое ценообразование модель может быть регрессией.

В долгосрочной перспективе ценовая эластичность предложения довольно высока. Джордж Фаллис (1985) оценивает его как 8,2, но в краткосрочной перспективе предложение, как правило, очень неэластично по цене. Эластичность предложения и цены зависит от эластичности замещения и ограничений предложения. Существует значительная взаимозаменяемость как между землей и материалами, так и между трудом и материалами. В дорогостоящих местах застройщики обычно могут строить многоэтажные бетонные здания, чтобы уменьшить количество используемой дорогой земли. Поскольку затраты на рабочую силу увеличились с 1950-х годов, были использованы новые материалы и капиталоемкие методы, чтобы сократить количество используемой рабочей силы. Однако ограничения предложения могут существенно повлиять на заменяемость. В частности, отсутствие предложения квалифицированной рабочей силы (и профсоюз требований) может сдерживать замещение от капитала к труду. Доступность земли также может ограничивать возможность замещения, если интересующая область очерчена (т.е. чем больше площадь, тем больше поставщиков земли и тем больше замещение возможно). Контроль землепользования, такой как зонирование устав может также снизить заменяемость земель.

Механизм регулировки

Основным механизмом корректировки является модель «запас / поток», отражающая тот факт, что около 98% рынка составляют существующие запасы, а около 2% - поток новых зданий.

Экономика недвижимости - basic model.png

На приведенной ниже диаграмме запас жилищного строительства представлен на левой панели, а новый поток - на правой панели. В основном механизме регулировки есть четыре ступени. Во-первых, начальная равновесная цена (Ro) определяется пересечением предложения существующего жилого фонда (SH) и спрос на жилье (D). Затем эта рента переводится в стоимость (Vo) путем дисконтирования денежных потоков. Стоимость рассчитывается путем деления арендной платы текущего периода на ставку дисконтирования, то есть бессрочно. Затем стоимость сравнивается со стоимостью строительства (CC), чтобы определить, существуют ли выгодные возможности для разработчиков. Пересечение затрат на строительство и стоимости жилищных услуг определяет максимальный уровень ввода нового жилья (HSo). Наконец, количество введенного в эксплуатацию жилья в текущем периоде добавляется к имеющемуся жилому фонду в следующем периоде. В следующем периоде кривая предложения SH сместится вправо по сумме HSo.

Корректировка с амортизацией

Экономика недвижимости - with depreciation.png

На диаграмме справа показаны эффекты амортизации. Если предложение существующего жилья ухудшается из-за износа, то фонд предложения жилья обесценивается. Из-за этого предложение жилья (Шо) сместится влево (на SH1), что приводит к новому равновесному спросу R1 (поскольку количество домов уменьшилось, но спрос все еще есть). Увеличение спроса со стороны Ro к R1 сдвинет функцию значения вверх (с Vo к V1). В результате можно будет рентабельно производить больше домов, а количество новых домов увеличится (с HSo к HS1). Тогда подача корпуса вернется в исходное положение (SH1 к Шо).

Увеличение спроса

Экономика недвижимости - краткосрочный рост спроса.png

На диаграмме справа показаны эффекты увеличения спроса в краткосрочной перспективе. Если есть рост спроса на жилье, например, сдвиг с Делать к D1 будет корректировка цены или количества, либо и то, и другое. Чтобы цена оставалась прежней, должно увеличиваться предложение жилья. То есть поставка Шо должен увеличиться на HS.

Увеличение затрат

Экономика недвижимости - краткосрочное увеличение стоимости.png

На диаграмме справа показаны эффекты увеличения затрат в краткосрочной перспективе. Если затраты на строительство увеличатся (скажем, от CCo к CC1), разработчики сочтут свой бизнес менее прибыльным и будут более избирательны в своих начинаниях. Вдобавок некоторые разработчики могут покинуть индустрию. Количество вводов жилья уменьшится (HSo к HS1). Это в конечном итоге снизит уровень предложения (с Шо к SH1) по мере обесценивания существующего жилищного фонда. Цены будут иметь тенденцию к росту (с Ro к R1).

Финансирование недвижимости

Существуют разные способы финансирования недвижимости: государственные и коммерческие источники и учреждения. Покупатель жилья или строитель может получить финансовую помощь от ссудо-сберегательных ассоциаций, коммерческих банков, сберегательных касс, ипотека банкиры и брокеры, страхование жизни компании, кредитные союзы, федеральные агентства, индивидуальные инвесторы и застройщики.[нужна цитата ]

За последнее десятилетие цены на жилую недвижимость в Пекине и Шанхае ежегодно увеличивались в среднем на двузначные числа. Однако многие наблюдатели и исследователи утверждают, что фундаментальные факторы жилищного сектора, как отраслевые, так и макроэкономические, могли быть движущей силой волатильности цен на жилье.[3]

Ссудо-сберегательные ассоциации

Основная статья: Ссудо-сберегательная ассоциация

Важнейшее назначение этих учреждений - выдача ипотечных кредитов на жилую недвижимость. Эти организации, которые также известны как сберегательные ассоциации, строительные и ссудные товарищества, кооперативные банки (в Новая Англия ) или приусадебных товариществ (в Луизиана ), являются основным источником финансовой помощи для большого сегмента американских домовладельцев.[4] Как организации, занимающиеся жилищным финансированием, они уделяют основное внимание домам на одну семью и имеют все необходимое для выдачи ссуд в этой области.

Некоторые из наиболее важных характеристик ссудо-сберегательной ассоциации:[4]

  1. Как правило, это учреждение по жилищному финансированию, находящееся в частной собственности и управляемое на местном уровне.
  2. Он получает сбережения физических лиц и использует эти средства для предоставления долгосрочных амортизированных ссуд покупателям жилья.
  3. Он выдает ссуды на строительство, покупку, ремонт или рефинансирование домов.
  4. Он зарегистрирован на уровне штата или федерации.

Коммерческие банки

Основная статья: Коммерческий банк

В связи с изменениями в банковском законодательстве и политике коммерческие банки становятся все более активными в жилищном финансировании. При получении ипотеки на недвижимость эти учреждения придерживаются двух основных правил:[4]

  1. У некоторых банков есть активные и хорошо организованные отделы, основная функция которых - активно конкурировать за ссуды на недвижимость. В районах, где отсутствуют специализированные финансовые учреждения, занимающиеся недвижимостью, эти банки становятся источником жилищных и сельскохозяйственных ипотечных ссуд.
  2. Банки приобретают ипотечные кредиты, просто покупая их у ипотечных банкиров или дилеров.

Кроме того, дилерские сервисные компании, которые первоначально использовались для получения автокредитов для постоянных кредиторов, таких как коммерческие банки, хотели расширить свою деятельность за пределы своей местности. Однако в последние годы такие компании сконцентрировались на получении кредитов на мобильный дом в больших объемах как для коммерческих банков, так и для ссудо-сберегательных ассоциаций. Сервисные компании получают эти ссуды у розничных дилеров, как правило, без права регресса. Почти все соглашения с банками или обслуживающими компаниями содержат полис кредитного страхования, который защищает кредитора в случае неисполнения обязательств потребителем.[4]

Сберегательные кассы

Основная статья: Сберегательный банк

Эти депозитарии финансовые учреждения зарегистрированы на федеральном уровне, в основном принимают потребительские вклады и выдают ипотечные ссуды.[4]

Ипотечные банкиры и брокеры

Основная статья: Ипотечный брокер

Ипотечные банкиры - это компании или частные лица, которые выдают ипотечные ссуды, продают их другим инвесторам, обслуживают ежемесячные платежи и могут действовать в качестве агентов по распределению средств на налоги и страхование.

Ипотечные брокеры предоставляют покупателям жилья ссуды из различных источников ссуд. Их доход поступает от кредитора, выдающего ссуду, как и в любом другом банке. Поскольку они могут привлекать различных кредиторов, они могут делать покупки от имени заемщика и достигать наилучших доступных условий. Несмотря на законодательство, которое может благоприятствовать крупным банкам, ипотечные банкиры и брокеры поддерживают конкуренцию на рынке, поэтому крупнейшие кредиторы должны продолжать конкурировать по цене и обслуживанию. По словам Дона Бернетта из Brightgreen Homeloans в Порт-Орандж, Флорида, «ипотечный банкир и брокер имеют жизненно важное значение для поддержания конкурентного баланса в ипотечной отрасли. Без этого крупнейшие кредиторы могли бы ненадлежащим образом влиять на ставки и ценообразование, потенциально нанося ущерб Потребитель. Конкуренция заставляет каждую организацию в этой отрасли постоянно улучшать свои показатели, и в этом сценарии выигрывает потребитель ».[4]

Компании по страхованию жизни

Страхование жизни компании - еще один источник финансовой помощи. Эти компании предоставляют ссуды под недвижимость в качестве одной из форм инвестиций и время от времени корректируют свои портфели с учетом меняющихся экономических условий. Лица, ищущие ссуду в страховой компании, могут иметь дело напрямую с местным филиалом или с местным брокером по недвижимости, который выступает в качестве кредитного корреспондента для одной или нескольких страховых компаний.[4]

Кредитные союзы

Основная статья: Кредитный союз

Эти кооперативные финансовые учреждения организованы людьми, которые имеют общие узы, например, сотрудниками компании, профсоюза или религиозной группы. Некоторые кредитные союзы предлагают жилищные ссуды в дополнение к другим финансовым услугам.[4]

Агентства при федеральной поддержке

При определенных условиях и ограничениях средств Управление ветеранов (VA) предоставляет прямые ссуды кредитоспособным ветеранам в районах дефицита жилищного кредита, определенных администратором VA. Такие районы, как правило, представляют собой сельские районы, а также небольшие города и поселки, не расположенные рядом со столичными или пригородными районами крупных городов - районы, где кредиты GI от частных учреждений недоступны.

Упомянутые здесь федерально поддерживаемые агентства не включают так называемых кредиторов второго уровня, которые выходят на сцену после ипотека согласовывается между кредитным учреждением и индивидуальным покупателем жилья.[4]

Инвестиционные фонды в сфере недвижимости

Основная статья: Инвестиционный фонд недвижимости

Инвестиционные фонды недвижимости (REIT ), которая началась, когда Закон об инвестиционных фондах недвижимости вступил в силу 1 января 1961 г., доступны. REIT, как ссудо-сберегательные ассоциации, занимаются кредитованием недвижимости и могут обслуживать и обслуживают национальный рынок недвижимости, хотя в их деятельности произошла определенная специализация.[4]

в Соединенные Штаты, REIT обычно платят мало или вообще не платят федеральный подоходный налог но они подчиняются ряду особых требований, изложенных в Кодекс внутренних доходов, одним из которых является требование ежегодно распределять не менее 90% налогооблагаемого дохода в виде дивиденды акционерам.

Влияние коронавируса на недвижимость

COVID-19 нажмите кнопку паузы на Американская экономика в середине марта. Голдман Сакс, JP Morgan, и Морган Стенли все призывают к глубокому погружению в экономику во втором квартале этого года. Хотя, судя по техническому определению этого слова, мы еще не находимся в рецессии, большинство полагает, что история покажет, что мы были в рецессии с апреля по июнь. Но если посмотреть на текущие показатели безработицы, они все еще не так плохи, как во время Великой депрессии. И вы должны помнить, что это была медицинская проблема, которая привела к экономическому спаду. Во время Великой депрессии экономика развалилась сама собой. Бюро статистики труда (BLS) сообщает, что 90% потерь рабочих мест являются временными. Кроме того, сейчас есть государственная помощь. Где во время Великой депрессии не было. [5]

Другие источники

Основная статья: Креативное инвестирование в недвижимость

Индивидуальные инвесторы представляют собой довольно крупный, но несколько сокращающийся источник денег для жилищных ипотечных кредитов. Опытные наблюдатели утверждают, что эти кредиторы предпочитают более краткосрочные обязательства и обычно ограничивают свои ссуды менее чем двумя третями стоимости жилой недвижимости. Точно так же строительные подрядчики иногда принимают вторую ипотеку в качестве частичной оплаты стоимости строительства дома, если покупатель не может повысить общую сумму первоначального взноса выше суммы первой предложенной ипотечной суммы.[4]

Кроме того, покупатели жилья или строители могут сэкономить свои деньги, используя ФСБО чтобы не платить лишние комиссии.

Смотрите также

Рекомендации

  1. ^ О Национальной ассоциации домостроителей В архиве 2010-09-22 на Wayback Machine, по состоянию на 16 сентября 2010 г.
  2. ^ Домашняя страница Ассоциация жилищной промышленности
  3. ^ Дэн, Юнхэн; Жирардин, Эрик; Joyeux, Roselyne (2018). «Основы и волатильность цен на недвижимость в Китае: стратегия последовательного моделирования» (PDF). Обзор экономики Китая. 48: 205–222. Дои:10.1016 / j.chieco.2016.10.011.
  4. ^ а б c d е ж грамм час я j k Мишлер, Лон; Коул, Роберт Э. (1995). Управление потребительским и коммерческим кредитованием. Хоумвуд: Ирвин. С. 123–128. ISBN  978-0-256-13948-8.
  5. ^ https://www.frankelrealtygroup.com/blog/what-is-happening-in-the-real-estate-market-right-now.html
  • Bourne, L. S. и Hitchcock, J. R. editors., (1978) Рынки городского жилья: последние направления исследований и политики, Университет Торонто Пресс, Торонто, 1978.
  • Де Леу, Франк (1971). «Спрос на жилье: обзор перекрестных доказательств». Обзор экономики и статистики. 53 (1): 1–10. Дои:10.2307/1925374. JSTOR  1925374.
  • Фаллис, Г. (1985) Жилищная экономика, Баттерворт, Торонто, 1985.
  • Харрис, Ричард (2016). «Повышение фильтрации вниз». История социальных наук. 37 (4): 515–549. Дои:10.1017 / S0145553200011950.
  • Каин Дж. Ф. и Куигли Дж. М. (1975) Рынки жилья и расовая дискриминация, Национальное бюро экономических исследований, Нью-Йорк.
  • Кавагути, Ю., (2013), Экономика недвижимости, Сейбунша, Токио.
  • Кавагути, Ю., (2001), Финансовый инжиниринг в сфере недвижимости ", Сейбунша, Токио.
  • Maisel, Sherman J .; Бернхэм, Джеймс Б.; Остин, Джон С. (1971). «Спрос на жилье: комментарий». Обзор экономики и статистики. 53 (4): 410–413. Дои:10.2307/1928748. JSTOR  1928748.
  • Мут, Р. (1960) «Спрос на несельскохозяйственное жилье», под ред. А. К. Харбергера, Спрос на товары длительного пользования, University of Chicago Press, Чикаго, 1960.
  • Олсен, Эдгар О. (сентябрь 1969 г.). «Конкурентная теория рынка жилья». Американский экономический обзор. 59 (4, часть 1): 612–22. JSTOR  1813226.
  • Полинский, А. Митчелл; Элвуд, Дэвид Т. (1979). «Эмпирическая сверка микро- и групповых оценок спроса на жилье». Обзор экономики и статистики. 61 (2): 199–205. Дои:10.2307/1924587. JSTOR  1924587.

внешняя ссылка