Страхование ипотеки - Mortgage insurance

Информацию о страховании, гарантирующем выплату ипотеки в случае смерти или инвалидности, см. ипотечное страхование жизни.

Страхование ипотеки (также известный как ипотечная гарантия и страхование жилищного кредита) является страховой полис который компенсирует кредиторам или инвесторам убытки из-за дефолт из ипотечный заем. Страхование ипотеки может быть государственным или частным, в зависимости от страховщика. Эта политика также известна как гарантия выплаты ипотечного возмещения (MIG), особенно в Великобритании.

Австралия

В Австралии заемщики должны платить кредиторам ипотечное страхование (LMI) за жилищные ссуды, превышающие 80% от покупной цены.[1][нужна цитата ]

Сингапур

В Сингапур, это обязательно для владельцев HDB квартиры иметь ипотечное страхование, если они используют остаток в своих Центральный резервный фонд (CPF) счета для оплаты ежемесячного платежа по ипотеке. Однако у них есть выбор выбрать ипотечное страхование, администрируемое Советом CPF, или оговоренных частных страховщиков.[нужна цитата ]

С другой стороны, владельцы частных домов в Сингапуре не обязаны оформлять ипотечную страховку.

Соединенные Штаты

Страхование частной ипотеки

Частное ипотечное страхование, или PMI, обычно требуется в большинстве обычных (не поддерживаемых государством) ипотечных программ, когда первоначальный взнос или позиция в капитале составляют менее 20% от стоимости имущества. Другими словами, при покупке или рефинансировании дома с помощью обычной ипотеки, если отношение ссуды к стоимости (LTV) превышает 80% (или, что эквивалентно, позиция собственного капитала меньше 20%), от заемщика, скорее всего, потребуется иметь частную ипотечную страховку.

Ставки PMI могут варьироваться от 0,14% до 2,24% от основного баланса в год в зависимости от процента застрахованного кредита, LTV, фиксированной или переменной структуры процентных ставок и кредитный рейтинг.[2] Ставки могут выплачиваться единовременно, ежегодно, ежемесячно или в некоторой их комбинации (раздельные премии). Большинство людей платят PMI 12 ежемесячными платежами как часть выплаты по ипотеке.

В США платежи заемщика по PMI не подлежали налогообложению до 2018 года.

Страхование частной ипотечной ссуды, оплачиваемое заемщиком

Частное ипотечное страхование, оплачиваемое заемщиком, или BPMI, является наиболее распространенным типом PMI на сегодняшнем рынке ипотечного кредитования. BPMI позволяет заемщикам получить ипотечный кредит без 20% первоначального взноса, покрывая кредитора дополнительный риск ипотеки с высокой стоимостью кредита (LTV). Соединенные штаты Закон о защите домовладельцев 1998 г. позволяет заемщикам запрашивать отмену PMI, когда сумма задолженности снижается до определенного уровня. Закон требует отмены ипотечного страхования, оплачиваемого заемщиком, по достижении определенной даты. Это дата, когда заем по расписанию достичь 78% первоначальной оценочной стоимости или будет достигнута продажная цена, в зависимости от того, что меньше, на основе исходной график амортизации для кредитов с фиксированной ставкой и текущий график погашения для ипотечных кредитов с регулируемой процентной ставкой. При определенных обстоятельствах BPMI может быть аннулировано раньше, если обслуживающий персонал заказывает новую оценку, показывающую, что остаток по кредиту составляет менее 80% от стоимости дома из-за повышения его стоимости. Обычно для этого требуется как минимум два года своевременных выплат. Требования к LTV каждого инвестора для отмены PMI различаются в зависимости от возраста кредита и текущего или первоначального проживания в доме. Хотя Закон применяется только к одноквартирным основным домам при закрытии, инвесторы Фанни Мэй и Freddie Mac позволяют ипотечным служащим следовать тем же правилам для вторичного жилья. Инвестиционная недвижимость обычно требует более низкого LTV.

Наблюдается растущая тенденция использования BPMI с программой Fannie Mae 3% первоначального взноса. В некоторых случаях Кредитор предоставляет заемщику кредит для покрытия затрат на BPMI.

Кредитор оплатил частную ипотечную страховку

Платное частное ипотечное страхование, оплачиваемое кредитором, или LPMI, аналогично BPMI, за исключением того, что оно оплачивается кредитором и встроено в процентную ставку по ипотеке. LPMI обычно присущ ссудам, которые утверждают, что не требуют ипотечного страхования для ссуд с высоким LTV. Преимущество LPMI заключается в том, что общий ежемесячный платеж по ипотеке часто ниже, чем у сопоставимого кредита с BPMI, но поскольку он встроен в процентную ставку, заемщик не может избавиться от него, когда позиция собственного капитала достигает 20% без рефинансирования.

Контракты

Как и в случае с другими видами страхования, страховой полис является частью страховой сделки. В ипотечном страховании основной полис, выданный банку или другому ипотечному субъекту (держателю полиса), излагает условия страхового покрытия по страховым сертификатам. Сертификаты документируют конкретные характеристики и условия каждой отдельной ссуды. Основная политика включает в себя различные условия, включая исключения (условия для отказа в покрытии), условия уведомления о невыполнении обязательств по ссудам и урегулирование требований.[3] Договорные положения в генеральном полисе стали предметом повышенного внимания с момента кризис субстандартной ипотеки В Соединенных Штатах. Основные политики обычно требуют своевременного уведомления о невыполнении обязательств, включая положения о ежемесячных отчетах, ограничения времени для подачи иска, арбитражные соглашения и исключения за небрежность, искажение фактов и другие условия, такие как наличие ранее существовавших загрязнителей окружающей среды. Иногда исключения содержат «положения о неопровержимости», которые ограничивают возможность ипотечного страховщика отказывать в покрытии искажений, приписываемых держателю полиса, в случае осуществления двенадцати последовательных платежей, хотя эти положения о неоспоримости обычно не применяются к откровенному мошенничеству.[4]

Покрытие может быть аннулирован если существует искажение фактов или мошенничество. В 2009 году Окружной суд Соединенных Штатов Центрального округа Калифорнии постановил, что ипотечное страхование не может быть отменено "в масштабах всего".[4]

История

Ипотечное страхование зародилось в Соединенных Штатах в 1880-х годах, а первый закон о нем был принят в Нью-Йорке в 1904 году. Отрасль выросла в ответ на пузырь на рынке недвижимости 1920-х годов и была «полностью банкротом» после Великой депрессии. К 1933 году частных компаний по ипотечному страхованию не существовало.[5]:15 Банкротство было связано с участием отрасли в «ипотечных пулах», ранняя практика похожа на ипотеку. секьюритизация. Федеральное правительство начало страхование ипотечных кредитов в 1934 году через Федеральное жилищное управление и Администрацию ветеранов, но после Великой депрессии в США не было разрешено частное страхование ипотечных кредитов до 1956 года, когда Висконсин принял закон, разрешающий первой страховой компании после депрессии. Корпорация по страхованию ипотечных гарантий (MGIC), подлежит фрахтованию. За этим последовал закон Калифорнии в 1961 году, который стал стандартом для законов о ипотечном страховании других штатов. В конце концов Национальная ассоциация комиссаров по страхованию создал модельный закон.[6]

Макс Х. Карл, поверенный по недвижимости из Милуоки, изобрел современную форму частное страхование ипотеки. В 1950-х Карл был разочарован временем и документами, необходимыми для получения дома, подкрепленного страховкой федерального правительства, единственной доступной в то время. В 1957 году, используя $ 250 000, собранные от друзей и других инвесторов в своем родном городе Милуоки, Карл основал Страховую корпорацию по ипотечным гарантиям. В отличие от многих ипотечных страховщиков, которые потерпели крах во время Великой депрессии, MGIC застрахует только первые 20 процентов убытков по ипотечным кредитам, не выполнившим свои обязательства, таким образом ограничивая свои риски и создавая дополнительные стимулы для ссудо-сберегательных ассоциаций и других кредиторов выдавать ссуды только тем покупателям жилья, которые могли позволить им. Гарантии было достаточно, чтобы побудить кредиторов по всей стране выдавать ипотечные ссуды покупателям, чей первоначальный взнос составлял менее 20 процентов от стоимости дома. Доступность кредита способствовала росту жилищного строительства в 1960-х и 1970-х годах. К моменту смерти Карла в 1995 году более 12 процентов из почти 4 триллионов долларов США по ипотечным жилищным кредитам имели частное ипотечное страхование.[7]

В 1999 г. вступил в силу Закон о защите домовладельцев 1998 г. как федеральный закон Соединенных Штатов, который требует автоматического прекращения ипотечного страхования в некоторых случаях для домовладельцев, когда стоимость ссуды на дом достигает 78%; до закона домовладельцы имели ограниченные возможности отмены[8] и, по одной из оценок, 250 000 домовладельцев платили за ненужную ипотечную страховку.[9] Подобные государственные законы существовали в восьми штатах на момент принятия;[10] в 2000 г. иск Элиот Спитцер привел к возмещению из-за несоблюдения ипотечными страховщиками закона штата Нью-Йорк 1984 года, который требовал от страховщиков прекратить взимать с домовладельцев плату после определенного момента.[11] Эти законы могут продолжать применяться; например, закон Нью-Йорка предусматривает «более широкую защиту».[12]

За Федеральное жилищное управление -застрахованные ссуды, требования отмены могут быть более сложными.[13]

Смотрите также

Рекомендации

  1. ^ «Первые покупатели жилья: что такое ипотечное страхование кредиторов (LMI) | RAMS». www.rams.com.au. Получено 2018-03-14.
  2. ^ [1].
  3. ^ Основные полисы и другие документы по ипотечному страхованию подаются в регулирующие органы штата и доступны для всеобщего ознакомления. В некоторых штатах эти документы доступны в Интернете, например в Управлении страхования штата Вашингтон. Онлайн-поиск по тарифам и заполнению форм. Например, см. Идентификатор трекера OIC 202889 для получения информации о полисе ипотечного страхования Республиканской ипотечной страховой компании Флориды.
  4. ^ а б Эллисон Дж. (2010). Возникающие споры, связанные с покрытием ипотечного страхования В архиве 2012-07-22 в Wayback Machine. Reed Smith LLP. MBA Правовые вопросы / Конференция по соблюдению нормативных требований.
  5. ^ Herzog TN. (2009). История ипотечного финансирования с акцентом на ипотечное страхование. Общество актуариев.
  6. ^ Джеффи Д. (2006). Ограничения монолинии с заявлениями на ипотечное страхование и страхование прав собственности. Обзор промышленной организации.
  7. ^ Квинт М. (1995). Макс Х. Карл, 85 лет, пионер ипотечного страхования. "Нью-Йорк Таймс".
  8. ^ Совет Федеральной резервной системы. 3 июня 2013 года FHA больше не отменяет ипотечное страхование после достижения 78% LVT. FHA требует, чтобы ипотечное страхование выплачивалось в течение всего срока ссуды.Закон о защите домовладельцев (HOPA) пересмотрел порядок проведения экзаменов. Управление по делам потребителей CA 04-5.
  9. ^ Харни К. (1998). Конгресс обещает отменить законопроект о ненужном ипотечном страховании. Daily Press (Вирджиния).
  10. ^ Харни К. (1998) Новый законопроект о ипотечном страховании может положить конец ненужной переплате. Daily Press (Вирджиния).
  11. ^ Жареный JP. (2000). 10 000 домовладельцев получат возмещение по ипотечному страхованию. Нью-Йорк Таймс.
  12. ^ NY Ins. Раздел 6503 (d) в FAQ: АННУЛИРОВАНИЕ MI В СООТВЕТСТВИИ С ЗАКОНОМ О ЗАЩИТЕ ПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ И ВОЗВРАТ VS. ВОЗВРАТНЫЙ ПРЕМИУМ В архиве 2013-05-18 в Wayback Machine. Объединенная гарантия.
  13. ^ МакМахон Б. (2011). Отмена ипотечного страхования: мифы и реалии. РИС Медиа.