Зонирование - Zoning

Эта статья о практике землеустройства. Для использования в других целях см. Зонирование (значения).

Зонирование это метод городское планирование в котором муниципалитет или другой уровень правительство делит землю на области, называемые зонами, каждая из которых имеет набор правил для новой застройки, который отличается от других зон. Зоны могут быть определены для одноразового использования (например, Жилой, промышленный ), они могут комбинировать несколько совместимых видов деятельности путем использования, или в случае зонирования на основе форм различные правила могут регулировать плотность, размер и форму разрешенных зданий независимо от их использования. Правила планирования для каждой зоны определяют, может ли быть предоставлено разрешение на строительство для данной застройки. Зонирование может определять различные виды прямого и условного использования земли. Может указывать на размер и габариты лоты эта земля может быть подразделяется в, или форма и масштаб зданий. Эти руководящие принципы установлены для того, чтобы направлять рост и развитие городов.[1][2]

Зонирование - это наиболее распространенный метод нормативного городского планирования, используемый местными органами власти в развитых странах.[3][4][5] Исключения включают объединенное Королевство и город Хьюстон.[6]

Схема зонирования генерального плана территории Город Скопье, Северная Македония. Разные районы городского зонирования представлены разными цветами.

Объем

Основная цель зонирования - разделить использование, которое считается несовместимым. На практике зонирование также используется для предотвращения вмешательства новых разработок в существующие виды использования и / или для сохранения «характера» сообщества.

Зонирование может включать регулирование видов деятельности, которые будут приемлемы в определенных лоты (например, открытое пространство, Жилой, сельскохозяйственный, коммерческий или промышленные), плотности, при которых эти действия могут выполняться (от низкой плотности Корпус от домов на одну семью до домов с высокой плотностью населения, например многоэтажные жилые дома ), высота строений, количество пространств, которые могут занимать конструкции, расположение постройки на участке (неудачи ), пропорции типов пространства на участке, например, сколько благоустроенный Космос, непроницаемая поверхность, полосы движения, а также стоянка предоставлен.

Зонирование обычно контролируется местными органами власти, такими как графства или муниципалитеты, хотя характер режима зонирования может определяться или ограничиваться государственными или национальными органами планирования или законодательными актами.[7] В некоторых странах e. г. Во Франции, Германии или Канаде планы зонирования должны соответствовать вышестоящим (национальным, региональным, штатным, провинциальным) планам и программным заявлениям. В случае Германии этот кодекс включает содержание планов зонирования, а также юридические процедуры. В Австралии земля, находящаяся под контролем (федерального) правительства Содружества, не подлежит контролю государственного планирования.[нужна цитата ] Соединенные Штаты и другие федеральные страны похожи.[нужна цитата ] Зонирование и городское планирование во Франции и Германии регулируются национальными или федеральными кодексами. В случае Германии этот кодекс включает содержание планов зонирования, а также юридические процедуры.

Детали того, как отдельные системы планирования включают зонирование в свои нормативные режимы, различаются, хотя намерения всегда одинаковы. Например, в состоянии Виктория В Австралии зоны землепользования объединены с системой наложений схем планирования для учета множества факторов, которые влияют на желаемые городские результаты в любом месте.

В большинстве систем зонирования предусмотрена процедура предоставления отклонения (исключения из правил зонирования), как правило, из-за некоторых предполагаемых трудностей, вызванных особым характером рассматриваемой собственности.

Происхождение

Истоки зонирования районов восходят к древность. Древний город, обнесенный стеной, был предшественником классификации и регулирования земель на основе использования. За пределами городских стен выполнялись нежелательные функции, которые обычно основывались на шуме и запахе; там же жили самые бедные люди. Пространство между стенами - это место, где происходили антисанитарные и опасные действия, такие как разделка мяса, вывоз мусора и сжигание кирпича. Внутри стены находились общественные и религиозные места, где проживало большинство людей.[8]

Помимо простого различия между городской и загородной землей, большинство древних городов дополнительно классифицировали земли по типам и использованию внутри своих стен. Это практиковалось во многих регионах мира. Например, в Китае во время Династия Чжоу (1046 - 256 гг. До н.э.), в Индии во время Ведическая эра (1500 - 500 гг. До н.э.), а также в военных лагерях, разбросанных по Римская империя (31 г. до н.э. - 476 г. н.э.). Поскольку жилые районы составляли большую часть города, эта ранняя форма районирования обычно происходила по этническому и профессиональному признаку; как правило, класс или статус уменьшались за пределами центра города. Одной из правовых форм его применения была кастовая система.[8]

Хотя пространство было выделено под важные общественные учреждения, культовые сооружения, рынки и площади, между древними и современными городами существует большое различие. На протяжении всей древности и вплоть до наступления Индустриальная революция (1760–1840), большая часть работы выполнялась дома. Следовательно, жилые районы также функционировали как места труда, производства и торговли. Определение дома было привязано к определению экономии, что привело к гораздо большему смешению использования в жилых кварталах городов.[9]

На протяжении Просвещение и Индустриальная революция, культурные и социально-экономические сдвиги привели к быстрому усилению применения и изобретению городских норм.[8] Сдвиги были вызваны новой научной рациональностью, появлением массового производства и комплексного производства и последующим наступлением урбанизации. Промышленность, уходящая из дома, была одним из основных факторов преобразования промышленных городов.

Перенаселенность, загрязнение и убожество городов, связанные с заводами, были основными проблемами, которые заставили городских властей и планировщиков задуматься о необходимости функционального разделения использования. Именно во Франции, Германии и Великобритании было изобретено первое псевдозонирование для предотвращения создания в жилых районах загрязняющих производств. Раннее использование современного зонирования было замечено в Германии в конце 19 века.[10]

Типы

Существует большое разнообразие типов зонирования, некоторые из которых направлены на регулирование формы зданий и отношения зданий к улице со смешанным использованием, известные как основанные на форме, другие с разделением землепользования, известные как основанные на использовании, или комбинации из них. Системы зонирования на основе использования могут включать зоны одноразового использования, зоны смешанного использования - где разрешено сосуществование совместимой группы видов использования - или комбинацию зон одноразового и смешанного использования в одной системе.

Одноразовое зонирование

Пример правил одноразового зонирования (карта округа Большого Виннипега, 1947 г.)

Зонирование для одноразового использования - это когда в каждой зоне разрешен только один вид использования.

Обычно определяемые одноразовые зоны включают: жилые, смешанные жилые и коммерческие, коммерческие, промышленные и пространственные (например, электростанции, спортивные комплексы, аэропорты, торговые центры так далее.). Каждая категория может иметь несколько подкатегорий, например, в коммерческой категории могут быть отдельные зоны для мелкой и крупной розничной торговли, офисного использования, проживания и других, в то время как промышленные могут быть подразделены на тяжелое производство, легкую сборку и складское использование. В Германии каждая категория имеет установленный предел шума (не часть строительных норм, а федеральный кодекс выбросов).

В Соединенных Штатах или Канаде, например, жилые зоны могут иметь следующие подкатегории:

  1. Жилые помещения, содержащие спальные блоки, в которых обитатели в основном временные по своей природе, в том числе: пансионаты, гостиницы, мотели.
  2. Жилые помещения, содержащие спальные места или более двух жилые единицы где обитатели в основном постоянные по своей природе, в том числе: многоквартирные дома, монастыри, общежития.
  3. Жилые помещения, в которых обитатели в основном постоянные по своему характеру и не классифицируются как Группа R-1, R-2, R-4 или I, включая: здания, в которых не более двух жилых единиц, учреждения по уходу за взрослыми для пяти или менее человек. менее 24 часов.
  4. Жилые помещения, в которых здания приспособлены для использования в качестве жилых помещений для ухода / ухода за престарелыми, включая более пяти, но не более 16 человек.

Разделение между использованиями - черта многих запланированные города разработан еще до появления зонирования. Ярким примером является Аделаида в Южной Австралии, центр города которой вместе с пригородом Северная Аделаида, со всех сторон окружен парком, Аделаида Парк Лэндс. Парк был разработан Полковник Уильям Лайт в 1836 г., чтобы физически отделить центр города от его окраин. Парк окружают жилые районы с низкой плотностью населения, что обеспечивает приятную прогулку между работой в городе и семейными домами на улице.

Вид с воздуха Чатсвуд, Австралия, глядя в сторону Сидней. Границы между жилыми, коммерческими и промышленными зонами с низкой плотностью населения четко видны.

Сэр Эбенезер Ховард, основатель движение города-сада, привела Аделаиду ​​в качестве примера того, как можно использовать открытое зеленое пространство для предотвращения расширения и объединения городов за пределы их границ.[11]:94 Его проект идеального города, опубликованный в его книге 1902 года. Города-сады завтрашнего дня, предусмотрены отдельные концентрические кольца общественных зданий, парков, торговых площадей, жилых и промышленных зон, окруженных открытыми пространствами и сельскохозяйственными угодьями. Вся розничная деятельность должна была вестись в одном здании со стеклянной крышей, что было ранней концепцией современного торговый центр вдохновленный Хрустальный дворец. [11]:4

Однако эти спланированные или идеальные города представляли собой статические конструкции, воплощенные в едином генеральном плане. Чего не хватало, так это регулирующего механизма, который позволял бы городу со временем развиваться, устанавливая руководящие принципы для разработчиков и частных лиц относительно того, что можно было построить и где. Это произошло в 1916 году, когда Нью-Йорк принял первое постановление о зонировании города.[12] Одноразовое зонирование известно как евклидово зонирование в Северной Америке из-за судебного дела в Евклид, Огайо, который установил его конституционность, Деревня Евклид, штат Огайо, против компании Ambler Realty Co. 272 НАС. 365 (1926). Это была доминирующая система зонирования в Северной Америке с момента ее первого внедрения.

Применение одноразового зонирования привело к тому, что многие города в Соединенные Штаты, Канада, Австралия и Новая Зеландия, в котором очень плотный городское ядро, часто содержащие небоскребы, окружен жилыми пригород, характеризующийся большим сады и зеленые улицы. Некоторые мегаполисы, такие как Миннеаполис – Сент-Пол и Сидней есть несколько таких ядер.

Критика

Критики утверждают, что отказ от повседневного использования на расстоянии пешей прогулки друг от друга ведет к увеличению трафика, поскольку людям приходится садиться в свои машины и ездить на автомобиле, чтобы удовлетворить свои потребности в течение дня. Одноразовое зонирование и разрастание городов также подвергались критике за то, что затрудняли достижение баланса между работой и семьей, поскольку необходимо преодолевать большие расстояния, чтобы интегрировать различные сферы жизни.[13] Эти проблемы особенно остро стоят в США с их высоким уровнем использование автомобиля[14] в сочетании с недостаточным или плохо обслуживаемым городская железная дорога и метро системы.[15]

Евклидово зонирование было описано как функционалист образ мышления, который использует механистический принципы восприятия города как фиксированной машины. Эта концепция противоречит взгляду на город как на постоянно развивающийся организм или живую систему, впервые высказанному немецким урбанистом Гансом Райхоу.

Еще один источник критики законов о зонировании исходит от тех, кто рассматривает ограничения как нарушение прав собственности людей. При зонировании владелец недвижимости может не иметь возможности использовать свою землю для желаемой цели. Некоторые экономисты утверждают, что законы одноразового зонирования работают против экономической эффективности и препятствуют развитию в условиях свободной экономики, поскольку слабые ограничения зонирования препятствуют более эффективному использованию данной территории. Даже без ограничений по зонированию, например, свалка, скорее всего, будет тяготеть к более дешевой земле, а не к жилому району. Законы о одноразовом зонировании могут помешать творческим разработкам, например, многоцелевым зданиям, и даже остановить безобидные виды деятельности, например, распродажи дворов.[16][ненадежный источник ]

Смешанное зонирование

Планировщик и общественный деятель Джейн Джейкобс много писали о связи между разделением использования и отказом обновление городов проекты в Нью-Йорке. Она выступала за плотную смешанные разработки и пешеходные улицы. В отличие от деревень и поселков, в которых многие жители знают друг друга, и пригородов с низкой плотностью населения, которые привлекают мало посетителей, в городах и центральных районах города возникает проблема поддержания порядка между незнакомцами.[17]:26,39–44 Этот порядок сохраняется, когда в течение дня и вечера присутствует достаточное количество людей с глаза на улице [17]:45-65. Это может быть достигнуто в успешных городских районах, которые имеют большое разнообразие использования, вызывают интерес и привлекают посетителей. [17]:155-190 Работы Иакова, наряду с растущей озабоченностью по поводу разрастания городов, часто приписывают вдохновение Новый урбанизм движение.

Чтобы соответствовать новому урбанистическому видению пешеходных сообществ, объединяющих кафе, рестораны, офисы и жилой застройки на единой территории, в рамках некоторых систем зонирования созданы зоны смешанного использования. Они по-прежнему используют основные регулирующие механизмы зонирования, за исключением несовместимых видов использования, таких как тяжелая промышленность или канализационные фермы, позволяя при этом совместимые виды использования, такие как жилое, коммерческое и розничное использование, чтобы люди могли жить, работать и общаться в пределах компактной географической области.[18]

Примеры включают:

Формальное зонирование

Зонирование на основе форм регулирует не тип землепользования, а форму, которую может принимать землепользование. Например, зонирование на основе форм в густонаселенном районе может настаивать на небольшом отступлении, высокой плотности и доступности для пешеходов. Коды на основе форм (FBC) предназначены для непосредственного реагирования на физическую структуру сообщества с целью создания более удобной и адаптируемой среды.[20]

Париж, глядя в сторону густонаселенного района La Défense.

Нью-Йорк Постановление о зонировании 1916 г. также содержались элементы зонирования по форме. Это была реакция на Справедливое здание которые возвышались над соседними резиденциями, уменьшая доступность солнечного света. Это потребовало неудачи в высокие здания, используя математическую формулу, основанную на высоте и много размер, и привел к культовым формам многих ранние небоскребы. Нью-Йорк продолжал разрабатывать все более сложные правила, в том числе соотношение площадей нормативные документы, права на воздух и другие для определенных районов.

Французская система планирования в основном основана на формах; Коды зонирования во французских городах, как правило, допускают множество видов использования.[21] Ключевые различия между зонами основаны на плотности каждого использования на сайте. Например, зона с низкой плотностью может иметь те же допустимые применения, что и зона с высокой плотностью. Однако доля жилых помещений в зоне с низкой плотностью населения будет больше, чем в зоне с высокой плотностью, по экономическим, а не по нормативным причинам.

Город Париж использовал свою систему зонирования для концентрации офисных зданий высокой плотности в районе г. La Défense вместо того, чтобы позволить сносить исторические здания по всему городу, чтобы освободить место для них, как это часто бывает в Лондоне или Нью-Йорке.[22] Строительство Башня Монпарнас в 1973 году вызвал протест. В результате, через два года после его завершения строительство семиэтажных домов в центре города было запрещено.[23]

Условное зонирование

Условное зонирование обеспечивает повышенную гибкость и позволяет муниципалитетам реагировать на уникальные особенности конкретного приложения землепользования. Использование, которое может быть запрещено при текущем зонировании, например, школа или общественный центр, может быть разрешено посредством зонирования условного использования. разрешения на специальное использование ) позволяют использовать земли, которые из-за своего особого характера могут подходить только в определенных местах, либо организованы или управляются определенным образом.[24]

Например:

  • Местные агентства могут ограничить время, место и порядок работы магазинов повседневного спроса, винных магазинов и точек быстрого питания.
  • Общественные сады могут быть разрешены при определенных условиях в определенных зонах.
  • В качестве условия утверждения можно поощрять или требовать от крупных проектов развития смешанного использования предлагать в аренду коммерческое помещение для продуктового магазина в районе, где отсутствует доступ к здоровой пище.

Законы о зонировании по странам

Австралия

Основная статья: Городское планирование в Австралии

Правовая база для зонирования землепользования в Австралии установлена Штаты и территории, следовательно, в каждом штате или территории действуют разные правила зонирования. Зоны землепользования обычно определяются в уровень местного самоуправления, и чаще всего называется схемами планирования. В действительности, однако, во всех случаях правительства штатов имеют абсолютную возможность отменять принятие решений на местном уровне. Существуют административные процедуры апелляции, такие как VCAT оспаривать решения.

Штат / территорияРамки планированияРегулирование землепользования
ACTПлан территории на 2008 годПолитика землепользования
NTЗакон о планированииСхема планирования
Новый Южный УэльсЗакон о экологическом планировании и оценке 1979 г.Местные экологические планы (LEP)
QLDЗакон об устойчивом планировании 2009 г. отменен. Закон о планировании 2016Схемы планирования
SAЗакон о развитии 1993 г.План развития
ТАСЗакон о планировании землепользования и разрешениях 1993 годаСхемы планирования
ВИКЗакон о планировании и окружающей среде 1987 годаСхемы планирования
WAЗакон о планировании и развитии 2005 г.Схемы планирования

Законодательное планирование иначе известный как городское планирование, контроль за развитием или управление развитием, относится к части процесса планирования, которая связана с регулированием и управлением изменениями в землепользовании и застройке.[25] Планирование и зонирование имеют большое политическое измерение, поскольку правительства часто критикуют за поддержку разработчиков; также нимбизм очень распространен.

Канада

В Канаде контроль за землепользованием является обязанностью провинции, вытекающей из конституционных полномочий в отношении собственности и гражданских прав. Эта власть была предоставлена ​​провинциям при Британские законы Северной Америки 1867 г. и был перенесен в Закон о Конституции 1982 года. Зонирующая способность относится к недвижимость, или земля и построенные на ней улучшения, которые становятся частью самой земли (в Квебеке, неизмеримые). Провинции уполномочили муниципалитеты и регионы контролировать использование земли в пределах своих границ, позволяя муниципалитетам устанавливать свои собственные подзаконные акты о зонировании. Существуют положения о контроле за землепользованием на неорганизованных территориях провинций. Провинциальные суды являются высшей инстанцией для апелляций и проверок.

Франция

Во Франции Кодекс урбанизма или Code de L'Urbanisme национальный закон, регулирующий региональное и местное планирование и описывающий процедуры получения разрешений на строительство. В отличие от Англии, где проектировщики должны по своему усмотрению разрешить использование или изменение типа здания, частная застройка во Франции разрешена, если застройщик следует юридически обязательным нормам.

Япония

Районы делятся на двенадцать зон использования.[26] Каждая зона определяет форму здания и разрешенное использование. Форма здания контролируется зональными ограничениями по допустимой соотношение площади пола и высота (в абсолютном выражении и по отношению к прилегающим зданиям и дорогам).[26] Эти элементы управления предназначены для обеспечения достаточного освещения и вентиляции между зданиями и на дорогах.[26] Вместо одноразового зонирования зоны определяются по разрешенному «самому интенсивному» использованию. Использование меньшей интенсивности разрешено в зонах, где разрешено использование более высокой интенсивности, но использование более высокой интенсивности не разрешено в зонах с меньшей интенсивностью.[26]

КатегорияОписание
Исключительно малоэтажная жилая зона 1 категорииПредназначен для малоэтажных жилых домов.

Разрешенное использование в этих зданиях включает небольшие магазины, офисы, начальные и средние школы.

Исключительно малоэтажная жилая зона категории 2Предназначен для малоэтажных жилых домов с сверхнормативным использованием, а также для торговых зданий площадью до 150 м2.
Категория 1 Жилая зона средней и высотной этажностиПредназначен для средних и высотных жилых домов с больницами, университетскими зданиями и магазинами площадью до 500 м.2 также разрешено.
Категория 2 Средняя и Высотная Жилая зонаТо же, что и Жилая зона средней и высотной категории 1, за исключением магазинов и офисных зданий до 1500 м.2 разрешены
Жилая зона 1 категорииПредназначен для проживания с другими разрешенными зданиями, включая магазины, офисы и гостиничные здания, площадью до 3000 м2 и автомастерских до 50 м2
Жилая зона 2 категории:То же, что и в жилой зоне Категории 1, за исключением того, что разрешены караоке-боксы, и в этой зоне больше нет ограничений по размеру зданий.
Квазижилая зонаПредназначен в первую очередь для жилых домов с введением дорожного оборудования, связанного с автотранспортными средствами.

Те же разрешенные виды использования, что и в жилой зоне категории 2, с добавлением театров, ресторанов, магазинов и других развлекательных заведений площадью более 10 000 м.2 площадей и складских помещений.

Окрестности коммерческой зоныПредназначен для повседневных покупок в районе.

Те же разрешенные виды использования, что и квази-жилая зона, с добавлением автомастерских площадью до 300 м.2.

Коммерческая зонаПредназначен для банков, кинотеатров и универмагов.

Те же разрешенные виды использования, что и в коммерческой зоне района, с добавлением общественных бань

КвазииндустриальныйПредназначен для объектов легкой промышленности и сферы услуг.

Те же разрешенные виды использования, что и в коммерческой зоне, с добавлением заводов с некоторой возможной опасностью ухудшения состояния окружающей среды.

Индустриальная зонаПредназначен для заводов.

Жилые дома и магазины можно строить, но школы, больницы и отели недопустимы.

Исключительно индустриальныйПредназначен для заводов. Любое внепроизводственное использование недопустимо.

Новая Зеландия

Основная статья: Закон об управлении ресурсами 1991 года

Система планирования Новой Зеландии основана на зонировании производительности, основанном на эффектах, в соответствии с Законом об управлении ресурсами.

Сингапур

Основная статья: Городское планирование в Сингапуре

Система управления землепользованием в Сингапуре находится в ведении Управление городской застройки (URA) через Мастер-план.[27] Генеральный план - это нормативный документ, разделенный на два раздела: планы и письменное заявление. На планах показано зонирование землепользования, разрешенное по всему Сингапуру, а в письменном заявлении содержится письменное объяснение доступных зон и их разрешенного использования.

Филиппины

Система зонирования на Филиппинах объясняется в Постановлении о зонировании, разработанном Советом по регулированию жилищного строительства и землепользования (HLURB), и города и муниципалитеты несут ответственность за регулирование землепользования посредством таинства создается каждой единицей местного самоуправления. Филиппинская система зонирования делится на 11 типов в зависимости от плотности и использования и подчеркивает наиболее подходящее использование и упорядоченность сообщества. Определение каждой плотности может отличаться в постановлениях соответствующих единиц местного самоуправления, поэтому один муниципалитет может определить жилую зону с небольшой плотностью, чтобы разрешить 4-этажные здания, а другой может разрешить только 2-этажные здания.[28]

ТипОписание
ЖилойПредназначен или в основном используется для жилья. Можно разделить на области с низкой, средней или высокой плотностью.
Социализированное жильеВ основном предназначены для проживания малообеспеченных граждан, например жителей трущоб.
КоммерческийПредназначен для магазинов, офисов и предприятий. Можно разделить на области с низкой, средней или высокой плотностью.
ПромышленноеПредназначен для промышленных объектов. Могут быть разделены на зоны легкого, среднего и интенсивного использования.
ИнституциональнаяПредназначен для институциональных учреждений. Могут быть разделены на области общего и специального использования.
СельскохозяйственнаяПредназначен для сельского хозяйства, аквакультуры и пастбищ.
АгропромышленныйПредназначен для интегрированных функций сельского хозяйства и производства.
лесПредназначен для лесного хозяйства.
Парки и другой отдыхПредназначен для развлечений и интеграции природы в сообщество.
водаВключает муниципальные воды (моря и озера), реки и ручьи.
ТуризмРайоны, предназначенные для туристической деятельности.

Соединенные Штаты

Основная статья: Зонирование в США
Схема зонирования центра Таллахасси, Флорида, Соединенные Штаты.

Под власть полиции права, правительства штатов могут осуществлять над частными недвижимость. Благодаря этим полномочиям уже давно приняты специальные законы и постановления, ограничивающие места, в которых могут осуществляться определенные виды бизнеса. В 1904 г. Лос-Анджелес установил первые в стране ограничения на землепользование для части города.[29][30] Нью-Йорк принял правила первого зонирования применить общегородской в ​​1916 г.

Конституционность постановлений о зонировании была подтверждена Верховный суд США в деле 1926 года Деревня Евклид, штат Огайо, против компании Ambler Realty Co. Среди крупных густонаселенных городов США Хьюстон уникален тем, что не имеет зонирования таинства.[31] Скорее, землепользование регулируется другими способами.[32]

Масштаб

Ранние методы зонирования были тонкими и часто обсуждались. Некоторые утверждают, что практика началась в 1920-х годах.[33] в то время как другие предполагают, что зарождение зонирования произошло в Нью-Йорке в 1916 году.[34] Однако оба этих примера начала зонирования относятся к городам. Зонирование приобретает все большую юридическую силу по мере того, как оно продолжает расширяться в своем географическом диапазоне за счет введения в других городских центрах и использования в более крупных политических и географических границах. Региональное зонирование стало следующим шагом в увеличении географических размеров территорий в соответствии с законами о зонировании.[35] Основное различие между городским зонированием и региональным зонированием заключалось в том, что «региональные районы, следовательно, редко имеют прямую связь с произвольными политическими границами».[35] Эта форма зонирования также включала сельские районы, что противоречило теории о том, что зонирование является результатом плотности населения.[35] Наконец, зонирование снова расширилось, но снова до политической границы с государственным зонированием.[35]

Типы, используемые в США

Кодексы зонирования менялись с годами, поскольку менялась теория городского планирования, менялись правовые ограничения и менялись политические приоритеты. Различные подходы к зонированию можно разделить на четыре большие категории: евклидовы, эффективные, стимулирующие и основанные на форме.

Назван по типу кодекса зонирования, принятого в г. Евклид, Огайо, и утверждено знаменательным решением Верховного суда США, Деревня Евклида против Ambler Realty Co.[36] Евклидово зонирование коды являются наиболее распространенными в Соединенных Штатах.[37] Евклидово зонирование характеризуется разделением землепользования на определенные географические районы и стандартами размеров, устанавливающими ограничения на деятельность по развитию в пределах каждого типа районов. Преимущества включают относительную эффективность, простоту реализации, давно установившийся правовой прецедент и осведомленность. Однако евклидово зонирование подвергалось критике за отсутствие гибкости и институционализации устаревшей теории планирования.

Также известен как «планирование на основе эффектов», функциональное зонирование использует критерии, основанные на результатах или целевых показателях, для определения параметров обзора для предлагаемых проектов развития. Зонирование результатов деятельности призвано обеспечить гибкость, рациональность, прозрачность и подотчетность, избегая произвола евклидова подхода и лучше согласовывая рыночные принципы и права частной собственности с защитой окружающей среды. Сложности включали требование высокого уровня дискреционной активности со стороны надзорного органа. Функциональное зонирование не получило широкого распространения в США.

Впервые реализовано в Чикаго и Нью-Йорке, стимулирующее зонирование призвана обеспечить систему вознаграждений для поощрения развития, отвечающего установленным целям городского развития.[38] Как правило, метод устанавливает базовый уровень ограничений и шкалу вознаграждений, чтобы побудить разработчиков включить желаемые критерии развития. Стимулирующее зонирование обеспечивает высокую степень гибкости, но может быть сложным в администрировании.

Коды на основе форм предлагают значительно большую свободу действий правительству в использовании и форме зданий, чем евклидовы коды. Зонирование на основе форм регулирует не тип землепользования, а форму, которую может принимать землепользование. Например, зонирование на основе форм в густонаселенном районе может настаивать на небольшом отступлении, высокой плотности и доступности для пешеходов. FBC предназначены для непосредственного реагирования на физическую структуру сообщества, чтобы создать более удобную и адаптируемую среду.[39]

Социальные проблемы в США

Соединенные Штаты страдают от более высоких уровней деурбанизация и городской распад чем другие развитые страны,[40] и дополнительные проблемы, такие как городские прерии которые не встречаются в других местах.[41] Джонатан Ротвелл утверждал, что зонирование способствует расовая сегрегация.[42] Он утверждает, что существует тесная взаимосвязь между разрешением района на строительство жилья с более высокой плотностью населения и расовой интеграцией между черными и белыми в Соединенных Штатах.[42] Связь между сегрегацией и плотностью населения объясняется Ротвеллом и Мэсси как ограничивающее зонирование по плотности, приводящее к повышению цен на жилье в белых районах и ограничивающее возможности людей со скромным доходом покинуть сегрегированные районы.[42] Между 1980 и 2000 гг. расовая интеграция происходило быстрее в районах, где не было строгих правил плотности, чем в тех, которые имели.[42] Ротвелл и Мэсси предполагают, что домовладельцы и бизнес-интересы являются двумя ключевыми игроками в регулировании плотности, которое возникает из политической экономии.[42] Они предполагают, что в старых штатах, где сельские юрисдикции в основном состоят из домовладельцев, узкие интересы домовладельцев заключаются в том, чтобы блокировать застройку, потому что налоговые ставки ниже в сельских районах, и налогообложение, скорее всего, упадет на среднего домовладельца. Бизнес-интересы не могут противодействовать интересам домовладельцев в сельской местности, потому что бизнес-интересы слабее, а владение бизнесом редко контролируется людьми, живущими за пределами сообщества. Это приводит к тому, что сельские общины имеют тенденцию сопротивляться развитию, используя правила плотности населения, чтобы сделать возможности для бизнеса менее привлекательными. Постановления о плотном зонировании в США усиливают сегрегацию в городских районах за счет сокращения доступности доступного жилья в некоторых юрисдикциях; другие правила зонирования, такие как правила школьной инфраструктуры и меры контроля роста, также являются переменными, связанными с более высокой сегрегацией. При более разрешительных правилах зонирования уровни сегрегации ниже; десегрегация выше в местах с более либеральными правилами зонирования, что позволяет жителям интегрироваться в расовом отношении.[43]

объединенное Королевство

Основная статья: Контроль развития в Соединенном Королевстве

Соединенное Королевство не использует зонирование как метод управления землепользованием. Британский контроль за землепользованием начал свою современную фазу после Закон о городском и сельском планировании 1947 года. Вместо того, чтобы делить муниципальные карты на зоны землепользования, английский закон о планировании ставит все застройки под контроль местных и региональных властей, фактически отменяя возможность застройки земли по праву. Однако существующая застройка позволяет землепользование на праве до тех пор, пока использование не означает изменение типа землепользования. Владелец собственности должен подать заявку на изменение типа землепользования любого существующего здания, и такие изменения должны соответствовать местным и региональным планам землепользования.

Контроль развития или контроль планирования является элементом системы Соединенного Королевства городское и сельское планирование через который местное правительство регулирует землепользование и новостройка. Всего 421 Местные органы планирования (LPA) в Соединенном Королевстве. В основном они местные район или районный совет или унитарная власть. Каждый из них использует дискреционную "плановую систему", посредством которой планы развития формируются, и общественность консультируется. Последующая разработка требует разрешение на строительство, который будет предоставлен или отклонен со ссылкой на план развития в качестве существенного вознаграждения.[44]

План не содержит конкретных указаний о том, какие типы зданий будут разрешены в данном месте, а скорее предоставляет общие принципы развития и цели управления городскими изменениями. Поскольку комитеты по планированию (состоящие из непосредственно избранных членов местных советов) или в некоторых случаях сами должностные лица по планированию (посредством делегированных решений) имеют дискреционные полномочия в отношении каждой заявки на разработку или внесение изменений в использование, система считается «дискреционной».

Приложения для планирования могут сильно различаться по масштабу, от аэропорты и новые города на небольшие изменения в индивидуальных домах. Чтобы местные власти не перегружались большими объемами небольших заявок от индивидуальных домовладельцев, была создана отдельная система разрешенное развитие был введен. Разрешенные правила застройки в значительной степени основаны на формах, но при отсутствии зонирования применяются на национальном уровне. Примеры включают двухэтажную пристройку до трех метров в задней части собственности, пристройки до 50% исходной ширины с каждой стороны и определенные типы хозяйственных построек в саду при условии, что не более 50% земли площадь застроена.[45] Они подходят по размеру для типичной трехкомнатной квартиры. сблокированный собственности, но должны применяться в самых разных типах жилья, от небольшие террасы, к большему отдельные свойства и усадьбы.

В августе 2020 года правительство Великобритании опубликовало консультационный документ под названием «Планирование будущего».[46] Предложения намекают на движение в сторону зонирования, с областями, получившими обозначение «Рост», «Обновление» или «Защищенные», с возможностью создания «подобластей внутри каждой категории», хотя в документе не уточняется, какие подробности могут быть.

Смотрите также

использованная литература

  1. ^ Управление городскими ливневыми водами в США. Национальная академия наук. 2009 г.
  2. ^ Ходж, Джеральд (2014). Планирование канадских сообществ. Торонто: Томсон. С. 388–390. ISBN  978-0-17-650982-8.
  3. ^ Кейвс, Р. В. (2004). Энциклопедия города. Рутледж. п. 784. ISBN  978-0415862875.
  4. ^ Например., Лефко, Джордж, "Регулирование супермаркетов: Законность постановлений о зонировании, возникших в результате столкновений между Wal-Mart и Объединенным профсоюзом работников пищевой промышленности и торговли" (апрель 2005 г.). Закон USC, исследование по правовым исследованиям № 05-12; и доклад USC о праве и экономике № 05-12. Доступны на SSRN  712801
  5. ^ (на немецком) BMVBS - Startseite. Bmvbs.de. Проверено 19 июля 2013.
  6. ^ «В Хьюстоне нет зонирования, но есть обходные пути». Райс Киндер Институт городских исследований. 2020.
  7. ^ Например., Статья 66B, § 2.01 (b) Кодекса штата Мэриленд предоставляет право на зонирование городу Балтимор, а § 2.01 (c) ограничивает предоставление полномочий. Напротив, Закон о муниципальном землепользовании Нью-Джерси предоставляет единообразные полномочия по зонированию (с единообразными ограничениями) всем муниципалитетам в этом штате.
  8. ^ а б c Хирт, Соня А. (2014). Зонирование в США: истоки и последствия американского регулирования землепользования.
  9. ^ Арендт, Ханна (1958). Состояние человека. Издательство Чикагского университета. ISBN  978-0-226-02598-8.
  10. ^ Тален, Эмили (2012). Городские правила: как городские правила влияют на городские формы. Island Press. ISBN  978-1-59726-692-5.
  11. ^ а б Ховард, Эбенезер (1902). Города-сады завтрашнего дня. S Sonnenschein & Co, перепечатано Dodo Press. ISBN  9781409950318.
  12. ^ Джулиан Конрад Юргенсмайер; Томас Э. Робертс (1998). ЗАКОН О ПЛАНИРОВАНИИ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И РАЗВИТИИ § 4.2, на 80. ISBN  978-1634593069. в 1916 году Нью-Йорк стал первым городом, в котором был введен в действие закон о зонировании, позже подтвержденный в Village of Euclid v. Ambler Realty Co., 272 U.S. 365 (1926). «Исходя из того, что всему свое место, [евклидово] зонирование - это комплексное разделение города на различные зоны использования».
  13. ^ Кэтрин Бэрд Силбо: Место женщин: городское планирование, жилищный дизайн и баланс работы и семьи, Fordham Law Review, Vol. 76, 2008 г., Бостонский унив. Рабочий документ юридического факультета № 07-12. Загружено 15 января 2012 г. с: Social Science Research Network SSRN  995184, см. страницу 1825
  14. ^ "Абсурдное первенство автомобиля в американской жизни". Атлантический океан. 2016 г.
  15. ^ «Почему Америка отказалась от массового транзита?». Блумберг. 2018.
  16. ^ Зонирование - это кража - Джим Федако - Mises Daily. Mises.org. Проверено 19 июля 2013.
  17. ^ а б c Джейкобс, Джейн (1961). Смерть и жизнь великих американских городов. Бодли-Хед. ISBN  9781847926180.
  18. ^ «Смешанное зонирование». Кодекс устойчивого развития города.
  19. ^ «Рекламный ролик 3 - новая зона Виктории для смешанного использования и творческих индустрий». Пятое сословие. 2018.
  20. ^ http://plannersweb.com/wp-content/uploads/2001/04/265.pdf
  21. ^ «Как Пэрис делает ставку на многофункциональную застройку». Сайт JLL.
  22. ^ «Лондонцы отказываются от строительства небоскребов, так как опасения по поводу горизонта столицы растут». Хранитель. 2016 г.
  23. ^ Лоуренсон, Джон (18.06.2013). «Нужны ли Парижу новые небоскребы?». Новости BBC. Получено 2013-06-18.
  24. ^ «Разрешения на зонирование и условное использование». Институт местного самоуправления. 2015 г.
  25. ^ Глисон Б. и Лоу Н., Городское планирование Австралии: новые вызовы, новые повестки дня, Аллен и Анвин, Сент-Леонардс, 2000.
  26. ^ а б c d «Введение в систему планирования землепользования в Японии» (PDF). Министерство землепользования, транспорта и инфраструктуры Японии. Январь 2003 г.
  27. ^ Веб-сайт Генерального плана URA 2008
  28. ^ «4.15. Постановление о зонировании». Департамент жилищного и земельного регулирования. 26 ноября 2007 г.. Получено 15 января, 2018.
  29. ^ «История планирования». Городское планирование: Лос-Анджелес.
  30. ^ «Постановление № 9774 микрорайонов» (PDF).
  31. ^ "Хьюстон Хроникл, 12-10, 2007".
  32. ^ «Зонирование без зонирования». Planetizen - Новости городского планирования, рабочие места и образование.
  33. ^ Ротвелл, Джонатан Т. и Мэсси, Дуглас С. (2010) «Зонирование плотности и классовая сегрегация в городских районах США» Ежеквартальное издание социальных наук. Том 91, Выпуск 5, стр.1123-1141
  34. ^ Натоли, Сальваторе Дж. (1971) "Зонирование и развитие моделей городского землепользования" Экономическая география. Том 47, номер 2, с. 171-184
  35. ^ а б c d Whitnall, Гордон (1931) "История зонирования" Анналы Американской академии политических и социальных наук. Том 155, Часть 2, стр. 1-14
  36. ^ 272 U.S. 365, 71 L.Ed. 303, 47 S.Ct. 114 (1926).
  37. ^ Американский институт архитекторов (2017). Справочник профессиональной практики для студентов-архитекторов. Хобокен: Вайли. п. 509. ISBN  9781118738955. Евклидово зонирование - наиболее распространенная форма зонирования в Соединенных Штатах, поэтому она наиболее знакома проектировщикам и профессионалам в области дизайна.
  38. ^ Срок инвестирования в жилую недвижимость - Зонирование | Кредит на коммерческую недвижимость. Webvest.info. Проверено 19 июля 2013.
  39. ^ http://plannersweb.com/wp-content/uploads/2001/04/265.pdf
  40. ^ «Города Америки: игнорирование« городского кризиса »». The Huffington Post. 2015 г.
  41. ^ «Что делать с расширяющимися городскими прериями». Buffalo Rising. 2010 г.
  42. ^ а б c d е Ротвелл, Джонатан Т. и Мэсси, Дуглас С. (2009) «Влияние зонирования плотности на расовую сегрегацию в городских районах США» Обзор городских дел. Том 4, номер 6, стр. 779-806
  43. ^ Ротвелл, Джонатан; Мэсси, Дуглас С. (июль 2009 г.). «Влияние зонирования плотности на расовую сегрегацию в городских районах США». Обзор городских дел. 44 (6): 779–806. Дои:10.1177/1078087409334163.
  44. ^ Хирт, Соня А. (2014). Зонирование в США: истоки и последствия регулирования землепользования в США. Итака, Нью-Йорк: Издательство Корнельского университета. С. 63–71.
  45. ^ «Разрешенные права на развитие». Портал планирования Соединенного Королевства.
  46. ^ «Планирование будущего». Правительство Его Величества. 2020.

дальнейшее чтение

  • Тейлор, Джордж Городское планирование для Австралии (Исследования в области истории международного планирования), Рутледж, 2018, ISBN  978-1138372580.
  • Гурран Н., Галлент Н. и Чиу Р. Л. Х. Политика, планирование и жилищное обеспечение в Австралии, Англии и Гонконге (Routledge Research in Planning and Urban Design), Рутледж, 2016.
  • Бассет, Э. Генеральный план с обсуждением теории законодательства о общинном землеустройстве. Нью-Йорк: Фонд Рассела Сейджа, 1938.
  • Бассетт, Э. Зонирование. Нью-Йорк: Фонд Рассела Сейджа, 1940.
  • Хирт, Соня. Зонирование в США: истоки и последствия регулирования землепользования в США (Cornell University Press, 2014) 245 стр. онлайн-обзор
  • Стефани, Карл Дж. И Мэрилин С. ZONING 101, первоначально опубликованная в 1993 г. Национальной лигой городов, теперь доступна в третьем издании, 2012 г.

внешние ссылки