Зонирование в США - Zoning in the United States

Некрасивые провода были одной из целей агитации за зонирование в конце XIX века.

Зонирование в США включает различные землепользование законы, подпадающие под власть полиции права правительства штатов и местное управление осуществлять власть над частными недвижимость. Самые ранние законы о зонировании возникли с Лос-Анджелес постановления о зонировании 1908 г. и Нью-Йорк Постановление о зонировании от 1916 года. Начиная с начала 1920-х годов, Министерство торговли США разработало типовые постановления о зонировании и планировании в 1920-х годах, чтобы облегчить штатам разработку соответствующих законов. Также в начале 1920-х годов судебный процесс оспаривал постановление о местном зонировании в пригороде Кливленда, которое в конечном итоге было пересмотрено Верховный суд США (Евклид против Амблер Риэлти ).

Согласно Нью-Йорк Таймс, «односемейное зонирование - это практически евангелие в Америке», так как огромное количество городов занимают обширную территорию под отдельно стоящие дома на одну семью.[1] Нехватка жилья во многих мегаполисах вкупе с расовая сегрегация по месту жительства, привела к усилению общественного внимания и политических дебатов по законам о зонировании.[2][3] Строгие законы о зонировании способствуют расовой сегрегации жилья в Соединенных Штатах,[4][5] и законы о зонировании, которые отдают приоритет жилью для одной семьи, вызвали озабоченность относительно наличия жилья, его доступности и экологического ущерба.[1][6] Между либеральными и консервативными домовладельцами очень мало различий в том, выступают ли они против строительства плотного жилья в своих кварталах.[7]

Происхождение и история

Зонирование в узком толковании означает выделение отдельных участков земли в четко определенные районы города. В более широком смысле, зонирование относится к широкому спектру местных правил, установленных полномочиями полиции, делегированными штатами. Вначале постановления о зонировании в Соединенных Штатах были более узкими по своему охвату, а более поздние постановления были более всеобъемлющими.

1908–1930

Постановления о зонировании Лос-Анджелеса 1908 года

Буровые работы в Лос-Анджелесе, 1905 г.

Городской совет Лос-Анджелеса принял первое муниципальное постановление о зонировании в Соединенных Штатах 24 сентября 1908 года. Хотя постановление не относило все части города к карте зонирования, как это было в более поздних американских постановлениях, оно установило как жилые, так и промышленные районы. Существующие законы о неудобствах уже запретили использование некоторых промышленных земель в Лос-Анджелес. Опасные предприятия (например, складирование взрывчатых веществ) были незаконными до 1908 года, как и использование пахучих земель, например бойни и кожевенные заводы. Постановление создало три больших жилых района с одинаковыми законами, и все они запрещали такую ​​деятельность, как прачечные, склады древесины и вообще любую промышленность, использующую оборудование с приводом от двигателей. Закон может привести к переезду предприятий задним числом и не требует компенсации. Запрет на прачечные имел расовый компонент, поскольку многие из них принадлежали жителям и гражданам Китая. В Калифорнийский Верховный Суд уже поддерживал такие правила в Йик Ву (1886). Много позже Калифорния судебные дела поддержали постановление 1908 года, даже в одном случае постфактум перенос существующего кирпичного завода.[8]

Этим же постановлением 1908 года было создано восемь промышленных районов. Они были проведены в основном в районах, которые уже подверглись значительному промышленному развитию, в коридорах вдоль грузовых железных дорог и Река Лос-Анджелес. Однако между 1909 и 1915 годами городской совет Лос-Анджелеса ответил на некоторые запросы деловых кругов о создании исключений из промышленных запретов в трех жилых районах 1908 года. Они сделали это через правовое устройство районов в округах. В то время как некоторые из них могли быть безобидными, например районы кинотеатров, некоторые другие загрязняли окружающую среду, например районы птицефабрик. Несмотря на расширяющийся список исключений, новые постановления в других городах (например, постановление Окленда 1914 года) следовали модели Лос-Анджелеса 1908 года примерно до 1917 года.[8] К 1913 г. существовало 22 города с постановлением о зонировании.[9]

Постановления о зонировании по признаку расы, 1910–1917 гг.

Во многих американских городах в период с 1910 по 1917 год были приняты законы о сегрегации по признаку расы. Городской совет Балтимора принял такой закон в декабре 1910 г.[10][11] В отличие от жилого района Лос-Анджелеса, в котором были созданы четко очерченные зоны для использования жилой земли, Балтимор Схема была реализована поблочно. Друид Хилл уже существовал как де-факто полностью черный район, но некоторые белые в соседних районах протестовали против формальной сегрегации. Всего несколько месяцев спустя Ричмонд, Вирджиния принял закон о зонировании по расовому признаку, хотя и был отменен Верховный суд Вирджинии. В течение следующих нескольких лет в нескольких южных городах были приняты постановления о зонировании жилых домов на основе расовой принадлежности, включая четыре других города в Вирджиния, один в Северная Каролина и еще один в Южная Каролина. Атланта принял закон, аналогичный постановлению Балтимора 1910 года. До 1918 г. постановления о зонировании по признаку расы принимались в Жители Нового Орлеана, Луисвилл, Святой Луи, и Оклахома-Сити.[11]

В конце концов, Верховный суд Соединенных Штатов отменил постановление Луисвилля, постановив в Бьюкенен против Уорли это зонирование по расовому признаку является нарушением Четырнадцатой поправки;[10][11] в частности, Суд постановил, что закон нарушил «право заключения договора» и право отчуждать собственность.[12] Несмотря на Бьюкенен постановление, город Атланта разработал новое постановление о зонировании на основе расы, утверждая, что Верховный суд просто применил к конкретным недостаткам постановления Луисвилля. Даже после того, как Верховный суд Джорджии отменил постановление в Атланте, город продолжал использовать свои карты зонирования жилых домов на основе расового признака. Другие муниципалитеты проверили пределы Бьюкенен; Флорида, Апопка и Уэст-Палм-Бич подготовлены постановления о зонировании жилых помещений на расовой основе. Бирмингем, Индианаполис, и Жители Нового Орлеана все приняли законы о зонировании по расовому признаку, а в Атланте Остин, Канзас-Сити, штат Миссури, и Норфолк рассматривали расу в своих решениях о «зонировании мест». В некоторых случаях эта практика продолжалась десятилетия после Бьюкенен.[12]

1916 г. Постановление о зонировании Нью-Йорка

Основная статья: Постановление о зонировании 1916 г.
Ранняя открытка с изображением справедливого здания
График Постановления о зонировании Нью-Йорка 1916 года с примером отметки 80-футовой улицы в районе, превышающем высоту в 2½ раза

В 1916 г. Нью-Йорк принял правила первого зонирования применять в масштабах города как реакцию на строительство Справедливое здание (который до сих пор стоит на Бродвее 120). Здание возвышалось над соседними жилыми домами, полностью покрывая всю доступную земельную площадь в пределах границ собственности, блокируя окна соседних зданий и уменьшая доступность солнечного света для людей в пострадавшей зоне.[13]

Карта зонирования Бассетта установила ограничения по высоте для всего города, выраженные как отношения между максимальной высотой здания и шириной прилегающих улиц. Жилые зоны были самыми строгими, ограничивая высоту зданий не более шириной прилегающих улиц. Закон также регулировал землепользование, предотвращая вторжение фабрик и складских помещений в торговые районы.[14]

Эти законы, написанная комиссия возглавляемый Эдвард Бассетт и подписано Мэр Джон Пуррой Митчел, стал план для зонирования в остальной части страны, отчасти потому, что Бассетт возглавлял группу юристов по планированию, которые писали Стандартный закон штата о разрешении зонирования который был выпущен Министерством торговли США в 1924 году и принят почти без изменений в большинстве штатов. Влияние этих правил зонирования на форму небоскребов было замечательно проиллюстрировано архитектором и иллюстратором. Хью Феррис.[15]

Стандартный закон штата о разрешении зонирования

Основная статья: Стандартный закон штата о разрешении зонирования

Закон о разрешении государственного стандартного зонирования (SZEA) - это документ федерального планирования, составленный и опубликованный через Министерство торговли США в 1924 году, что дало штатам модель, в соответствии с которой они могли принимать свои собственные законы о зонировании. Возникновение этого акта - инициатива Герберт Гувер в то время как он был министром торговли. Исходя из общей политики увеличения количества домовладений в Соединенных Штатах, секретарь Гувер учредил Консультативный комитет по зонированию, которому было поручено разработать типовые законы о зонировании. Этот комитет позже был известен как Консультативный комитет по городскому планированию и зонированию. Среди членов этого комитета были Эдвард Бассетт, Альфред Беттман, Моррис Ноулз, Нельсон Льюис, Фредерик Лоу Олмстед-младший., и Лоуренс Вейлер.[16]

Консультативный комитет по зонированию учредил подкомитет под названием «Законы и постановления». Этот комитет, в который входили Бассет, Ноулз, Льюис и Вейлер, составил серию проектов для SZEA, один из которых датирован 15 декабря 1921 года. Второй проект вышел из подкомитета в январе 1922 года. первый опубликованный документ в 1924 году, который был пересмотрен и переиздан в 1926 году.[16]

Нью-Йорк продолжил разработку более сложных правил зонирования, включающих правила соотношения площадей, права на воздух и другие правила.[нужна цитата ]

Евклид против Амблер Риэлти

Основная статья: Евклид против Амблер Риэлти

Конституционность постановлений о зонировании была подтверждена в 1926 году. Постановление о зонировании Евклид, Огайо был обжалован в суд местным землевладельцем на том основании, что ограничение использования собственности нарушает Четырнадцатая поправка к Конституции Соединенных Штатов. 13 ноября 1922 года компания Ambler Realty подала иск против деревни Евклид, штат Огайо, утверждая, что местные постановления о зонировании фактически уменьшили стоимость ее собственности. Деревня зонировала участок земли, принадлежащий Ambler Realty, как жилой район. Эмблер утверждал, что он потеряет деньги, потому что, если бы землю можно было сдать в аренду промышленным пользователям, она принесла бы гораздо больше денег, чем жилой район. Ambler Realty утверждала, что эти нарушения подразумевали неконституционное изъятие собственности и отрицали равную защиту со стороны закона.[17]

Первоначально постановление о зонировании было признано неконституционным судами низшей инстанции, но в конечном итоге Верховный суд США оставил в силе постановление. Деревня Евклид, штат Огайо, против компании Ambler Realty Co..

При этом суд согласился с аргументами защитников зонирования о том, что оно отвечало двум основным потребностям. Во-первых, зонирование расширило и улучшило закон о неудобствах, поскольку оно обеспечивало предварительное уведомление о том, что определенные виды использования несовместимы с другими видами использования в конкретном районе. Второй аргумент заключался в том, что зонирование было необходимым инструментом муниципального планирования.

Дело Евклида было явным вызовом, а это означало, что вся схема регулирования была признана неконституционной при любых обстоятельствах. Верховный суд Соединенных Штатов обосновал это постановление тем, что община может принимать разумные законы, запрещающие попадание свиней в доильный зал, даже если свиньи не могут быть запрещены для всей общины.

После случая с Евклидом у общей схемы больше не было проблем с лицом. К концу 1920-х годов большая часть нации разработала ряд правил зонирования.[нужна цитата ]

Хьюстон, 1924–1929 гг.

Хьюстон остается исключением в Соединенных Штатах, потому что он никогда не принимал постановление о зонировании. Тем не менее, в 1920-е гг. Зонирование в Хьюстоне пользовалось решительной поддержкой среди элементов муниципального управления и среди элиты города. В 1924 г. Мэр Оскар Холкомб, назначена первая финансируемая градостроительная комиссия. Городской совет проголосовал за прием на работу С. Герберта Хара из Заяц и Заяц в качестве консультанта по планированию. После принятия закона о зонировании штата в 1927 году Холкомб назначил Уилл Хогг председательствовать в новой градостроительной комиссии.[9] Уилл Хогг был соучредителем River Oaks Девелопмент, сын бывшего губернатора Техаса и наследник семейного нефтяного богатства.[18] К 1929 году и Хейр, и Хогг отказались от попыток вынести постановление о зонировании на референдум. По их оценке, ему не хватило поддержки. В том же году Хогг ушел с поста председателя городской комиссии по планированию.[9]

Среди крупных густонаселенных городов США Хьюстон уникален как крупнейший город страны с нет зонирование таинства. Избиратели Хьюстона отвергли попытки ввести зонирование в 1948, 1962 и 1993 годах. Обычно считается, что «Хьюстон - это Хьюстон».[двусмысленный ] из-за отсутствия законов о зонировании.[19] Однако Хьюстон похож на другие крупные города Солнечный пояс, которые все испытали основной рост своего населения во время Возраст автомобиля. Самый крупный из этих городов, например Лос-Анджелес, Атланта, Майами, Тампа, Даллас, Феникс, и Канзас-Сити, все расширили свои столичные следы вместе с Хьюстоном, имея при этом зонирование землепользования.[20][21][22]

Хотя в Хьюстоне нет официальных постановлений о зонировании, многие частные владения имеют законные заветы или "административные ограничения", которые ограничивают будущее использование земли, с эффектами, аналогичными эффектам систем зонирования.[21][23]

Кроме того, город ввел в действие правила застройки, которые определяют, как подразделяются участки, стандартные отступы и требования к парковке.[24] Постановления способствовали развитию города автомобиль -зависимое разрастание, требующее наличия больших минимальных размеров жилых участков и больших коммерческих парковок.[25]

Без зонирования на основе землепользования многие районы на окраинах внутреннего кольца, такие как Montrose, представлены небольшие предприятия, такие как бары, рестораны, механические и хозяйственные магазины, расположенные среди жилых улиц.

Объем

Иногда указывается наличие парковки

Теоретически основная цель зонирования - разделить использование, которое считается несовместимым. На практике, однако, зонирование используется в качестве разрешительной системы, чтобы предотвратить нанесение новым застройкой ущерба существующим. жители или же предприятия. Зонирование обычно осуществляется местными органами власти, такими как графства или же муниципалитеты, хотя государство определяет характер схемы зонирования с помощью закона, разрешающего зонирование. Федеральные земли не подлежат государственному планированию.

Зонирование может включать в себя регулирование видов деятельности, которые будут приемлемы на определенных территориях. лоты (например, открытое пространство, жилое, сельскохозяйственный, коммерческий, или промышленные), плотности, при которых эти действия могут выполняться (от низкой плотности Корпус от домов на одну семью до домов с высокой плотностью населения, таких как многоэтажные жилые дома ), высота зданий, количество пространств, которые могут занимать конструкции, расположение постройки на участке (неудачи ), пропорции типов площадей на участке (например, сколько благоустроенный пространство и сколько вымощенный пробел), а сколько стоянка должно быть предоставлено. В некоторых коммерческих зонах указано, какие виды товаров могут продаваться в конкретных магазинах.[26] Детали того, как отдельные системы планирования включают зонирование в свои нормативные режимы, различаются, хотя намерения всегда одинаковы.

В большинстве систем зонирования предусмотрена процедура предоставления отклонения (исключения из правил зонирования), обычно из-за некоторых предполагаемых трудностей из-за особого характера свойство обсуждаемый. Если отклонение не обосновано, оно может вызвать обвинение в точечное зонирование возникать. Большинство законов штата, разрешающих зонирование, запрещают местным органам власти по зонированию заниматься зонированием любых участков, потому что это подрывает цель схемы зонирования.[27]

Коды зонирования зависят от юрисдикции. Например, жилые зоны могут быть закодированы как R1 для частные дома, R2 для дома на две семьи, и R3 для многоквартирные дома. В качестве другого примера, R60 может представлять минимальный лот в 60 000 квадратных футов (1,4 акра или около 0,5 гектара) на один дом для одной семьи, в то время как R30 может потребовать партии только вдвое меньше.

Зрелые практики зонирования

Правовые проблемы

Есть несколько ограничений для способности местных органов власти утверждать полномочия полиции по контролю за землепользованием. Во-первых, конституционные ограничения включают свободу слова (первая поправка), несправедливое владение собственностью (пятая поправка) и равную защиту (четырнадцатая поправка). Есть также федеральные законы, которые иногда ограничивают местное зонирование. К ним относятся Федеральный закон о жилищных поправках 1988 года, Закон об американцах с ограниченными возможностями 1990 года и Закон о религиозном землепользовании и институционализированных лицах 2000 года.[28]

Свобода слова

Местные органы власти регулируют вывески на частной собственности посредством постановлений о зонировании. Иногда суды отменяют законы, которые регулируют содержание речи, а не манеры и образ речи. Один суд отменил местное постановление, запрещающее «продавать» и «продавать» знаки на частной собственности. Другой суд отменил закон, запрещавший вывески для взрослых кабаре.[28]

Сборы после 1987 г.

Начиная с 1987 года, несколько дел Верховного суда США постановили, что правила землепользования принимая требуя только компенсация в соответствии с Пятая поправка к Конституции. Первая английская евангелическо-лютеранская церковь против округа Лос-Анджелес постановил, что даже временное изъятие может потребовать компенсации. Ноллан против Калифорнийской прибрежной комиссии постановил, что разрешение на строительство условия, которые не способствуют существенному продвижению утвержденных целей агентства, требуют компенсации. Лукас против Прибрежного совета Южной Каролины постановил, что многочисленных экологических опасений недостаточно для отказа в любой застройке без компенсации. Долан против города Тигард постановил, что условия разрешения должны быть примерно пропорциональны воздействиям предлагаемого нового строительства. Палаццоло против Род-Айленда регулируемые права собственности не ущемляются неконституционными законами, которые беспрепятственно существуют в то время, когда владелец собственности, подавший жалобу, приобрел титул.

Однако победы землевладельцев ограничивались в основном Верховным судом США, несмотря на предполагаемую преимущественную силу этого Суда.[ласковые слова ][нужна цитата ] Каждое решение в пользу землевладельца основывается на фактах конкретного дела, поэтому регулирующие постановления в пользу землевладельцев немного больше, чем мираж помещиков.[ласковые слова ][нужна цитата ] Даже тенденция Верховного суда США[нужна цитата ] с постановлением 2002 г. Совет по сохранению Тахо-Сьерра, Inc. против Агентства регионального планирования Тахо. справедливость Сандра Дэй О'Коннор, который ранее[уточнить ] принял решение большинством 5-4 голосов в пользу помещика, перешло на другую сторону[уточнить ] в пользу правительства, которое откладывало разработку более чем на 20 лет из-за собственной нерешительности правительства в отношении предполагаемых опасений по поводу качества воды в озеро Тахо.

Равная защита

Конкретные законы о зонировании были отменены в некоторых других случаях в США, когда законы применялись неравномерно (нарушая равная защита ) или считались нарушающими свободная речь. в Атланта пригород Розуэлл, Грузия, постановление запрет рекламные щиты был отменен в суде на таких основаниях. Было сочтено, что указ муниципалитета должен быть нейтральным по содержанию в отношении регулирования приметы. Город Розуэлл, Грузия в настоящее время введено указание о знаках, регулирующее знаки, основанное строго на размерных и эстетических кодах, а не на интерпретации содержания знака (т. е. использования цветов, букв и т. д.).

Религиозное упражнение

В других случаях религиозные учреждения пытались обойти законы о зонировании, ссылаясь на Закон о восстановлении свободы вероисповедания 1993 г. (РФРА). Верховный суд в конечном итоге отменил RFRA именно по такому делу. Город Берне против Флореса 521 США 507 (1997). Конгресс принял Закон о религиозном землепользовании и институционализированных лицах (RLUIPA) в 2000 году, однако, в попытке исправить конституционно противоречивые проблемы РФРА.[29]

В случае 2005 г. Каттер против Уилкинсона, то Верховный суд США постановил, что RLUIPA является конституционным применительно к институционализированным лицам, но еще не принял решение о конституционности RLUIPA в отношении религиозного землепользования.

Типы

Кодексы зонирования менялись с годами, поскольку менялась теория городского планирования, менялись правовые ограничения и менялись политические приоритеты.[30] Различные подходы к зонированию можно разделить на четыре большие категории: евклидовы, эффективные, стимулирующие и основанные на форме.

Евклидово

Общепринятый

Названные в честь типа кодекса зонирования, принятого в городе Евклид, штат Огайо, Евклидовы кодексы зонирования на сегодняшний день являются наиболее распространенными в Соединенных Штатах.[нужна цитата ] широко используются как в малых, так и в крупных городах.

Стандартное евклидово

Евклидово зонирование, также известное как зонирование по «строительным блокам», характеризуется разделением землепользования на определенные географические районы и размерными стандартами, устанавливающими ограничения на масштабы деятельности по развитию, которая разрешена для участков в пределах каждого типа района. Типичные типы районов землепользования в евклидовом зонировании: жилые (односемейные), жилые (многосемейные), коммерческие и промышленные. Использование в каждом районе обычно строго предписывается, чтобы исключить другие типы использования (жилые районы обычно не допускают коммерческого или промышленного использования). Некоторые «вспомогательные» или «условные» виды использования могут быть разрешены для удовлетворения потребностей основного использования. Стандарты размеров применяются к любым строениям, построенным на участках в каждом районе зонирования, и обычно принимают форму отступов, ограничений по высоте, минимальных размеров участков, пределов покрытия участков и других ограничений для ограждающих конструкций здания.

Евклидово зонирование используется многими муниципалитетами из-за простоты его реализации (один набор четких предписывающих правил), давно установившегося правового прецедента и знакомства с проектировщиками и профессионалами в области дизайна. Однако евклидово зонирование подвергалось критике за отсутствие гибкости. Разделение использования способствует разрастание городов, потеря открытого пространства, большие затраты на инфраструктуру и автомобильная зависимость.[нужна цитата ]

Евклидово II

Евклидово II Зонирование использует традиционные евклидовы классификации зонирования (промышленное, коммерческое, многоквартирное, жилое и т. Д.), Но размещает их в иерархическом порядке, «вкладывая» один класс зонирования в другой, аналогично концепции смешанного планируемого застройки (PUD). использует, но теперь для всех районов зонирования.[нужна цитата ]

Например, многоквартирные дома разрешены не только в многоквартирных районах «более высокого порядка», но также разрешены в районах коммерческого и промышленного зонирования высокого уровня. Защита ценностей земли поддерживается за счет стратификации районов зонирования на уровни в соответствии с их расположением в городском сообществе (район, община, муниципалитет и регион). Зонирование Евклида II также включает транспорт и коммунальные услуги в качестве новых зон зонирования в свою матрицу, разделяющую зонирование на три категории: общественные, полуобщественные и частные. Кроме того, все виды деятельности и определения, разрешенные для зонирования Евклидова II, напрямую связаны со строительными нормами штата, Municode и Североамериканской отраслевой классификационной системой (НАИКС ) обеспечение единообразия в масштабах штата. Зонирование по Евклиду II способствует развитию концепции смешанного использования, новый урбанизм и «максимальное и наилучшее использование» и упрощает все классификации зонирования в единый и унифицированный набор действий. Относительно легко перейти от большинства существующих систем классификации зонирования к системе зонирования Евклида II.[нужна цитата ]

Умное зонирование

Умное зонирование (или умное кодирование) - альтернатива евклидову зонированию. Существует ряд различных методов разумного зонирования. Плавающие зоны, кластерное зонирование и планируемая разработка единиц (PUD) возможны даже при существовании общепринятого евклидова кода, или традиционный код может быть полностью заменен интеллектуальным кодом, как предлагает город Майами. Следующие три метода могут использоваться для выполнения либо обычного разделения использования, либо более экологически ответственного, традиционного развития района, в зависимости от того, как написаны коды.

Для серьезной реформы евклидова зонирования традиционные постановления о развитии квартала, такие как коды на основе форм или SmartCode обычно необходимы.

Плавающие зоны включают в себя постановление, которое описывает характеристики зоны и требования к ее созданию, но ее местоположение остается без обозначения до тех пор, пока правление не обнаружит, что существует ситуация, которая позволяет реализовать этот тип зоны в определенной области. Когда критерии плавучей зоны соблюдены, плавучая зона перестает «плавать» и принимается поправкой о зонировании. Некоторые штаты разрешают этот тип зонирования, например Нью-Йорк и Мэриленд, в то время как штаты, такие как Пенсильвания не делать, как пример точечное зонирование.[27] Для сохранения плавающей зоны мастер-план должен разрешать плавучие зоны или, по крайней мере, они не должны противоречить генеральному плану. Кроме того, предусмотренные для них критерии и стандарты должны быть адекватными, а предпринимаемые действия не должны быть произвольными или необоснованными. Как правило, плавучая зона легче адаптируется и защищена от юридических проблем, если она существенно не отличается от зонированной зоны, в которой она реализована.

Кластерное зонирование позволяет сгруппировать жилые дома более близко друг к другу, чем это обычно допускается, тем самым оставляя значительную площадь земли под открытое пространство.

Планируемое развитие объекта - это кластерное зонирование, но позволяет смешанное использование. Они включают в себя некоторые коммерческие и легкие промышленные применения, чтобы объединить традиционную среду в центре города, но в пригородном масштабе. Некоторые, однако, утверждали, что такое запланированное развитие блока может быть притворство с целью использования в коммерческих и промышленных целях, запрещенных законом штата о зонировании;[нужна цитата ] некоторые суды сочли такую ​​«фикцию» «произвольным и произвольным злоупотреблением» властью полиции.[нужна цитата ]

Спектакль

Зонирование по показателям, также известное как «планирование на основе результатов», использует критерии, основанные на результатах или целевых показателях, для определения параметров обзора для предлагаемых проектов развития в любом районе муниципалитета. Функциональное зонирование часто использует систему «на основе баллов», при которой застройщик может применять кредиты для достижения установленных целей зонирования, выбирая из «меню» варианты соответствия (некоторые примеры включают: смягчение воздействия на окружающую среду, обеспечение общественных удобств, строительство доступного жилья ед. и др.). Дополнительные дискреционные критерии могут быть установлены также как часть процесса проверки.

Привлекательность зонирования производительности заключается в его высоком уровне гибкости, рациональности, прозрачности и подотчетности.[31] Функциональное зонирование позволяет избежать произвольного характера евклидова подхода и лучше соответствует рыночным принципам и правам частной собственности с защитой окружающей среды. Тем не менее, зонирование производительности может быть чрезвычайно сложно реализовать и может потребовать высокого уровня дискреционных действий со стороны контролирующего органа. По этой причине зонирование производительности не получило широкого распространения в США и обычно ограничивается определенными категориями в рамках более широкого предписывающего кодекса.

Новой Зеландии система планирования основана на зонировании производительности на основе эффектов в соответствии с Закон об управлении ресурсами 1991 года.

Стимул

Стимулирующее зонирование, впервые внедренное в Чикаго и Нью-Йорке, призвано обеспечить систему вознаграждений для поощрения развития, отвечающего установленным целям городского развития.[32] Как правило, устанавливается базовый уровень предписывающих ограничений на разработку и устанавливается обширный список критериев стимулирования, которые разработчики могут принимать или не принимать по своему усмотрению. Шкала вознаграждения, связанная с критериями стимулирования, побуждает разработчиков включать желаемые критерии развития в свои проекты. Общие примеры включают (соотношение площади пола ) бонусы за доступное жилье предоставлены бонусы на месте и за ограничение высоты за включение общественных удобств на территории. Поощрительное зонирование стало более распространенным в Соединенных Штатах за последние 20 лет.

Стимулирующее зонирование обеспечивает высокую степень гибкости, но может быть сложным в управлении. Чем больше предлагаемая разработка использует критерии стимулирования, тем более тщательно ее необходимо рассматривать на дискреционной основе. Первоначальное создание структуры стимулов для наилучшего обслуживания приоритетов планирования также может быть сложной задачей и часто требует постоянного постоянного пересмотра для поддержания баланса между величиной стимула и ценностью, предоставляемой разработчикам.

На основе формы

Основная статья: Код на основе форм

Зонирование на основе форм основывается на правилах, применяемых к участкам разработки в соответствии с предписывающими и потенциально дискреционными критериями. Обычно эти критерии зависят от размера партии, местоположения, близости и других различных характеристик, зависящих от места и использования. Например, в преимущественно пригородном жилом районе для одной семьи использование таких помещений, как офисы, розничная торговля или даже легкая промышленность, может быть разрешено, если они соответствуют (отступление, размер здания, площадь участка, высота и другие факторы) с другими существующими застройками. в области.

Коды на основе форм предлагают значительно большую гибкость при использовании в зданиях, чем коды Евклида, но, поскольку они сравнительно новые, их может быть сложнее создать. Коды на основе форм еще не получили широкого распространения в США. Когда коды на основе форм не содержат соответствующих иллюстраций и диаграмм, их критикуют за то, что их трудно интерпретировать.

Одним из примеров недавно принятого кодекса с конструктивными особенностями на основе форм является Кодекс землеустройства.[33] усыновленный Луисвилл, Кентукки в 2003 году. Этот кодекс зонирования создает «районы формы» для метро Луисвилля. Каждая форма района предполагает признание того, что одни районы города имеют более пригородный характер, а другие - более городские. Неудачи, высота и конструктивные особенности зданий различаются в зависимости от района формы. Например, в районе с «традиционным соседством» максимальное отступление может составлять 15 футов (4,6 м) от линии собственности, в то время как в пригородном «районе» максимальное отступление может отсутствовать.

Даллас, штат Техас, в настоящее время разрабатывает факультативное постановление о зонировании на основе форм.[34] Поскольку концепция кодов, основанных на форме, относительно нова, этот тип зонирования может быть более сложным для реализации.

В одной из версий зонирования на основе форм или «интегрированного» зонирования используется метод наложения базовых районов или «составное» зонирование. Этот метод основан на евклидовой структуре и включает три компонента района: компонент использования, компонент сайта и архитектурный компонент.

Компонент использования аналогичен по своему характеру использованию районов евклидова зонирования. Однако с упором на стандарты формы компоненты использования обычно более инклюзивны и шире по объему. Компоненты площадки определяют различные условия площадки от низкой до высокой, такие как размер и масштаб зданий и парковок, вспомогательные конструкции, проезжие коммерческие полосы, ландшафтный дизайн, хранение и демонстрация на открытом воздухе, заправка и мойка транспортных средств, верхние служебные двери и т.д. Архитектурные компоненты относятся к архитектурным элементам и материалам.

Этот метод зонирования более гибкий и контекстно адаптируемый, чем стандартное евклидово зонирование, но его легче интерпретировать, чем другие коды, основанные на формах.

Изменения в правилах зонирования

Поправки к правилам зонирования могут быть предметом судебного пересмотра, если такие поправки будут оспорены как с превышением правомочий или неконституционный.

Стандарт, применяемый к поправке для определения того, выдержит ли она судебное рассмотрение, такой же, как и при пересмотре постановления о зонировании: является ли ограничение произвольным или имеет ли оно разумное отношение к осуществлению полицейских полномочий государства.

Если жители целевого района жалуются на поправку, их аргумент в суде не дает им никаких законных прав на сохранение зонированного района в неизменном виде.[35] Однако им не нужно доказывать сложный стандарт, согласно которому поправка равносильна взятию.[35] Если выгода для общества от изменения зонирования невелика по сравнению с трудностями, которые могут повлиять на жителей, то поправка может быть предоставлена, если она облегчит жизнь жителям.[35]

Если местный орган по зонированию принимает поправку о зонировании, то точечное зонирование Могут возникнуть обвинения, если изменение зонирования будет по своему характеру предпочтительным и необоснованным.

Ограничения и критика

Зонирование землепользования - это инструмент лечения определенных социальных недугов и часть более широкой концепции социальная инженерия.[нужна цитата ] Существует критика зонирования, особенно среди сторонников ограниченное правительство или же Laissez-faire политические перспективы. Неотъемлемая опасность зонирования как силы принуждения к владельцам собственности подробно описана в Ричард Ротштейн книга Цвет закона (2017). Правительственное зонирование широко использовалось как инструмент продвижения расизма посредством насильственной сегрегации на Севере и Юге с начала ХХ века до последних десятилетий.[36][страница нужна ]

Обходы

Как правило, существующие застройки в сообществе не затрагиваются новыми законами о зонировании, потому что это "дедушка " или же юридически несоответствующий как несоответствующее использование, что означает, что предыдущая разработка освобождена от соблюдения. Следовательно, зонирование может повлиять только на новые застройки в растущем сообществе. Кроме того, если неосвоенные земли зонируются для обеспечения возможности застройки, эта земля становится относительно дорогой, что вынуждает застройщиков искать землю, которая не зонирована для застройки, с намерением добиться повторного зонирования этой земли. Сообщества обычно реагируют тем, что не зонируют неосвоенные земли, чтобы позволить застройку, пока разработчик не запросит изменение зонирования и не представит подходящий план. Развитие в рамках этой практики кажется фрагментарным и нескоординированным. Сообщества пытаются повлиять на сроки застройки за счет государственных расходов на строительство новых улиц, канализационных сетей и инженерных сетей, которые обычно необходимы для современного строительства. Вопреки федеральным рекомендациям, препятствующим этому, развитие межгосударственных автострады для целей, не связанных с запланированным ростом сообщества, создает неумолимое стремление освоить относительно дешевую землю возле транспортных развязок. Налог на имущество меры пресечения, такие как Предложение 13 Калифорнии привели к тому, что многие сообщества отчаянно пытались захватить налог с продаж доходов, чтобы игнорировать их комплексные планы и повторно зонировать неосвоенные земли для предприятий розничной торговли.

В Колорадо местные органы власти могут по своему усмотрению не применять свои собственные законы о зонировании и другие законы о землепользовании. Это называется выборочным исполнением. Стимбот-Спрингс, штат Колорадо, является примером места с незаконными постройками и слабым контролем.[37][38]

Социальное

В последнее время зонирование подвергалось критике со стороны градостроителей и ученых (в первую очередь Джейн Джейкобс ) как источник новых социальных болезней, в том числе разрастание городов, отделение дома от работы и рост "автомобильная культура «Некоторые общины начали поощрять развитие более плотных, однородных, смешанных районов, которые продвигают пешие прогулки и езду на велосипеде к работе и покупкам. Тем не менее, дом на одну семью и автомобиль являются основными частями».Американская мечта " за нуклеарные семьи, и законы о зонировании часто отражают это: в некоторых городах дома без пристроек гараж считаются "испорченный "и подлежат перепланировка. Движения, не одобряющие зонирование, например Новый урбанизм и Умный рост, как правило, старайтесь согласовать эти конкурирующие требования. Новые урбанисты, в частности, пробуют творческие решения городского дизайна, восходящие к практикам 1920-х и 1930-х годов. В конце двадцатого века новые урбанисты также подверглись нападкам за поощрение разрастания и строго предписывающий характер их предложений модельного кода.

Исключительный

Зонирование долгое время подвергалось критике как инструмент расовой и социально-экономической изоляции и сегрегации, прежде всего за счет требований к минимальному размеру земельного участка и сегрегации в землепользовании (иногда именуемой "экологический расизм Ранние кодексы зонирования часто были откровенно расистскими. Джун Мэннинг Томас представляет обзор литературы, посвященной этой конкретной критике зонирования.[39]

Практика исключения остается обычным явлением среди пригородов, желающих не подпускать тех, кого считают социально-экономически или этнически нежелательными: например, представители города Barrington Hills, Иллинойс как-то сказал редакторам раздела "Недвижимость" Чикаго Трибьюн что 5 акров города (20 000 м2) минимальный размер лота помог "не подпускать".

Расовый

С 1910 года в Балтиморе,[40] во многих штатах США были приняты законы о расовом зонировании (красная линия ); однако такие законы были исключены в 1917 году, когда Верховный суд США постановил, что такие законы нарушают права собственности владельцев (Бьюкенен против Уорли ).[41] С тех пор различные штаты, муниципалитеты и отдельные лица неоднократно пытались создать законы о зонировании и жилищном строительстве на основе расовой принадлежности, однако в конечном итоге такие законы были отменены судами. Законность любой дискриминации в области жилья со стороны государственных или частных лиц была прекращена на основании Закона о справедливом жилищном обеспечении (Раздел VIII Закона о гражданских правах 1968 года).[42]

Несмотря на такие постановления, многие утверждают, что законы о зонировании все еще используются с целью расовой сегрегации.[43]

Доступность жилья

Зонирование также было признано основным движущим фактором быстро растущей нехватки доступного жилья в городских районах.[44] Один из механизмов для этого - зонирование множеством пригородных и пригород общины для очень больших минимальных жилых участков и размеров зданий с целью сохранения стоимости жилья путем ограничения общего предложения жилья, что, таким образом, исключает более бедные слои населения. Это сдвигает рынок в сторону более дорогих домов, чем можно было бы построить обычно. По данным Института Манхэттена, почти половина цены, уплаченной за жилье в некоторых юрисдикциях, напрямую связана со скрытыми издержками ограничительного регулирования зонирования.

Например, весь город Los Altos Hills, Калифорния (за исключением местного муниципального колледжа и религиозного монастыря), зонируется для использования в жилых помещениях с минимальным размером участка в один акр (4000 м²) и ограничением только одним основным жилищем на участке. Все эти ограничения были признаны конституционными федеральными судами и судами штатов в начале 1970-х годов.[45][46] Город традиционно пытался соответствовать государственным требованиям доступного жилья, считая вторичные жилые дома (то есть квартиры над гаражами и гостевые дома) в качестве доступного жилья, а с 1989 года также разрешил жителям строить так называемые «квартиры для бабушек».[47]

В 1969 г. Массачусетс принял Закон о всеобъемлющих разрешениях штата Массачусетс: глава 40B, первоначально называемый законом о зонировании против снобов. Согласно этому закону, в муниципалитетах с менее чем 10% доступным жильем застройщик доступного жилья может добиваться отказа от местного зонирования и других требований в местном апелляционном совете по зонированию, который может быть рассмотрен Апелляционным комитетом штата по жилищным вопросам.[48] если отказано в отказе. Аналогичные законы действуют и в других частях США (например, в Род-Айленде, Коннектикуте и Иллинойсе), хотя их эффективность оспаривается.

Смотрите также

Рекомендации

  1. ^ а б Барсук, Эмили; Буй, Quoctrung (18.06.2019). «Города начинают сомневаться в американском идеале: дом с двором на каждом участке». Нью-Йорк Таймс. ISSN  0362-4331. Получено 2020-08-03.
  2. ^ Догерти, Конор, Золотые ворота: борьба за жилье в Америке, ISBN  978-0-593-16532-4, OCLC  1161988433, получено 2020-08-03
  3. ^ Эйнштейн, Кэтрин Левин. Защитники района: политика участия и жилищный кризис в Америке. ISBN  978-1-108-76949-5. OCLC  1135562802.
  4. ^ Трунстин, Джессика (2020). «География неравенства: как регулирование землепользования ведет к сегрегации». Обзор американской политической науки. 114 (2): 443–455. Дои:10.1017 / S0003055419000844. ISSN  0003-0554.
  5. ^ Трунстин, Джессика (2018). «Сегрегация по замыслу: местная политика и неравенство в американских городах». Издательство Кембриджского университета. Получено 2020-06-16.
  6. ^ Манвилл, Майкл; Монкконен, Пааво; Линза, Майкл (2020-01-02). «Пора положить конец односемейному зонированию». Журнал Американской ассоциации планирования. 86 (1): 106–112. Дои:10.1080/01944363.2019.1651216. ISSN  0194-4363.
  7. ^ Нолл, Клейтон; Мрамор, Уильям (2020-09-29). «Где личный интерес превосходит идеологию: либеральные домовладельцы и местная оппозиция развитию жилищного строительства». Журнал политики. Дои:10.1086/711717. ISSN  0022-3816.
  8. ^ а б Вайс, Марк А. (1987). Рост сообщества строителей: американская индустрия недвижимости и городское землеустройство. Нью-Йорк: издательство Колумбийского университета. С. 80–86. ISBN  0-231-06505-1.
  9. ^ а б c Шерил Колдуэлл Фергюсон (2014). Хайленд-Парк и Ривер-Оукс: истоки планирования садовых пригородных сообществ в Техасе. Остин: издательство Техасского университета. С. 10–13. ISBN  978-0292748361.
  10. ^ а б Эриксон, Аманда (24 августа 2012 г.). «Краткая история зарождения градостроительства». Атлантические города. Атлантическая Медиа Компания. Получено 20 ноября 2017.
  11. ^ а б c Райс, Роджер Л. (1968). «Жилищная сегрегация по закону, 1910–1917». Журнал южной истории. 34 (2): 179–199. Дои:10.2307/2204656. JSTOR  2204656.
  12. ^ а б Ротштейн, Ричард (2017). Цвет закона: забытая история того, как наше правительство разделило Америку. Нью-Йорк: Liveright Publishing Company. С. 44–48. ISBN  9781631492853.
  13. ^ «История градостроительства». Департамент городского планирования Нью-Йорка. Получено 19 ноября, 2017.
  14. ^ Данлоп, Дэвид В. (25 июля 2016 г.). «Зонирование наступило 100 лет назад. Оно навсегда изменило Нью-Йорк». Нью-Йорк Таймс. Получено 19 ноября 2017.
  15. ^ Феррис, Хью (1986). Метрополия завтрашнего дня. Репринт издания 1929 г. Нью-Йорк: Princeton Architectural Press. ISBN  0-910413-11-8. С эссе Кэрол Уиллис.
  16. ^ а б Рут Нэк; Стюарт Мек; Исраэль Столлман (февраль 1996 г.). «Реальная история, стоявшая за стандартными законами о планировании и зонировании 1920-х годов» (PDF). Закон о землепользовании и дайджест по зонированию. Получено 19 ноября, 2017.Переиздано Американской ассоциацией планирования.
  17. ^ "Деревня Евклида против компании Ambler Realty Co". Краткое описание дела. Case Briefs LLC. Получено 19 ноября 2017.
  18. ^ «БОРЬБА, УИЛЛ». Справочник Техаса онлайн. Историческая ассоциация штата Техас. Отсутствует или пусто | url = (помощь)
  19. ^ Хадсон, Крис (18 ноября 2007 г.). «Отсутствие законов о зонировании - проблема Хьюстона». Wall Street Journal. Получено 25 апреля, 2018. Переиздано chicagotribune.com.
  20. ^ «Зонирование без зонирования».
  21. ^ а б «Регулирование землепользования и сегрегация жилых домов: имеет ли значение зонирование?» Кристофер Берри, American Law and Economics Review V3 N2 2001 (251-274)
  22. ^ «Дом из ниоткуда» Джеймс Ховард Канстлер, The Atlantic Monthly; Сентябрь 1996
  23. ^ Кой, Питер (1 октября 2007 г.). «Как Хьюстон обходится без зонирования». Архивировано из оригинал на 2008-10-04.
  24. ^ "Хьюстон Девелопмент и Регулирование".
  25. ^ Льюин, Майкл (2005). «Как чрезмерное регулирование вызывает разрастание (даже в городе без зонирования)». Юридический журнал Уэйна. 50 (1171): 1172–1214. SSRN  837244.
  26. ^ Эрнандес против города Хэнфорд, 41 Cal. 4-й 279 (2007) (соблюдение конституционности постановления о зонировании, регулирующего, какие типы магазинов в каких зонах могут продавать мебель в городе Hanford, Калифорния ).
  27. ^ а б Канун
  28. ^ а б Танкреди, Дон М. (15 августа 2014 г.). «Забастовка, ты в аут! Как коды зонирования становятся недействительными». Закон 360.. Получено 20 ноября, 2017.
  29. ^ "Закон о религиозном землепользовании и институционализированных лицах 2000 года" (PDF). Национальный тюремный проект ACLU. Получено 20 ноября 2017.
  30. ^ Холм, Ивар (2006). Идеи и убеждения в архитектуре и промышленном дизайне: как отношения, ориентации и основные предположения формируют искусственную среду. Осло Школа архитектуры и дизайна. ISBN  82-547-0174-1.
  31. ^ Управление городскими ливневыми водами в США. 17 февраля 2009 г. Дои:10.17226/12465. ISBN  978-0-309-12539-0.
  32. ^ «Добро пожаловать webvest.info - Hostmonster.com». www.webvest.info.
  33. ^ «Земельный кодекс». LouisvilleKy.gov.
  34. ^ «Архивная копия». Архивировано из оригинал 21 июня 2008 г.. Получено 20 июня, 2008.CS1 maint: заархивированная копия как заголовок (связь)
  35. ^ а б c Дагган
  36. ^ Ротштейн, Ричард (2017). Цвет закона. Liveright. ISBN  978-1-63149-453-6.
  37. ^ http://www.steamboatpilot.com/news/2000/jul/27/case_against_council/
  38. ^ http://www.steamboatpilot.com/news/2008/jun/17/fire_death_questions_linger/
  39. ^ Джун Мэннинг Томас (15 декабря 1997 г.). «РАСА, РАСИЗМ И РАСОВЫЕ ОТНОШЕНИЯ: СВЯЗЬ С ЛИТЕРАТУРОЙ ГОРОДСКОГО И РЕГИОНАЛЬНОГО ПЛАНИРОВАНИЯ» (PDF). Архивировано из оригинал (PDF) 9 августа 2007 г.
  40. ^ Эриксон, Аманда (24 августа 2012 г.). «Краткая история зарождения градостроительства». Атлантические города. Атлантическая Медиа Компания. Получено 24 августа, 2012.
  41. ^ "Стетсон Кеннеди Букс". Архивировано из оригинал 28 сентября 2007 г.. Получено 19 октября, 2007.
  42. ^ Комиссия по правам человека штата Вашингтон В архиве 16 апреля 2007 г. Wayback Machine
  43. ^ «Зонирование способствует расизму и разрастанию».
  44. ^ Глэзер, Эдвард Л. и Гюрко, Джозеф, Влияние зонирования на доступность жилья, 2002 В архиве 26 сентября 2007 г. Wayback Machine
  45. ^ Ибарра против города Лос-Альтос-Хиллз, 503 F.2d 250, 254 (9-й округ 1974 г.).
  46. ^ Город Лос-Альтос-Хиллз против Adobe Creek Properties, Inc., 32 Cal.App.3d 488 (1973).
  47. ^ Город Лос Альтос Хиллз, Генплан 2002 г., жилой элемент, 6.
  48. ^ «Жилищный апелляционный комитет (ВАК)». Mass.gov.

внешняя ссылка