Ноллан против Калифорнийской прибрежной комиссии - Nollan v. California Coastal Commission
| Ноллан против Калифорнийской прибрежной комиссии | |
|---|---|
 | |
| Аргументирован 30 марта 1987 г. Решено 26 июня 1987 г. | |
| Полное название дела | Nollan et ux. против Калифорнийской прибрежной комиссии |
| Цитаты | 483 НАС. 825 (более ) 107 S. Ct. 3141; 97 Вел. 2d 677; 1987 США ЛЕКСИС 2980; 55 U.S.L.W. 5145; 26 ERC (BNA ) 1073; 17 ELR 20918 |
| История болезни | |
| Прежний | 177 Cal.App.3d 719, 223 Cal.Rptr. 28 (Приложение 2d Dist. 1986); отмечена вероятная юрисдикция, 479 НАС. 913 (1986). |
| Держа | |
| Правительственное взыскание должно быть существенно связано с законным государственным интересом, и между взысканием и этим интересом должна быть связь. | |
| Членство в суде | |
| |
| Мнения по делу | |
| Большинство | Скалия, к которой присоединились Ренквист, Уайт, Пауэлл, О'Коннор |
| Несогласие | Бреннан, к которому присоединился Маршалл |
| Несогласие | Blackmun |
| Несогласие | Стивенс, к которому присоединился Блэкмун |
| Применяемые законы | |
| Конст. США исправлять. V | |
В Ноллан против Калифорнийской прибрежной комиссии, 483 U.S. 825 (1987), Верховный суд США рассмотрел постановление, согласно которому Калифорнийская прибрежная комиссия требовал, чтобы предложение о выделении бокового общественного сервитута вдоль прибрежного участка Нолланов было записано в цепочке правового титула на собственность как условие утверждения разрешения на снос существующего бунгало и замену его домом с тремя спальнями. Прибрежная комиссия утверждала, что условие общественного сервитута было наложено для содействия законным государственный заинтересованность в уменьшении «препятствий с видом на океан», вызванных строительством большого дома. Суд постановил, что при оценке таких требований необходимо определить, существует ли «существенная связь» между законными государственными интересами и условиями разрешения.[1]
В спорном 5-4 решение, Верховный суд постановил, что требование КТС было взятие в нарушение пункта изъятиями из Пятая поправка, как инкорпорировано против государств Четырнадцатая поправка.
Факты
Нолланам принадлежала пляжная недвижимость в Вентура Каунти, и хотел заменить 504 квадратных фута (46,8 м2) пришедшее в негодность бунгало площадью 2,500 квадратных футов (230 м2) жилой дом. В качестве условия для получения разрешений прибрежная комиссия Калифорнии потребовала, чтобы нолланцы выделили на 20 лет полосу земли вдоль пляжа перед своим домом, чтобы дать общественности право прохода и повторного прохода вдоль пляжа (чтобы вводиться в действие только в том случае, если государственное учреждение согласилось принять управление амбулаторным боковым доступом сервитут ). 43 соседа предоставили такие сервитуты без судебного разбирательства; Нолланцы, однако, сочли это требование неконституционным изъятием их собственности без справедливой компенсации, и подали прошение о выдаче административного мандам обращение в Верховный суд округа Вентура с просьбой признать недействительным положение о сервитуте. CCC утверждал, что новый дом усилит блокировку вида на океан и внесет свой вклад в «стену жилых построек», которая не позволит населению «психологически понять, что поблизости существует участок береговой линии, который они имеют полное право посещать». CCC утверждал, что может компенсировать это бремя для населения, предоставив дополнительный доступ к пляжу в виде специального сервитута доступа вдоль береговой части их собственности.[2] Верховный суд вынес решение в пользу Нолланов, заявив, что «Комиссия может налагать условия доступа к разрешениям на застройку для замены домов только в тех случаях, когда предлагаемая застройка окажет неблагоприятное воздействие на доступ общественности к морю, и это требование не было выполнено» (Mandelker 124).
Рассматриваемый объект недвижимости расположен вдоль Пляж Фариа в округе Вентура, который в то время был слабо развит (в отличие от 35-футовых (11 м) трехэтажных домов вдоль пляжей Малибу, где впервые возник аргумент о «психологическом препятствии для доступа общественности»). Статья X, Раздел 4 Конституция Калифорнии гарантированный доступ к пляжам, но потенциальному путешественнику может быть трудно увидеть пляж или найти к нему общественный доступ. Этот аргумент гласил, что эффект ограждения создает психологическое препятствие для общественного доступа, гарантируя, что ни один из представителей общественности не сможет использовать общественный ресурс (доступ к которому гарантируется конституцией штата). Схема застройки, по сути, взяла общественный ресурс, предположительно доступный каждому, и превратила его в частный анклав богатых владельцев собственности, чьи дома выстроились вдоль пляжа.
«Психологические препятствия для общественного доступа» стали популярным выводом в отчетах персонала, анализирующих проекты, представленные прибрежной комиссией Калифорнии, особенно когда предлагаемое развитие имело лишь незначительное физическое воздействие на доступ общественности, но требовалось (для юридической адекватности отчета персонала и Закон штата Калифорния о качестве окружающей среды и Закон о прибрежных районах) рациональные основы для введения условий, помогающих привести предлагаемую застройку в соответствие с экологическими законами штата.
Имущество Нолланов не имело тех же условий, что и на пляжах в Малибу, оно было застроено менее чем на 4% и имело меньшее, менее интенсивное развитие, чем у берегов Малибу. Условием для утверждения Разрешения на освоение прибрежных районов Ноллана было то, что заявители зарегистрировали предложение выделить полосу собственности (обычно шириной 25 футов (7,6 м), расположенной к берегу от среднего прилива) или, в более общем плане, от берега. фактический край воды в любой конкретный день во время любого прилива вдоль пляжа.
Предварительная процедура
Впоследствии CCC обратился в Апелляционные суды Калифорнии; суд вынес решение в его пользу, установив, что «наложение условия доступа к разрешению на застройку было достаточно связано с бременем, создаваемым проектом, чтобы быть конституционным». Суд также постановил, что предъявление иска Нолланов не удалось, поскольку условие не лишало их всякого разумного использования их собственности. Нолланцы обратились к Верховный суд США, поднимая только конституционный вопрос.
Проблема
Перед судом стоял вопрос о том, являлось ли наложение CCC требования о передаче Нолланами государственного сервитута в качестве условия для предоставления разрешения на землепользование принимая.
Рассуждение
Справедливость Скалия вынес решение Суда: «Отсутствие связи между состоянием и первоначальной целью ограничения строительства превращает эту цель в нечто иное, чем то, чем она была ... Если условие разрешения не служит той же государственной цели, что и запрет на строительство, ограничение на строительство - это не действующее постановление о землепользовании, а полный план вымогательства ".
В письменной форме для большинства Суда судья Антонин Скалиа высмеял концепцию психологических препятствий для доступа общественности; он написал, что, если государственное учреждение желает поместить условия утверждения в разрешение, эти условия должны иметь какое-то отношение к проблемам государственной политики, которые, как предполагается, разрешаются путем введения условий утверждения. Например, если проект исключает 120 квадратных футов (11 м2) общественной парковой зоны, подходящим условием будет необходимость замены в натуральном выражении 120 квадратных футов (11 м2) для поддержания размера общественной парковой зоны. Короче говоря, должна быть связь между вопросом государственной политики и условием утверждения, которое направлено на его решение. Затем судья Скалиа указал, что согласно постановлению, условие публичного доступа не соответствовало этому тесту взаимосвязи, поскольку компенсировало небольшую потерю общественного мнения о собственности Нолланов; Затем он заявил, что если потеря общественного обозрения на собственность Нолланов действительно была проблемой, то подходящим условием утверждения было бы «строительство общественной смотровой площадки на крыше дома Нолланов».
Общественность не имела права прохода с существующим бунгало на месте, поэтому его не затронет более крупная структура, которая его заменит. Суд указал, что должна быть продемонстрирована «тесная связь» между установленным нормативным условием и вызывающими озабоченность воздействиями на развитие, и что нормативное действие должно «существенно продвигать законные государственные интересы» (AADASDF, стр. 53). Хотя дело, по-видимому, касается в первую очередь выручки, эти принципы применяются также к обсуждению взысканий и гонораров за воздействие. Суд отменил политику Калифорнии «все идет» в отношении требований о взыскании и создал стандарт рациональной связи для состояния через Америка.[3]
Позже последствия
В Долан против города Тигард,[4] Суд далее оценил степень требуемой связи. В этом случае город Тигард, Орегон требовал от любого владельца бизнеса, стремящегося существенно расширить свое присутствие на территории, прилегающей к пойме, для создания общественного зеленый путь и велосипедная дорожка от частной земли, чтобы предотвратить затопление и заторы на дорогах. Верховный суд постановил, что требование города будет принято, если город не докажет, что существует разумная взаимосвязь между созданием зеленой и велосипедной дорожки и воздействием застройки. "Без сомнения, если бы город просто потребовал от петиционера выделить полосу земли вдоль Fanno Creek для общественного пользования, вместо того, чтобы обусловливать выдачу разрешения на реконструкцию ее собственности таким посвящением, было бы произведено изъятие », - постановил суд.« Такой публичный доступ лишит заявителя права исключать других, что является одним из существенные составляющие совокупности прав, которые обычно характеризуются как собственность ".
Смотрите также
Рекомендации
- ^ Ноллан против Калифорнийской прибрежной комиссии, 483 НАС. 825 (1987).
Эта статья включает материалы, являющиеся общественным достоянием из этого правительственного документа США. - ^ Майерс, Дэвид В. (14 декабря 1986 г.) «Суд решит вопрос о доступе к пляжу в штате» Лос-Анджелес Таймс
- ^ Ноллан против прибрежной комиссии Калифорнии - Краткое изложение дела Проверено 13 августа 2011.
- ^ Долан против города Тигард, 512 НАС. 374 (1994).
Эта статья включает внешняя ссылка
- Текст Ноллан против Калифорнийской прибрежной комиссии, 483 НАС. 825 (1987) можно получить по адресу: Корнелл Слушатель суда Финдлоу Google ученый Justia Библиотека Конгресса Ойез (аудио устного выступления)