Закон о всеобъемлющих разрешениях штата Массачусетс: глава 40B - Massachusetts Comprehensive Permit Act: Chapter 40B

Закон о комплексном разрешении[1] это Массачусетс закон, который позволяет застройщикам доступного жилья отменять определенные аспекты подзаконных актов о муниципальном зонировании и другие требования. Он состоит из Общих законов Массачусетса (M.G.L.), глава 40B, разделы с 20 по 23, а также соответствующие нормативные акты, изданные и управляемые Департаментом жилищного строительства и общественного развития штата Массачусетс.[2][3] Глава 40B была принята в 1969 году для решения проблемы нехватки доступного жилья в масштабах штата путем снижения барьеров, создаваемых местными муниципальными процессами утверждения разрешений на строительство, местным зонированием и другими ограничениями. Его цель - стимулировать производство доступное жилье во всех общинах Содружества.

Для целей настоящего закона доступное жилье определяется как квартира, которую может приобрести или арендовать домохозяйство, составляющее до 80% от общей стоимости жилья. медиана доход области. Такое жилье должно подлежать ограничениям доступного жилья, чтобы сохранить доступность в долгосрочной перспективе.

Комплексный процесс получения разрешений

В соответствии с главой 40B в любом муниципалитете, где менее 10% его жилья квалифицируется как доступное по закону, застройщик может построить более плотную застройку, чем это разрешено подзаконными актами муниципального зонирования, позволяя при строительстве нового застройки больше единиц на акр земли, если не менее 25% (или 20% в некоторых случаях[4]) новых единиц имеют долгосрочные ограничения по доступности.

Глава 40B по-прежнему вызывает споры, и в ней не преодолены многочисленные препятствия на пути строительства доступного жилья в штате. Согласно исследованию Национальной жилищной коалиции с низким доходом, Массачусетс в 2003 году был признан наименее доступным штатом для аренды квартиры.[5] Несмотря на закон, в Массачусетсе строится меньше новых единиц доступного жилья по сравнению с потребностями штата. Политика правительства штата направлена ​​на увеличение предложения недорогого жилья. Нехватка способствует разрастанию по мере того, как рабочие все дальше удаляются от работы в поисках домов по доступной цене. Высокая цена жилья - одна из причин, по которой молодые люди уезжают из Массачусетса.[6]

Муниципалитеты время от времени пытались получить классификацию «доступного» для существующих недорогих жилых единиц, которые не ограничены действием для поддержания долгосрочного будущего доступного статуса единиц. Некоторые муниципалитеты просили мобильные дома позволено, разрешено.[7][8] По состоянию на апрель 2016 г., законодатели штата в настоящее время рассматривают возможность внесения этого изменения.[9]

Влияние

Цель Закона о доступном жилье (глава 40B) - сделать по крайней мере 10% жилищного фонда каждого сообщества Массачусетса доступным для семей с умеренным доходом. По состоянию на 30 июня 2011 г. эту цель выполнили 39 сообществ. Подробности доступны в Департаменте жилищного строительства и общественного развития (DHCD). Опись субсидированного жилья. Кроме того, 101 сообщество разработало Планы производства доступного жилья которые были одобрены DHCD. Шесть из этих сообществ были сертифицированы как соответствующие критериям в своих планах, что дает им право на «безопасную гавань», предусмотренную предложениями главы 40B в соответствии с 760 CMR 56.03 () (b) и 56.03 (4) (f).

За последнее десятилетие Закон о доступном жилье непосредственно отвечает за строительство примерно 80% доступного жилья, построенного в Массачусетсе за пределами крупных городов. Благодаря этому закону по всему штату было создано более 58000 домов для работающих семей, пожилых людей и людей с ограниченными возможностями. Почти половина всех подразделений была создана некоммерческими организациями, такими как Habitat for Humanity.[10]

Исполнение

Управление генерального инспектора штата Массачусетс с 2005 по 2012 год опубликовало несколько отчетов, в которых критиковалось слабое соблюдение ограничений прибыли застройщиками для застроек 40B, и описывались уловки, используемые застройщиками для получения большей прибыли от доступного жилья, чем это позволяют закон и нормативные акты, муниципалитеты и государство не имеют надлежащего надзора, аудита и обеспечения соблюдения муниципальных соглашений с разработчиками и отчетностью застройщиков о продажах и прибыли в соответствии с соглашениями и законодательством. [11][12]Кроме того, до своего ухода с поста в 2012 году генеральный инспектор Массачусетса Грегори Салливан часто критиковал главу 40B.[13] В результате рекомендаций Управления генерального инспектора Департамент жилищного строительства и общественного развития "предпринял конструктивные действия по устранению выявленных слабых мест, которые укрепят общий процесс контроля, осуществляемый как владельцами арендных застройок согласно главе 40B, так и администраторами проекта, чтобы обеспечить что только домохозяйства с ограниченным доходом занимают доступные квартиры, построенные в соответствии с Главой 40B ". [14]

Изменения в законе, 2008 г .: решения и поправки SJC

В 2008 году Департамент жилищного строительства и общественного развития Массачусетса выпустил всеобъемлющий пересмотр правил и руководящих принципов для главы 40B. В том же году Верховный судебный суд Массачусетса вынес семь решений по вопросам существа и процессуального характера в отношении Закона о главе 40B, что почти равно числу решений, вынесенных за предыдущее десятилетие.[15]

Оппозиция

Исторически и в настоящее время существовала оппозиция главе 40B, причем некоторые утверждали, что она поощряет строительство недоступных по цене домов с высокой плотностью застройки с небольшим количеством доступных квартир. Закон подвергается серьезной критике за то, что он дает разработчикам недвижимости огромные возможности для злоупотребления законом и свержения любых муниципальных прав путем строительства минимального количества жилья для малообеспеченных слоев населения и получения больших прибылей от многих объектов элитной недвижимости.

Кампания в защиту закона о доступном жилье

2 ноября 2010 г. избиратели Массачусетса отклонили инициативную петицию (вопрос 2), которая отменила бы главу 40B. Проголосовали 1 254 759 (58%) против отмены и 900 405 (42%) за отмену.[16] В Кампания в защиту закона о доступном жилье, государственная избирательная комиссия, была сформирована, чтобы выступить против отмены закона. Кампания представляла собой коалицию из более чем 950 человек и организаций, в том числе общественных, деловых, религиозных и академических лидеров, а также старших, экологических, жилищных и гражданских правозащитных групп. Кампанию поддержали все три кандидата в губернаторы: Деваль Патрик, Тим Кэхилл и Чарли Бейкер. Группа утверждала, что отмена закона о доступном жилье немедленно остановит создание жилья, доступного для пожилых людей и работающих семей во многих общинах Содружества Массачусетс.[10]

Смотрите также

Примечания

  1. ^ Видеть Город Хингем против Департамента жилищного строительства и общественного развития, Массачусетс, 451, 501, 502 (2008).
  2. ^ Общие законы Массачусетса (M.G.L.), глава 40B, §§ 20–23. Первоначально введено в действие статутом 1969 года, глава 774.
  3. ^ Свод правил Массачусетса 760 CMR 56
  4. ^ Если доступные квартиры сдаются в аренду или продаются так, чтобы быть доступными для домохозяйств с доходом, не превышающим 50% от среднего дохода района - вместо обычных 80% - только 20% квартир в застройке должны быть доступными. См., Например, «Webster Street Green, LLC против Нидхэма», № 05-20, опечатка. на 2 (Массачусетский жилищный апелляционный комитет, 18 сентября 2007 г.).
  5. ^ Майкл Д., Гудман, доктор философии. (Январь 2004 г.). «Победители и проигравшие на рынке жилья Массачусетса» (PDF). Экономика сельского хозяйства и природных ресурсов. Директор по исследованиям в области экономики и государственной политики Института Донахью Массачусетского университета. Архивировано из оригинал (PDF) на 2007-06-27. Получено 2007-05-17.
  6. ^ Сергино, Рене (15.02.2004). «Жители Массачусетса выезжают за новые границы». Баннер штата Бостон-Бей. Архивировано из оригинал 29 августа 2007 г.. Получено 2007-05-17.
  7. ^ Лайдлер, Джон (2012-06-17). "Статус мобильного дома под вопросом". Получено 2016-07-08.
  8. ^ Уилан, Билл (2015-04-15). «Городское собрание, чтобы взвесить передвижные дома и доступное жилье». Получено 2016-07-08.
  9. ^ «Законопроект H.1103 - Закон об определении жилья с низким и средним доходом». Получено 2016-07-08.
  10. ^ а б http://www.protectaffordablehousing.org
  11. ^ Офис Генерального инспектора, 40B Publications.
  12. ^ Салливан, Грегори В. (2007-10-23). «Письмо председателям Объединенного комитета по жилищным вопросам, Общий суд Массачусетса» (PDF). Офис генерального инспектора, Массачусетс. Получено 2007-12-23.
  13. ^ Коалиция за отмену 40B (самоуверенный против Глава 40B)
  14. ^ Офис Генерального инспектора, Годовой отчет за 2012 г. (апрель 2013 г.), стр. 10 также см Офис Генерального инспектора, 40B Publications.
  15. ^ «Новый взгляд на старый 40B: новые правила, новые правила». Углубленное изучение права (список курсов). Юридический факультет Саффолкского университета. Лето 2008. Архивировано с оригинал на 2010-06-02. Получено 2009-07-27. Смотрите также Новый взгляд на старый 40B В архиве 2010-06-10 на Wayback Machine (таблица решений SJC 40B в 2008 г.)
  16. ^ Государственный секретарь штата Массачусетс

Рекомендации

дальнейшее чтение

внешняя ссылка