Крепеж (имущественное право) - Fixture (property law)

Эта статья о правовой концепции. Для использования в других целях см. Приспособление (значения).
Право собственности
Часть общее право серии
Типы
Приобретение
Поместья на земле
Передача
Будущее использование контроль
Неимущественный интерес
похожие темы
Другой общее право области
Высшая категория: Закон и Общее право
Вышла из строя сантехника для раковины

А приспособление, как юридическое понятие, означает любое физическое имущество, которое постоянно закреплено (фиксированный) к недвижимость (обычно приземляются). Имущество, не прикрепленное к недвижимому имуществу, считается движимость свойство. Светильники рассматриваются как часть недвижимого имущества, особенно в случае обеспечительный интерес. Классическим примером приспособления является здание, которое, если в договоре купли-продажи не указано иное, считается частью самой земли, а не отдельным объектом собственности. Вообще говоря, тест для определения того, является ли предмет приспособлением или движимым имуществом, зависит от цели прикрепления. Если целью было улучшить землю, то изделие, скорее всего, является приспособлением. Если предмет был прикреплен для улучшения использования самого движимого имущества, то, скорее всего, это было движимое имущество.[1]

Chattel недвижимость превращается в приспособление в процессе прикрепления. Например, если кусок пиломатериала стоит на складе пиломатериалов, это - движимое имущество. Если из того же бруса построить забор на земле, он станет неотъемлемой частью этой недвижимости. Во многих случаях определение того, является ли собственность недвижимостью или движимым имуществом, зависит от степени привязки собственности к земле. Например, такая проблема возникает в случае дома трейлера. В этом случае характеристика дома как движимого имущества или недвижимого имущества будет зависеть от того, насколько прочно он закреплен, например, от наличия у прицепа фундамента.

Характеристика собственности как приспособления или движимого имущества важна. В большинстве юрисдикций закон, касающийся регистрации обеспечения против долга или доказательства того, что деньги были ссужены под залог собственности, отличается для движимого имущества и недвижимого имущества. Например, в провинции Онтарио В Канаде, ипотека под недвижимость должна быть зарегистрирована в земельном управлении округа или региона. Однако ипотека на движимое имущество должна быть зарегистрирована в областном реестре, созданном в соответствии с законом. Закон о безопасности личного имущества.

В случае с домом на колесах, является ли это приспособление или движимое имущество, имеет отношение к тому, является ли недвижимость ипотека относится к прицепу. Например, большинство ипотечных кредитов содержат пункт, который запрещает заемщику снимать или сносить приспособления на собственности, что снизит стоимость обеспечения. Тем не менее, были случаи, когда кредиторы ссужали деньги в зависимости от стоимости прицепа, находящегося на территории собственности, но позже этот прицеп удаляется из собственности. Точно так же ипотека движимого имущества, предоставленная для того, чтобы позволить человеку приобрести дом-трейлер, может быть потеряна, если трейлер позже будет прикреплен к недвижимости.

Закон об арматуре также может вызвать множество проблем с имуществом, находящимся под арендовать. Установленные арендатором приспособления принадлежат арендодателю, если арендатор выселяется из собственности. Это так, даже если бы приспособление могло быть снято арендатором на законных основаниях, пока договор аренды был в хорошем состоянии. Например, люстра, которую повесил арендатор, может стать собственностью арендодателя. Хотя этот пример тривиален, были случаи, когда тяжелое оборудование, встроенное в завод, считалось приспособлением, даже если оно продавалось как движимое имущество.

Поскольку стоимость приспособлений часто превышает стоимость земли, к которой они прикреплены, судебные процессы, направленные на определение того, является ли конкретный предмет движимым имуществом или приспособлением, являются обычным явлением. В одном случае в Канаде правительство провинции заявило, что огромная земляная плотина является движимым имуществом, поскольку удерживается на месте только силой тяжести, а не каким-либо типом крепления (требование было отклонено). При продаже земли приспособления рассматриваются как часть земли и не могут быть удалены или изменены продавцом до передачи земли.

Светильники известны в гражданский закон в качестве основные части.[2]

Торговое оборудование

Важным исключением из обычного обращения с светильниками является категория торговое оборудование (часто называемые «движимыми» приспособлениями), движимое имущество, установленное жилец на сдан в аренду коммерческой собственности специально для их использования в торговле или бизнес. Арендатор всегда может их удалить, если любой ущерб конструкции, вызванный сносом, будет возмещен или отремонтирован. Например, вывески для бизнеса, прилавки, полки магазинов, бары с алкогольными напитками и оборудование для обработки часто прочно, если не почти постоянно, прикреплены к зданию или земле. Однако они остаются личная собственность и могут быть удалены арендатором, так как они являются частью бизнеса арендатора.

Экономическая логика этого исключения для торговых принадлежностей предполагает, что если арендаторы не могут их удалить, то помещики несут ответственность за оснащение своих арендаторов таким оборудованием и материалами.

Таким образом, согласно дедукции, торговый инструмент вообще не является приспособлением. Его название вводит в заблуждение, поскольку приспособление, по определению, является недвижимым имуществом, которое должно оставаться вместе с недвижимостью, когда продавец продает его или арендатор выходит из договора аренды. Торговым «приспособлением» является не недвижимое имущество, а личная собственность арендатора.

У домовладельца есть некоторая защита. Любой ущерб недвижимому имуществу, вызванный удалением арендатором торгового оборудования, должен быть отремонтирован или оплачен арендатором. Если торговое приспособление не будет снято при выезде арендатора, оно становится собственностью арендодателя в процессе присоединение. Например, если ресторан обанкротился, а владелец отказывается от своего права и расходов на демонтаж всего кухонного оборудования, столовых и других торговых помещений, эти торговые приспособления становятся собственностью арендодателя. Таким образом, они больше не будут предметами торговли, а могут фактически стать обычными приспособлениями, следовательно, недвижимостью.

Закон в Австралии

При отсутствии договоренности сторон[3][4] учение о приспособлениях в соответствии с законом,[5] действует для разрешения споров относительно прав на объекты.

Будь то движимое имущество по своей природе,[6][7][8][9] становится приспособлением в силу всех обстоятельств,[10][11][12][13] окружая их присоединение к земле,[8][14][15] зависит от (i) цели и (ii) степени аннексии.[16][17][18] Похоже, это смешанный вопрос фактов и закона,[6][19] быть определенным объективно,[4][20][21][22] субъективное намерение является соображением.[7][22][23][24]

Намерение аннексии

Намерение может быть установлено из отношения присоединяющейся стороны к землевладельцу,[7] когда предполагается использование движимого имущества,[4] не по соглашению сторон.[20][25][26] Объекты, принесенные арендаторами на землю, могут стать приспособлениями,[5][27] и этот факт может быть важным определяющим фактором.[8][28]

Цель аннексии

Поскольку Паламбери против Паламбери,[11] больший упор был направлен на аннексию. Каждый случай зависит от своих фактов,[29] однако руководящее испытание,[30] заключается в том, фиксировалось ли движимое имущество с намерением, чтобы оно оставалось в своем положении «постоянно или на неопределенный или значительный период»,[16] или только с какой-то временной целью.[16][31][32]:стр. 712–3

Степень аннексии

Если объект не опирается на собственный вес,[7][6][16][33][34] это вызовет опровержение презумпции,[22][35] что движимое имущество - это приспособление.[13][14][15][23] Незакрепленные предметы могут стать приспособлениями, особенно когда они будут использоваться в течение длительного периода.[36][37][38]

Дополнительные индикаторы включают в себя возможность отсоединения объекта без причинения значительного ущерба,[16][39][40][41] было ли оно установлено для лучшего пользования землей,[38][42] или сам объект,[16][25][30][43] период использования и его функции,[4] функция, которую выполняла его аннексия,[30] и превысит ли стоимость обновления стоимость собственности.[37]

Права арендатора на удаление

Право съемщика на переселение не распространяется на сельскохозяйственные приспособления по общему праву.[44] Тем не менее, согласно законодательству Нового Южного Уэльса, арендаторы могут снимать сельскохозяйственные приспособления при определенных обстоятельствах, при условии соблюдения законных прав домовладельцев, касающихся приспособлений.[45]

В большинстве договоров аренды коммерческой недвижимости арендатор обязан восстановить улучшения арендованного имущества до исходного состояния здания по истечении срока аренды.[46]

Смотрите также

Рекомендации

  1. ^ Зифф, Брюс (2006). Принципы имущественного права (4-е изд.). Торонто: Томсон Карсуэлл. п. 102. ISBN  0-459-55339-9.
  2. ^ Статья 93. из Гражданский кодекс Германии:

    "Раздел 93 Основные части вещи

    «Части вещи, которые невозможно разделить без уничтожения одной или другой вещи или изменения ее характера (существенные части), не могут быть предметом отдельных прав.

  3. ^ Эпплби - Майерс (1867) LR 2 CP 651.
  4. ^ а б c d Хобсон v Горриндж [1897] 1 глава 182.
  5. ^ а б North Shore Gas Company Limited v Комиссар по гербовым сборам (Новый Южный Уэльс) [1940] HCA 7, (1940) 63 CLR 52, Высший суд (Австралия).
  6. ^ а б c Монти v Барнс [1901] 1 QB 205, 207 (A.L. Smith MR).
  7. ^ а б c d Рид против Смита [1905] HCA 54, (1905) 3 CLR 656, Высший суд (Австралия)
  8. ^ а б c Ли против Тейлора [1902] УКХЛ 1, (1902) AC 157 по цене 158 на Lord Halsbury L.C., Дом лордов (ВЕЛИКОБРИТАНИЯ).
  9. ^ Lees & Leech Pty Ltd против комиссара по налогообложению [1997] FCA 404, Федеральный суд (Австралия).
  10. ^ Комиссар государственных доходов против Uniqema Pty Ltd [2004] VSCA 82 в [47], (2004) 9 VR 523, Апелляционный суд (Вик, Австралия).
  11. ^ а б Паламбери - Паламбери [1986] Конвенция НЮУ R 55-673 (13 мая 1986 г.) Верховный суд (Новый Южный Уэльс, Австралия).
  12. ^ Pan United Marine Ltd против главного эксперта, Сингапур [2007] SGHC 21, Высший суд (Сингапур)
  13. ^ а б Сравнить с Австралийская компания Provincial Assurance Co v Коронео [1938] NSWStRp 35, (1938) 38 SR (Новый Южный Уэльс) 700, Верховный суд (Новый Южный Уэльс, Австралия).
  14. ^ а б Belgrave Nominees Pty Ltd против Barlin-Scott Airconditioning (Aust) Pty Ltd [1984] VicRp 75, (1984) VR 947, Верховный суд (Вик, Австралия).
  15. ^ а б Национальный банк Австралии v Блэкер [2000] FCA 1458, (2000) 104 FCR 288; 179 ALR 97, Федеральный суд (Австралия).
  16. ^ а б c d е ж Голландия - Ходжсон (1872) LR 7 CP 328, 334 (Блэкберн J)
  17. ^ Комиссар по железным дорогам против генерального оценщика [1973] UKPC 3, [1974] AC 328, Тайный совет (по апелляции из Нового Южного Уэльса).
  18. ^ Комиссар по почтовым маркам (Вашингтон) против Л. Уайтмана Лимитед [1940] HCA 30, (1940) 64 CLR 407, Высший суд (Австралия).
  19. ^ По сравнению с Рейнольдс v Эшби и сын [1904] UKHL 490, [1904] AC 461, Дом лордов (ВЕЛИКОБРИТАНИЯ).
  20. ^ а б Меллуиш против ИМТ (№ 3) [1996] AC 454.
  21. ^ Постоянный управляющий Australia Ltd против Esanda Corporation Ltd (1991) 6 BPR 13,420.
  22. ^ а б c Энтони против Содружества (1973) 47 ALJR 83, Текст приговора (26 января 1973 г.) Высший суд (Австралия).
  23. ^ а б Мэй против Ceedive Pty Limited [2006] NSWCA 369, Апелляционный суд (Новый Южный Уэльс, Австралия)
  24. ^ Сравнить с Болл-Гаймер Лтд - Ливантес (1992) 102 FLR 327 (21 ноября 1990 г.) Верховный суд (ACT, Австралия).
  25. ^ а б Рейнольдс v Эшби и сын [1904] UKHL 490, [1904] AC 461, Дом лордов (ВЕЛИКОБРИТАНИЯ).
  26. ^ Eastern Nitrogen Ltd против комиссара по налогам и сборам [1999] FCA 1539, Федеральный суд (Австралия).
  27. ^ Eon Metals NL v Комиссар по налогам и сборам штата Вашингтон [1991] WASC 411, (1991) 22 ATR 601, Верховный суд (Вашингтон, Австралия).
  28. ^ Митчелл v Макнил [1909] WALawRp 27, (1909) 11 WALR 153, Верховный суд (Вашингтон, Австралия).
  29. ^ Дживира против основной отрасли управления банком [2000] NSWSC 1094, Верховный суд (Новый Южный Уэльс, Австралия).
  30. ^ а б c N H Dunn Pty Ltd против LM Ericsson Pty Ltd [1980] ANZ Conv R 300; (1979) 2 BPR 9241 (6 декабря 1979 г.) Верховный суд (Новый Южный Уэльс, Австралия)
  31. ^ Vaudeville Electric Cinema Ltd - Мурисет [1923] 2 Ch 74.
  32. ^ Австралийская компания Provincial Assurance Co v Коронео [1938] NSWStRp 35, (1938) 38 SR (Новый Южный Уэльс) 700, Верховный суд (Новый Южный Уэльс, Австралия).
  33. ^ Уилтшир v Коттрелл (1853) 1 Е и В 674.
  34. ^ Австралийский акционерный банк v Колониальная финансовая корпорация по ипотеке, инвестициям и гарантиям [1894] NSWLawRp 124, (1894) 15 LR (Новый Южный Уэльс) 464, Верховный суд (Новый Южный Уэльс, Австралия).
  35. ^ Генеральный прокурор (Cth) против R T Co Pty Ltd (№ 2) [1957] HCA 29, (1957) 97 CLR 146, Высший суд (Австралия).
  36. ^ Re Starline Furniture Pty Ltd (In Liq) [1982] 6 ACLR 312 (1 января 1982 г.) Верховный суд (Тас, Австралия).
  37. ^ а б FCT v Metal Manufacturers Ltd [2001] FCA 365, (2001) 108 FCR 150; 46 ATR 497, Федеральный суд (Австралия).
  38. ^ а б Взаимосвязанные объекты заводов и оборудования, используемых в качестве завода по переработке молока на молочном предприятии, считались приспособлениями в National Dairies WA Ltd против Уполномоченного по государственным доходам [2011] WASCA 112, (2001) 24 ВОЙНА 70, Апелляционный суд (Вашингтон, Австралия).
  39. ^ Хеллавэлл v Иствуд (1851) 6 Пр. 295
  40. ^ Спайер против Филлипсона [1931] 2 Ch 183
  41. ^ Адамс против Medhurst & Sons Pty Ltd [1929] TASLawRp 7, (1929) 24 Тас ЛР 48, Верховный суд (Тас, Австралия).
  42. ^ Re Австралийский институт лечения рака Pty Ltd [2013] NSWSC 37, Верховный суд (Новый Южный Уэльс, Австралия).
  43. ^ Клими против Вуда (1868) LR 3 Пр. 257.
  44. ^ Элвес против Мо (1802) 3 Восток 38.
  45. ^ Закон об аренде сельскохозяйственных земель 1990 года (Новый Южный Уэльс).
  46. ^ "Как: окупить в конце срока аренды". realcommercial.com.au. Получено 1 октября 2017.