Мошенничество с ипотекой - Mortgage fraud

Мошенничество с ипотекой относится к преднамеренному искажению, искажению или упущению информации, на которую андеррайтер или кредитор полагается при финансировании, покупке или страховании ссуды, обеспеченной недвижимым имуществом.

Уголовные преступления могут преследоваться как в федеральном суде, так и в суде штата, и, как правило, обвиняются в телеграфное мошенничество, банковское мошенничество, почтовое мошенничество, или же отмывание денег статуты с наказанием в виде тюремного заключения на срок до 30 лет за одно преступление.[1] Поскольку количество случаев мошенничества с ипотекой возросло за последние несколько лет,[2] штаты также начали вводить свои собственные штрафы за мошенничество с ипотекой.[3]

Мошенничество с ипотекой не следует путать с хищническое ипотечное кредитование, который происходит, когда потребителя вводят в заблуждение или обманывают агенты кредитора. Однако хищническая практика кредитования часто сосуществует с ипотечным мошенничеством.

Типы

Мошенничество с занятостью: Это происходит, когда заемщик желает получить ипотеку для приобретения инвестиционной собственности, но указывает в заявке на получение кредита, что заемщик будет занимать недвижимость в качестве основного или второго дома. Если не обнаружено, заемщик обычно получает меньшую процентная ставка чем было оправдано. Поскольку кредиторы обычно взимают более высокую процентную ставку за недвижимость, не занимаемую собственником, которая исторически имела более высокую процентную ставку. делинквентность По ставке, кредитор получает недостаточную прибыль на капитал и чрезмерно подвержен убыткам по сравнению с тем, что ожидалось в сделке. Кроме того, кредиторы предоставляют более крупные ссуды на дома, занимаемые владельцами, по сравнению с ссудами на инвестиционную недвижимость. Когда происходит мошенничество с размещением, вполне вероятно, что налоги на прибыль не уплачиваются, что приводит к дополнительному мошенничеству. Это считается мошенничеством, потому что заемщик существенно исказил риск для кредитора, чтобы получить более выгодные условия кредита.

Мошенничество с доходами: Это происходит, когда заемщик завышает свои доход чтобы претендовать на ипотеку или на большую сумму кредита. Чаще всего это наблюдалось с так называемыми "заявленный доход "ипотечные ссуды (в народе именуемые"лжец ссуды "), где заемщик или кредитный специалист, действующий от имени заемщика с или без ведома заемщика, указал без подтверждения доход, необходимый для получения ссуды. Поскольку ипотечные кредиторы сегодня не имеют ссуд с" заявленным доходом ", мошенничество с доходом является наблюдается в традиционных кредитах с полной документацией, когда заемщик подделывает или изменяет выданные работодателем Форма W-2, налоговые декларации и / или записи о банковских счетах для подтверждения завышенного дохода. Все кредиторы получают официальную расшифровку стенограммы IRS, которая должна соответствовать предоставленной заемщиком налоговой декларации. Это считается мошенничеством, поскольку в большинстве случаев заемщик не имел бы права на получение ссуды, если бы был раскрыт истинный доход. «Обвал ипотечных кредитов» отчасти был вызван тем, что большое количество заемщиков в районах с быстро растущими ценами на жилье лгали о своих доходах, приобретали дома, которые они не могли себе позволить, а затем объявили дефолт. Многие из прошлых проблем больше не существуют.

Мошенничество при приеме на работу: Это происходит, когда заемщик заявляет о самозанятости в несуществующей компании или требует более высокой должности (например, менеджера) в реальной компании, чтобы обосновать мошенническое представление доходов заемщика.

Неспособность раскрыть обязательства: Заемщики могут скрывать обязательства, такие как ипотечные ссуды на другую недвижимость или недавно приобретенную задолженность по кредитной карте, чтобы уменьшить сумму ежемесячной задолженности, заявленной в заявке на получение ссуды. Это упущение обязательств искусственно снижает отношение долга к доходу, который является ключевым критерием андеррайтинга, используемым для определения права на получение большинства ипотечных кредитов. Это считается мошенничеством, потому что оно позволяет заемщику претендовать на ссуду, которая в противном случае не была бы предоставлена, или претендовать на более крупную ссуду, чем та, которая была бы предоставлена, если бы истинный долг заемщика был раскрыт.

Мошенничество с целью получения прибыли: Сложная схема с участием нескольких сторон, в том числе профессионалов в области ипотечного кредитования, в финансово мотивированной попытке обмануть кредитора на крупные суммы денег. Схемы мошенничества с целью получения прибыли часто включают соломенный заемщик чей отчет о кредитных операциях используется недобросовестный оценщик, который намеренно и значительно завышает стоимость объекта недвижимости, недобросовестный расчетный агент, который может подготовить два набора отчетов о расчетах HUD или произвести выплаты из средств ссуды, которые не раскрываются в заявлении о расчетах, и владелец собственности , все в скоординированной попытке получить неуместно крупную ссуду. Участвующие стороны делят прибыль, полученную нечестным путем, и ипотека в конечном итоге переходит в дефолт. В других случаях наивные «инвесторы» заманиваются в схему обещаниями организатора, что дом будет отремонтирован, произведен ремонт и / или ремонт, будут размещены арендаторы, будет взиматься арендная плата, произведены платежи по ипотеке и будет разделена прибыль. при продаже недвижимости, все без активного участия покупателя соломы. После закрытия ссуды организатор исчезает, ремонтные работы не производятся, а арендаторы не обнаруживаются, а «инвестор» несет ответственность за выплату ипотечного кредита на собственность, которая не стоит того, что причитается, в результате чего «инвестор» разоряется в финансовом отношении. Если его не обнаружат, банк может ссудить сотни тысяч долларов под собственность, которая на самом деле стоит гораздо меньше, а в крупных схемах с множественными транзакциями банки могут ссудить на миллионы долларов больше, чем стоит собственность. Подробный кейс комплекса Соединенные Штаты против Кинтеро-Лопес дело охватывает период активности более 3,5 лет (Bell, 2010).[4]

Мошенничество с оценкой: Возникает, когда оценочная стоимость дома намеренно завышена или занижена. В случае завышения заемщик может получить больше денег в виде обналичивание рефинансирования, продавцом в сделке покупки или организаторами коммерческой схемы мошенничества с ипотекой. Мошенничество с оценкой также включает случаи, когда стоимость дома намеренно занижается, чтобы получить более низкую цену на дом, лишенный права выкупа, или в мошеннической попытке побудить кредитора уменьшить сумму задолженности по ипотеке при изменении кредита. Нечестный оценщик может быть вовлечен в подготовку мошеннической оценки, или существующая и точная оценка может быть изменена кем-то, кто знаком с инструментами графического редактирования, такими как Adobe Photoshop. Независимость оценки - это действующий закон.

Схемы возврата денег: Происходит, когда истинная цена собственности незаконно завышена для обеспечения возврата денежных средств участникам сделки, чаще всего заемщикам, которые получают «скидку», которая не раскрывается кредитору. В результате кредитор ссужает слишком много, и покупатель кладет лишнюю сумму в карман или делит ее с другими участниками, включая продавца или агента по недвижимости. Эта схема требует мошенничества при оценке, чтобы обмануть кредитора. Курсы «Быстрое обогащение» для гуру в сфере недвижимости часто в значительной степени полагаются на этот механизм для получения прибыли.

Стрельба: Возникает при одновременном получении нескольких ссуд на один и тот же дом на общую сумму, которая может превышать фактическую стоимость имущества.[5] Эти схемы оставляют кредиторов подверженными большим убыткам, потому что последующие ипотечные кредиты являются младшими по сравнению с первой ипотечной ссудой, которую необходимо зарегистрировать, и стоимость имущества недостаточна для того, чтобы последующие кредиторы могли взыскать в счет имущества, переданного в залог. В результате этого мошенничества от кредиторов может потребоваться судебное разбирательство по вопросу о том, какой кредитор имеет приоритет в отношении собственности.[6]

Рабочий зазор: Техника, которая влечет за собой чрезмерное наложение залога, сознательно выполняемое в отношении определенного свойства в чрезмерно узкие временные рамки посредством последовательной записи нескольких Доверительные акты или же Переуступка нот. При регистрации юридического документа в Соединенных Штатах Америки существует временной промежуток между тем, когда договор доверительного управления представлен в регистратор дел & когда он действительно появляется в данных. Техника точного отсчета времени, заключающаяся в «преодолении разрыва» между записью дела и его последующим появлением в базе данных регистратора деяний, играет важную роль в распространении обмана преступника. Таким образом, поиск по названию, выполненный любым кредитором непосредственно перед соответствующей ссудой, простым векселем и записью акта, по ошибке не сможет показать альтернативный залог одновременно в очередь. Целью преступника является кража средств у каждого кредитора обманным путем, когда все кредиторы одновременно и ошибочно полагают, что их соответствующие Доверительные грамоты занимают высшую позицию, тогда как на самом деле может быть только один. Белые воротнички преступники те, кто использует этот метод, часто заявляют о своей невиновности на основании канцелярских ошибок, плохого ведения документации или других оправданий дымовой завесы в попытке скрыть истинную координацию и намерения, присущие этой версии мошенничества с ипотекой. Этот "игра "или использование структурной слабости в правовой системе США является критическим предшественником" дробовика "и считается преступлением белых воротничков, если оно осуществляется системным образом.

Кража личных данных: Происходит, когда человек принимает на себя личность другого и использует эту личность для получения ипотеки без ведома или согласия жертвы. В этих схемах воры исчезают, не производя выплат по ипотеке. Схемы обычно не обнаруживаются до тех пор, пока кредитор не попытается взыскать с потерпевшего, который может понести существенные расходы, пытаясь доказать кражу его личности.

Фальсификация заявок на получение ссуды без ведома заемщика: заявки на получение ссуды фальсифицируются без ведома заемщика, когда заемщик фактически не имеет права на получение ссуды по разным причинам. например, вовлеченные стороны будут получать комиссию из транзакции. Бизнес будет только в том случае, если заявка на кредит подделана. Например, заемщик подает заявку на получение ссуды с указанием ежемесячного дохода в размере 2000 долларов (но с этим доходом в 2000 долларов в месяц заемщик не будет соответствовать требованиям), однако брокер или кредитный специалист подделали документы о доходах и заявку на ссуду, что заемщик получает ежемесячный доход в размере 15000 долларов. Кредит утверждается брокером / кредитным специалистом и т. Д. Получает свою комиссию. Но заемщик изо всех сил пытается погасить ссуду и в конце концов не выполняет ее.

Распространенность

Мошенничество с ипотекой со стороны заемщиков Министерства финансов США[7]

Мошенничество с ипотекой может быть совершено одним или несколькими участниками кредитной операции, включая заемщика; кредитный специалист, выдавший ипотеку; агент по недвижимости, оценщик, титульный или условный представитель или поверенный; или несколькими сторонами, как в описанном выше примере мошенничества. Нечестные и не пользующиеся репутацией заинтересованные стороны могут поощрять заемщиков и помогать им в совершении мошенничества, поскольку большинству участников обычно выплачивается компенсация только при закрытии транзакции.

В течение 2003 г. Денежная программа из BBC в Великобритании раскрыли систематическое мошенничество с ипотекой HBOS. Денежная программа обнаружила, что в ходе расследования брокеры посоветовали тайным исследователям лгать в заявлениях на получение самостоятельной ипотеки, среди прочего, от Королевский банк Шотландии, Ипотечный бизнес и Birmingham Midshires Установление общества.[8]

В 2004 г. ФБР предупредил, что мошенничество с ипотекой становится настолько безудержным, что вызванная им «эпидемия» преступлений может спровоцировать масштабный финансовый кризис.[9] Согласно пресс-релизу ФБР за декабрь 2005 г., «ипотечное мошенничество является одним из самых быстрорастущих белые воротнички преступления В Соединенных Штатах".[10]

Количество агентов ФБР, привлеченных к ответственности за преступления, связанные с ипотекой, увеличилось на 50 процентов в период с 2007 по 2008 год.[11] В июне 2008 года ФБР заявило, что количество дел о мошенничестве с ипотекой удвоилось за последние три года и превысило 1400 незавершенных дел.[12] В период с 1 марта по 18 июня 2008 года 406 человек были арестованы за мошенничество с ипотечным кредитом в рамках операции ФБР по всей стране. Среди арестованных есть покупатели, продавцы и другие представители ипотечной индустрии.[11]

Закон о борьбе с мошенничеством и восстановлении от 2009 г.

В мае 2009 г. Закон о борьбе с мошенничеством и восстановлении от 2009 г., или же FERA, Pub.L.  111–21 (текст) (pdf), 123 Стат.  1617, С. 386, публичное право в Соединенных Штатах был принят. Закон предусматривает ряд шагов[13] для усиления уголовного преследования федеральных мошенничество законы, особенно в отношении финансовые учреждения, мошенничество с ипотекой и мошенничество с ценными бумагами или товарного мошенничества.

Важно отметить, что Раздел 3 Закона разрешил дополнительное финансирование для выявления и преследования мошенничества в различных федеральных агентствах, в частности:

Эти разрешения были сделаны для федерального финансовые годы начиная с 1 октября 2009 г. и 2010 г., после чего они истекают и являются дополнением к ранее утвержденным бюджетам этих агентств.[15]

Смотрите также

http://www.cnn.com/2004/LAW/09/17/mortgage.fraud/

дальнейшее чтение

  • Коллер, Синтия А. (2012). «Белые воротнички в сфере жилищного строительства: мошенничество с ипотечным кредитом в США». Эль-Пасо, Техас: Научный журнал LFB. ISBN  978-1593325343
  • Паттерсон, Лаура А. и Коллер, Синтия А. Коллер (2011). «Распространение мошенничества через субстандартное кредитование: идеальный шторм». В Матье Дефлем (ред.) «Экономический кризис и преступность» (Социология закона о преступности и отклонений, том 16), Emerald Group Publishing Limited, стр. 25–45.

Примечания

  1. ^ http://www.usdoj.gov/usao/gan/press/2006/04-19-06b.pdf
  2. ^ Институт исследования ипотечных активов (МАРИ). (2009). Одиннадцатый периодический отчет о случаях мошенничества с ипотекой для: Ассоциации ипотечных банкиров В архиве 2009-07-11 на Wayback Machine.
  3. ^ «Архивная копия» (PDF). Архивировано из оригинал (PDF) на 2008-09-09. Получено 2008-08-31.CS1 maint: заархивированная копия как заголовок (связь)
  4. ^ Белл, Алексис (2010). Мошенничество с ипотекой и схема незаконного обращения с недвижимостью: пример США против Кинтеро-Лопес. Архивировано из оригинал 28 марта 2012 г.
  5. ^ Тальков, Скотт (2014). «Ипотечный выстрел и приоритет доверительных отношений» (PDF). Калифорнийский журнал о недвижимости. 32 (14). Получено 12 марта 2020.
  6. ^ Чолвин, Брук; Симпсон, Даниэль (август 2009 г.). «Оценка ипотечного мошенничества» (PDF). Справедливый + Справедливый. Международная ассоциация экспертов по оценке: 4. Получено 21 января 2020.
  7. ^ «Сообщается о подозрительной деятельности» (PDF). Архивировано из оригинал (PDF) 24 июля 2008 г.. Получено 23 августа, 2012.
  8. ^ "Пресс-служба - Ипотечное безумие денежной программы". BBC. Получено 23 августа, 2012.
  9. ^ «ФБР предупреждает об« эпидемии »ипотечного мошенничества». CNN. 6 февраля 2004 г.
  10. ^ fbi.gov В архиве 30 августа 2006 г. в г. Wayback Machine
  11. ^ а б «ФБР пресекает мошенничество с ипотекой». Новости CBS. 19 июня 2008 г.
  12. ^ «ФБР - Устранение мошенничества с ипотечным кредитом - Пресс-центр - Архив заголовков 19.06.08». Fbi.gov. Получено 23 августа, 2012.
  13. ^ Сенатор Патрик Лихи [D-VT]. «ФЕРА (2009; 111-й Конгресс с. 386)». GovTrack.us. Получено 23 августа, 2012.
  14. ^ "hudoig.gov". hudoig.gov. Получено 23 августа, 2012.
  15. ^ FERA раздел 3

внешняя ссылка