Недвижимость с частным капиталом - Private equity real estate

Участники финансового рынка

Недвижимость с частным капиталом это термин, используемый в вложение финансы для обозначения определенного подмножества инвестиций в недвижимость класс активов. Недвижимость с использованием прямых инвестиций относится к одному из четырех секторов рынков капитала недвижимости, которые включают частный акционерный капитал, частный долг, общественный капитал и государственный долг.

Обзор

Прямое и косвенное владение недвижимостью - Инвестиции в недвижимость с частным капиталом включают в себя приобретение, финансирование и прямое владение и владение титулом на отдельную собственность или портфели объектов собственности, а также косвенное владение и владение секьюритизированный или другой разделенный или неделимый интерес в собственности или портфеле собственности через какую-либо форму инвестиционного механизма или соглашения объединенного фонда. Как правило, они могут быть структурированы как индивидуально управляемый (или отдельный) счет, объединенный фонд, холдинговая компания по недвижимости, холдинговая корпорация по недвижимости, активно управляемая операционная компания по недвижимости или аналогичные типы структур.

Типы инвесторов - Инвесторы в недвижимость с частным акционерным капиталом (а также инвесторы в других трех квадрантах рынков капитала недвижимости) включают частных аккредитованных и неаккредитованных индивидуальных инвесторов и институциональных инвесторов, а также частную и публично торгуемую недвижимость. девелоперские, инвестиционные и операционные компании. (Институциональные инвесторы включают любую организацию, которая профессионально управляет деньгами в интересах третьих сторон.)[1][2]

Индивидуальные инвесторы - Индивидуальные инвесторы включают полностью аккредитованных инвесторов, которые соответствуют требованиям к минимальному доходу и чистой стоимости, установленным SEC, а также неаккредитованные инвесторы, которые не соответствуют этим требованиям. Как аккредитованные, так и неаккредитованные инвесторы участвуют в прямых инвестициях в недвижимость индивидуально или через несекьюритизированные партнерства. Оба также обычно инвестируют в публичные фондовые рынки недвижимости, которые включают публично торгуемые и котирующиеся на бирже ценные бумаги публичных Инвестиционные фонды в сфере недвижимости (REIT), а также различные ценные бумаги выпущенные другими формами публичных компаний по операциям с недвижимостью. За исключением нескольких исключений, предложения неликвидных, неторгуемых частных ценных бумаг в сфере недвижимости обычно подходят только для полностью аккредитованных инвесторов. Аккредитованные инвесторы обычно включают в себя инвесторов со средним и высоким уровнем собственного капитала, которые могут удовлетворить требования приемлемости этих предложений. Частные размещения ценных бумаг в сфере недвижимости освобождаются от регистрации в SEC, и эмитентам этих ценных бумаг запрещается подавать общие заявки на эти предложения.

Институциональные инвесторы - институциональные частные инвесторы в недвижимость включают пенсионные фонды, пожертвования, фонды, семейные офисы, суверенные фонды благосостояния, страховые компании, публичные и котирующиеся инвестиционные трасты недвижимости (REIT), частные REIT, не котирующиеся на бирже, и другие формы государственных или частных компаний, управляющих недвижимостью, компаний, управляющих венчурным капиталом, а также других специализированных типов инвестиционных компаний. Эти профессиональные инвесторы либо напрямую инвестируют в недвижимость с помощью собственного профессионального инвестиционного персонала, либо через один или несколько различных видов рекомендуемых инвестиционных соглашений, инвестиционных инструментов или предложений продуктов, специально разработанных для удовлетворения потребностей институциональных инвесторов. Эти договоренности обычно организуются, структурируются и управляются сторонними профессиональными фирмами по управлению инвестициями в недвижимость за определенную плату.

Частные девелоперские, инвестиционные и операционные компании в сфере недвижимости - Кроме того, частные девелоперские компании, инвестирующие в недвижимость и операционные компании также инвестируют за свой счет в подкласс частных инвестиционных активов в сфере недвижимости.

Типы собственности - наиболее распространенными типами собственности являются офисная (пригородная, городская, садовая и высотная), промышленная (складские помещения, исследования и разработки и гибкие офисные / производственные помещения), розничная торговля (торговые центры, районные и общественные торговые центры и электроэнергетика). центров), так и многоквартирные (квартиры - как садовые, так и многоэтажные). Кроме того, некоторые частные инвесторы инвестируют в то, что они обычно называют нишевыми типами собственности, в том числе отели, студенческое жилье, жилье для пожилых людей, самообслуживание, медицинские офисные здания, жилое строительство для одной семьи, жилое жилье для одной семьи в аренду, производственные помещения, незастроенная земля для любого из вышеперечисленных целей, виноградники, промышленные дома, специализированные дома на деревьях, а также другая недвижимость нишевого типа.

Структуры транспортных средств - инвестиции в объединенные фонды могут быть структурированы как товарищества с ограниченной ответственностью, корпус с ограниченной ответственностью, C-корпус, S-корпус коллективные инвестиционные фонды, частные инвестиционные фонды в сфере недвижимости, отдельные счета страховых компаний, а также множество других юридических структур. Фонды, организованные для удовлетворения потребностей и привлечения интереса инвесторов, освобожденных от налогов, обычно структурированы таким образом, чтобы удовлетворять требованиям компаний по операциям с недвижимостью (REOCS) или компаний по управлению венчурным капиталом (VCOC).

История и эволюция

Существует долгая история институциональных инвестиций в недвижимость через прямое владение недвижимостью, через индивидуально управляемые отдельные счета и через объединенные инвестиционные фонды. Первоначально институциональные инвестиции в недвижимость были вложены в основную недвижимость, однако рыночные условия в начале 1990-х годов привели к появлению фондов с добавленной стоимостью и оппортунистических фондов, которые стремились воспользоваться падением цен на недвижимость для приобретения активов со значительными скидками.[3] Недвижимость с прямым капиталом возникла как самостоятельный класс активов в начале 21 века и в последние годы пережила огромный рост.

Стратегии

Фонды прямых инвестиций в недвижимость обычно следуют основным стратегиям, стратегиям с добавленной стоимостью или дополнительным стратегиям при инвестировании.

  • Ядро: это стратегия с низким кредитным плечом, низким уровнем риска / низким потенциалом доходности с предсказуемыми денежными потоками. Как правило, фонд будет инвестировать в стабильные, полностью сданные в аренду, как правило, объекты класса А с одной или несколькими арендаторами в сильных, диверсифицированных городских районах, часто в передовых городах. Кредитное плечо для основных стратегий обычно находится в диапазоне от 0% до 30%.
  • Core Plus: Core Plus часто путают и / или ошибочно принимают за стратегии инвестирования в недвижимость с добавленной стоимостью. Термин «ядро плюс» первоначально определялся как «ядро плюс кредитное плечо» или базовое кредитное плечо. Кредитное плечо для стратегий Core Plus обычно находится в диапазоне от 30% до 50%.
  • Добавленная стоимость: это стратегия от среднего до высокого риска / от среднего до высокого дохода. Он включает в себя покупку земли или находящейся в аренде или неправильно расположенной собственности, ее улучшение каким-либо образом и продажу в подходящее время с целью получения прибыли. Недвижимость считается добавленной стоимостью, если она демонстрирует проблемы управления или эксплуатации, требует улучшения физического состояния и / или страдает от нехватки капитала. Стратегии с добавленной стоимостью обычно используют от 40% до 60%.
  • Оппортунистический: это стратегия с высоким риском и высокой доходностью. Свойства потребуют высокой степени улучшения. Эта стратегия также может включать в себя инвестиции в девелопмент, сырьевые земли и нишевую недвижимость. Некоторые инвестиционные фонды также будут инвестировать в секьюритизированные или несекьюритизированные государственные или частные долговые инструменты с целью приватизации, переупаковки, реструктуризации и последующей продажи этих долей участия. Инвестиции носят тактический характер и могут также включать в себя стратегии финансового арбитража или стратегии, ориентированные на раскручивание или разработку сложных финансовых структур или крупных портфелей с ненадлежащим использованием заемных средств. Оппортунистические стратегии могут использовать кредитное плечо до 60% и выше.

Функции

Соображения относительно инвестирования в фонды прямых инвестиций в недвижимость по сравнению с другими формами инвестиций включают:

  • Существенные минимумы входа, при этом для большинства фондов требуются значительные начальные инвестиции (обычно свыше 250 000 долларов США плюс дополнительные инвестиции в течение первых нескольких лет существования фонда).
  • Инвестиции в объединенные инструменты инвестирования в недвижимость называются «неликвидными» инвестициями, которые обычно предполагают более высокую премию по сравнению с торгуемыми ценными бумагами, такими как акции и облигации. После вложения очень трудно получить доступ к своим деньгам, поскольку они заблокированы в долгосрочных инвестициях, которые могут длиться до двенадцати лет или даже дольше. Распределения производятся, когда они доступны из денежного потока и после выбытия, только когда инвестиции конвертируются в денежные средства; инвесторы обычно не имеют права требовать распространения или продажи.
  • Фонды, организованные для индивидуальных инвесторов, обычно требуют, чтобы соглашения о подписке финансировались во время подписания соглашения о подписке. Фонды, организованные для институциональных инвесторов, обычно требуют, чтобы инвесторы вкладывали капитал в фонд и использовали эти обязательства постепенно и постепенно в течение инвестиционного периода фонда по мере приобретения каждой собственности для фонда. Если частная инвестиционная компания по недвижимости не может найти подходящие инвестиционные возможности, она, как правило, не может использовать обязательства инвесторов. Если управляющий не может найти подходящую недвижимость в течение периода инвестирования, указанного в проспекте эмиссии фонда, управляющий фондом почти всегда будет обязан отозвать любые необъявленные капитальные обязательства по истечении указанного периода инвестирования. Учитывая риски, связанные с инвестициями в недвижимость с использованием прямых инвестиций, инвестор может потерять все свои вложения, если фонд работает плохо.

По указанным выше причинам фонд прямых инвестиций инвестиции подходят только для тех индивидуальных или институциональных инвесторов, которые могут позволить себе держать свой капитал заблокированным на длительные периоды времени и которые могут рисковать потерять значительные суммы денег. Это уравновешивается потенциальными выгодами от годовой доходности, которая может составлять от 6% до 8% для фондов, придерживающихся основных инвестиционных стратегий, от 8% до 10% для основных стратегий плюс, от 8% до 14% для фондов, придерживающихся стратегий с добавленной стоимостью и от 18% до 20% (или выше) для фондов, придерживающихся оппортунистических инвестиционных стратегий. Таким образом, инвесторы в фонды прямых инвестиций в недвижимость Инвесторы института или же состоятельные люди, и другие аккредитованные инвесторы.

Размер отрасли

Популярность частных инвестиционных фондов недвижимости выросла с 2000 года, поскольку все большее число инвесторов вкладывают больше капитала в класс активов.

Private Equity Real Estate - это глобальный класс активов, общая стоимость которого превышает 4 триллиона долларов. Примерно 42% капитала, привлеченного за последние два года, было сосредоточено на рынках недвижимости США, 40% - на европейских рынках недвижимости, 10% - на рынках недвижимости в Азиатско-Тихоокеанском регионе и 8% - на остальном мире.[4][5]

Вторичный рынок

Основная статья: вторичный рынок прямых инвестиций

Ранее существовавшие обязательства инвесторов в отношении прямых инвестиций фонды недвижимости приобрели торговлю на вторичном рынке. Фонды прямых инвестиций в недвижимость могут продавать за возможность или ликвидность, среди других причин. Активные вторичные брокеры ориентированы на вторичные рынки для торговли синдицированными акциями, фондами недвижимости и другими инвестициями альтернативных фондов. Вторичный рынок недвижимости вырос за последние годы примерно до 5,3 млрд долларов в 2013 году.[6][7][8][9][10][11][12][13][14]

Смотрите также

Типичный процесс синдикации - Trier Capital Inc. == Ссылки ==

  1. ^ Institutional Real Estate, Inc.
  2. ^ Справочник по управлению портфелем недвижимости; пользователя Joe Pagliari.
  3. ^ Макдональд и Стивер, Институциональная недвижимость - Категории инвестиционного стиля, 2004
  4. ^ Institutional Real Estate, inc.
  5. ^ FundTracker; Октябрь 2017 г.
  6. ^ КАНТВЕЛЛ, БРАЙАН (14 января 2014 г.). «Вторичные сделки с недвижимостью в 2013 году составили 5,3 млрд долларов». PEI. Получено 13 апреля 2014.
  7. ^ Institutional Real Estate, Inc.
  8. ^ Институциональная недвижимость Азиатско-Тихоокеанского региона
  9. ^ Институциональная недвижимость в Европе
  10. ^ Институциональная недвижимость в Америке
  11. ^ Издание к 30-летнему юбилею институциональной недвижимости
  12. ^ Справочник по управлению портфелем недвижимости, отредактированный Джозефом Паглиарией, доктором философии.
  13. ^ Современная недвижимость - институциональный подход, Стивен Рулак, доктор философии.
  14. ^ Инвестиции в недвижимость 101; видеоряд, представленный профессором Гленном Мюллером из школы бизнеса Денверского университета; производства Institutional Real Estate, Inc.