Отрицательная передача - Negative gearing

Отрицательная передача это форма финансовый рычаг посредством чего инвестор занимает деньги, чтобы получить доход вложение и валовой доход, полученный от инвестиций (по крайней мере, в краткосрочной перспективе), меньше затрат на владение и управление инвестициями, включая амортизация и интерес взимается по кредиту (но без учета погашения капитала). Инвестор может совершить инвестиции с отрицательной ориентацией, ожидая налог преимущества или прирост капитала на инвестицию после ее продажи, чтобы превысить накопленные убытки удержания инвестиции. Инвестор должен принять во внимание налоговый режим отрицательной заемной собственности, что может принести инвестору дополнительные выгоды в виде налоговых льгот, если убыток по инвестициям с отрицательной привязкой составит налоговый вычет против другого налогооблагаемого дохода инвестора, и если прирост капитала при продаже предоставляется благоприятный налоговый режим.

Обзор

Отрицательная передача часто обсуждается в отношении недвижимость, куда рентный доход меньше чем ипотечный заем процентные расходы, но также могут применяться к акции в компаниях, чьи дивиденд доход ниже процентных расходов на маржинальный заем. Налоговый режим может быть одинаковым, а может и другим.

Положительное заимствование происходит, когда кто-то берет заем для инвестирования в актив, приносящий доход, и прибыль (доход) от этого актива превышает стоимость заимствования. С этого момента инвестор должен платить налог на прибыль от сдачи в аренду до тех пор, пока актив не будет продан, а затем инвестор должен уплатить налог на прирост капитала с любой прибыли.

Когда полученный доход покрывает проценты, это просто целевые инвестиции, которые создают пассивный доход. Стратегия отрицательной передачи делает выгода при любом из следующих обстоятельств:

если стоимость актива растет так, что прирост капитала превышает сумму текущих убытков в течение срока инвестирования;
если поток доходов увеличивается и становится больше, чем стоимость процентов (инвестиции становятся положительно ориентированными); или же
если стоимость процентов падает из-за более низкой процентные ставки или платить основная сумма кредита, делая инвестиции положительно ориентированными.

Инвестор должен иметь возможность финансировать любой дефицит до тех пор, пока актив не будет продан или пока инвестиции не станут положительно ориентированными. Различный налоговый режим планируемых текущих убытков и возможных будущих доходов от прироста капитала влияет на итоговую прибыль инвестора. В странах, где налог на прирост капитала ниже, чем доход, инвестор может понести общий убыток до налогообложения, но небольшой выигрыш после субсидий налогоплательщика.

Некоторые страны, включая Австралию и Японию, разрешают неограниченное использование отрицательных убытков от заемных средств для компенсации доходов из других источников. Несколько других Организация экономического сотрудничества и развития в странах, включая Соединенные Штаты Америки, Новую Зеландию, Германию, Швецию, Канаду и Францию, допускается компенсация убытков с некоторыми ограничениями. Применение налоговых вычетов с отрицательно ориентированного инвестиционного жилья к прочему доходу в Соединенном Королевстве или Нидерландах запрещено.^[1] Что касается инвестиционных решений и рыночных цен, другие налоги, такие как гербовые сборы и налог на прирост капитала может быть более или менее обременительным в этих странах, повышая или понижая привлекательность жилой недвижимости в качестве инвестиций.^[2]

Инвестиционная недвижимость с отрицательной привязкой, как правило, будет оставаться отрицательной в течение нескольких лет, когда доход от аренды будет увеличиваться с инфляция до такой степени, что инвестиции имеют положительную направленность (доход от аренды превышает стоимость процентов).

Налоговый режим отрицательного заемного капитала (также именуемый «зачетом убытков от аренды за счет прочих доходов») варьируется. Например:

Соединенные Штаты ограничивают эту практику налогоплательщиками с низкими / средними доходами, которые активно управляют своими инвестициями в аренду, а также позволяют полностью вычесть из налогооблагаемой базы процентные расходы по семейному дому.
Канада ограничивает эту практику, обеспечивая положительную отдачу от инвестиций в течение всего срока ее службы.
страны с более низкими налоговыми ставками имеют меньшую выгоду от отрицательного заемного капитала из-за более низкой максимальной ставки налога или более высокого порога для конкретной налоговой ставки.

Налоговые последствия отрицательного заемного капитала по странам

Австралия

Отрицательный заемный капитал может быть эффективной с точки зрения налогообложения стратегией в Австралия, потому что в налоговой системе действует единая система налогообложения доходов из всех источников. Это означает, что для целей налогообложения потери чистого инвестиционного дохода могут быть компенсированы другими видами дохода, такими как заработная плата или доход от бизнеса, с некоторыми ограничениями или ограничениями.^[3]

Отрицательная динамика продолжает оставаться спорным политическим вопросом в Австралии и была основной проблемой во время 2016 федеральные выборы в Австралии и Федеральные выборы в Австралии 2019, во время которого Австралийская лейбористская партия предложено исключить возможность вычета из налоговых вычетов отрицательных убытков от заемных средств против неинвестиционного дохода (с некоторыми исключениями) и вдвое снизить налоговую скидку на прирост капитала до 25%.^[4] Анализ показал, что отрицательное заимствование в Австралии приносит большую пользу более богатым австралийцам, чем менее богатым.^[5]

Федеральный казначей в то время, Скотт Моррисон в защиту отрицательного заемного капитала привел налоговые данные, которые показали, что многочисленные группы со средним уровнем дохода (он упомянул учителей, медсестер и электриков) в большей степени выигрывают от отрицательного заемного капитала, чем финансовые менеджеры.^[3]

объединенное Королевство

Допуская отрицательное заимствование в своей основной форме, Соединенное Королевство не разрешает перенос одного типа дохода (или убытка) на другой тип дохода. Это связано с его календарная система налогообложения. В этой системе налогообложения размер уплачиваемого налога зависит от источника дохода. Следовательно, физическое лицо, получившее доход от труда и от земли, будет платить две отдельные налоговые ставки для двух соответствующих источников дохода.

В период с 1997 по 2007 гг. Проект изменения налогового законодательства изменили эту систему, упростив графики. Как и в предыдущей системе, людям не разрешалось передавать доходы (или убытки).

Онлайн-ресурс правительства Великобритании по аренде недвижимости в Англии и Уэльсе^[6] описывает, как компенсировать убытки. В нем говорится, что убытки могут быть компенсированы за счет «будущей прибыли путем переноса ее на следующий год» или за счет «прибыли от другой собственности (если она у вас есть)».

Новая Зеландия

Новая Зеландия допускает отрицательное заимствование и перенос убытков на другие потоки доходов с некоторыми ограничениями.^[7]

Руководство по доходу от аренды^[8] заявляет, что убыток может быть вычтен из других доходов только в том случае, если доход от аренды соответствует рыночной ставке.

Оппозиция Лейбористская партия попытался поднять отрицательную передачу в Выборы 2011 года, но после того, как им не удалось завоевать правительство, важность вопроса снизилась.^[9]

В Новой Зеландии теперь действуют ограничительные правила, отменяющие отрицательную передачу на рынке жилой недвижимости. Вычеты по жилой собственности могут производиться только из дохода от жилой собственности и не могут вычитаться из доходов из других источников, например заработная плата.^[10]

Канада

В принципе, Канада не допускает передачу потоков доходов. Однако в самой последней канадской налоговой форме указано, что это может происходить при определенных обстоятельствах.^[11] Согласно «Строке 221 - Текущие расходы и процентные расходы», процентные платежи по инвестициям, предназначенным для получения дохода, могут быть вычтены:

Заявите о следующих расходах и процентах, которые вы выплачивали для получения дохода от инвестиций: [...] Большинство процентов, которые вы платите с денег, взятых в долг в инвестиционных целях, но обычно только в том случае, если вы используете их для получения инвестиционного дохода, включая проценты и дивиденды . Однако, если единственная прибыль, которую могут принести ваши инвестиции, - это прирост капитала, вы не можете требовать уплаченные проценты.^[12]

Другие источники указывают на то, что вычет должен быть разумным и что люди должны связаться с Канадское налоговое агентство для дополнительной информации. «Доход от аренды включает форму T776»^[13] утверждает, что люди могут вывести потери от аренды из других источников дохода: «У вас есть убыток от аренды, если ваши расходы на аренду превышают ваш валовой доход от аренды. Если вы несете расходы на получение дохода, вы можете вычесть убытки от аренды из других источников дохода. доход." Однако есть нюанс: потери от аренды должны быть разумными. Что является разумным, не определено в Руководстве «Доход от аренды включает форму T776».

Основываясь на этих источниках, требование о возмещении убытков от аренды в счет других доходов в конкретном году разрешается при условии получения прибыли в течение срока инвестирования без учета прироста капитала.

В Канаде существует федеральный и провинциальный подоходный налог, и вышеуказанное относится только к федеральному подоходному налогу.

Соединенные Штаты

В принципе, федеральный налог США не допускает передачу потоков доходов.^[14] Как правило, налогоплательщики могут вычитать расходы на аренду недвижимости из своего дохода от аренды, поскольку сдача в аренду обычно считается пассивной деятельностью. Однако, если считается, что арендаторы активно участвовали в деятельности, они могут потребовать вычеты из арендных убытков в счет своего другого «непассивного дохода».^[15] Определение «активного участия» изложено в руководстве «Отчетность о доходах, расходах и убытках от аренды»:^[15]

Вы активно участвовали в аренде недвижимости, если вы (и ваш супруг) владели не менее 10% арендуемой собственности, и вы принимали управленческие решения или договаривались с другими о предоставлении услуг (например, ремонта) в значительных и добросовестный смысл. Решения руководства, которые могут считаться активным участием, включают утверждение новых арендаторов, принятие решения об условиях аренды, утверждение расходов и другие аналогичные решения.

Любой убыток можно вычесть из других доходов, в зависимости от ряда факторов.^[16]

Япония

Япония позволяет налогоплательщикам компенсировать потери от аренды в счет других доходов.^[17]

Физические лица могут требовать возмещения убытков от арендной платы с минимальными ограничениями,^[18] но если собственность принадлежала товариществу или трасту, существуют ограничения.^[19]

Существует ряд дополнительных правил, таких как ограничение требований о возмещении убытков из-за безнадежной задолженности. Дополнительную информацию можно найти на сайте налоговой службы Японии.^[20]

Германия

В Немецкая налоговая система является сложным, но в рамках стандартного федерального подоходного налога Германия не разрешает перевод дохода. Убытки от аренды могут быть компенсированы только доходом от аренды.^[21] Как указано на сайте Global Property Guide, «Владельцы могут вычесть любые расходы из валовой выручки, которые были понесены для получения, поддержания и сохранения этого дохода».^[21]

Германия признает семь источников дохода:^[22]

Сельское и лесное хозяйство
Торговля и бизнес
Независимые личные услуги
Занятость
Капиталовложение
Арендная плата и роялти
«прочие доходы», как указано и строго ограничено законом определенными типами доходов, такими как доход от частных сделок и доход повторяющегося характера (например, пенсии)

Доход от каждого из этих источников рассчитывается отдельно.

Доход от аренды облагается налогом как доход и подлежит прогрессивный налог ставка. Проценты по кредитам, предоставленным для финансирования недвижимости, расходов и связанных с имуществом затрат (например, плата за управление, страхование), могут быть вычтены из налогооблагаемого дохода от аренды.^[23]

Нидерланды

В принципе, Голландская налоговая система не допускает передачу дохода. Большинство граждан рассчитывают налог отдельно по 3-м группам доходов:^[24]

Во вставке 1 доход включает доход от работы и доход от основного места жительства.
Вставка 2: доход, который включает доход от значительного участия в компании, а также прибыль от значительного пакета акций.
Вставка 3 касается доходов от сбережений и инвестиций.

Голландским компаниям-резидентам и нерезидентам и товариществам, владеющим голландской собственностью, в принципе разрешается вычитать процентные расходы по кредитам в банках или аффилированных компаниях, а также связанные с недвижимостью расходы из своего налогооблагаемого дохода.^[25]

Смотрите также

внешняя ссылка

[1] «Помещение на карантин процентных отчислений по инвестициям в аренду с отрицательной доходностью» [2005]

[2] Жилищное строительство и жилищное финансирование: взгляд из Австралии и за ее пределами, RBA [2006]

[:5-3] а ^б Козиол, Майкл (26 апреля 2016 г.). Скотт Моррисон утверждает, что отрицательные выгоды для богатых, связанные с заемными средствами, являются «полным и абсолютным мифом.'". Sydney Morning Herald.

[:4-4] Райт, Даника (3 мая 2016 г.). "PolicyCheck: отрицательная реформа заемных средств". Разговор. Получено 26 февраля 2017.

[5] Хатченс, Гарет (13 ноября 2015 г.). «Отрицательная передача выгод приносит гораздо больше богатых, чем обычных австралийцев, как показывает анализ». Sydney Morning Herald.

[6] Сдача в аренду вашей собственности (Англия и Уэльс)

[7] Харкортс - объяснение "отрицательной передачи"

[8] IRD - Доход от аренды IR264

[9] Новая Зеландия переходит на карантинную отрицательную передачу

[10] [1]

[11] Investopedia - Негативное заимствование

[12] CRA Line 221 - Проведение комиссионных и процентных расходов

[13] «Доход от аренды за 2016 год: убытки от аренды». Канадское агентство по обзору. Получено 25 февраля 2017.

[14] Тема 414 IRS - Доходы и расходы от аренды

[:1-15] а ^б Отчетность IRS о доходах, расходах и убытках от аренды

[16] Доходы и расходы от аренды - Советы по Приложению E

[17] Власти оспаривают вычет потерь недвижимости

[18] Анализ доходов (использование для получения реального дохода)

[19] Японское налогообложение доходов от недвижимости для физических лиц

[20] Японский налоговый сайт

[:0-21] а ^б Налог на доход от аренды в Германии высок

[22] Немецкая налоговая система

[23] Обзор налогов в Германии

[24] Налогообложение и инвестиции в Нидерландах 2015

[25] Real Estate Going Global Нидерланды

[1]

[2]

[3]

[4]

[5]

[6]

[7]

[8]

[9]

[10]

[11]

[12]

[13]

[14]

[15]

[16]

[17]

[18]

[19]

[20]

[21]

[22]

[23]

[24]

[25]