Отрицательная передача в Австралии - Negative gearing in Australia

Отрицательная передача в Австралии занимается законами в Система подоходного налога в Австралии относящиеся к чистым убыткам, понесенным налогоплательщиком от своей инвестиционной собственности, обычно называемые отрицательная передача. Отрицательное зацепление может возникать в разных контекстах; например, с недвижимость инвестиций, возникает, когда чистая рентный доход меньше, чем ипотечный заем проценты к уплате, и с акции, когда чистая дивиденд доход меньше, чем проценты, выплачиваемые по маржинальный заем.

Общий

Для целей налога на прибыль, Австралия позволяет компенсировать имущественные убытки с другими видами дохода, такими как заработная плата или доход от бизнеса, с некоторыми ограничениями или ограничениями.^[1] Отрицательное отношение инвесторов к недвижимости привело к сокращению поступлений от подоходного налога с физических лиц в Австралии на 600 миллионов долларов в 2001/02 налоговом году, на 3,9 миллиарда долларов в 2004/05 и 13,2 миллиарда долларов в 2010/11 году.^{[нужна цитата ]}

Отрицательная динамика продолжает оставаться спорным политическим вопросом в Австралии и была основной проблемой во время 2016 и Федеральные выборы в Австралии 2019, во время которого Австралийская лейбористская партия предложила ограничить, но не устранить отрицательный заемный капитал, и снизить вдвое скидку по налогу на прирост капитала до 25%.^[2] Анализ показал, что отрицательное заимствование в Австралии приносит большую пользу более богатым австралийцам, чем менее богатым.^[3]

Федеральный казначей в то время, Скотт Моррисон в защиту отрицательного заемного капитала привел налоговые данные, которые показали, что многочисленные группы со средним уровнем дохода (он упомянул учителей, медсестер и электриков) в большей степени выигрывают от отрицательного заемного капитала, чем финансовые менеджеры.^[1]

История

Традиционно австралийским налогоплательщикам разрешалось негативно использовать свою инвестиционную недвижимость в строгом смысле слова - инвестировать в недвижимость с первоначальными убытками. Отрицательное заимствование было ограничено запретом на передачу условного дохода от собственности, и потери собственности не могли компенсировать доход от труда.^[4] Предполагается, что это применимо как к убыткам, так и к доходам, но это неясно в Закон об оценке подоходного налога 1936 года.^[5]

В 1983 г. Викторианский Заместитель комиссара по налогам и сборам на короткое время отказал инвесторам в недвижимость Виктории в вычете процентов, превышающих доход от аренды, поэтому убытки нельзя было перенести или перенести на будущий налоговый год. Это постановление было быстро отменено федеральным налоговым комиссаром.^[6]

Возврат правительства Хоука к более ранней системе, в которой потери собственности не могли компенсировать доход от рабочей силы, был непопулярен среди инвесторов в недвижимость. Эти инвесторы утверждали, что этот возврат привел к сокращению инвестиций в аренду жилья и значительному росту арендной платы. Это не было подтверждено другими доказательствами, кроме локального увеличения реальной арендной платы в обеих странах. Перт и Сидней, который также имел самый низкий уровень вакантных площадей среди всех столиц в то время.^[7]

Налогообложение

Как правило, инвестор может требовать убытков от владения инвестиционной недвижимостью, соответственно уменьшая общий налогооблагаемый доход инвестора. С другой стороны, в некоторых контекстах инвестиционные потери игнорируются, например, в случае определения пороговых значений для Доплата за Medicare, то скидка на частное медицинское страхование и при расчете Доход от погашения HELP, а также другие Centrelink пособия и льготы с проверкой дохода.^{[нужна цитата ]}

В дополнение к налоговым льготам от отрицательного заемного капитала инвестор обычно принимает во внимание ожидаемое увеличение рыночной стоимости собственности и налоговый режим прироста капитала в соответствии с австралийским законодательством, что дает инвесторам дополнительные преимущества. Например, если инвестор владеет инвестиционной недвижимостью более двенадцати месяцев, то только 50% от прироста капитала подлежат налогообложению.^[8]

Аргументы за и против

Действительно, согласно данным Института недвижимости, арендная плата в Сиднее и Перте выросла. Но те же данные не показывают заметного роста в других столицах штатов. Я бы сказал, что если бы отрицательная заемная способность была причиной роста арендной платы, то вы бы наблюдали это везде, а не только в двух столицах. Фактически, если вы покопаетесь в других частях базы данных REI, вы обнаружите, что уровень вакантных площадей был необычно низким в то время до отмены отрицательного заемного капитала.^{[нужна цитата ]}

Эслейк имеет в виду изменения арендной платы с поправкой на инфляцию (т. Е. Когда ИПЦ инфляция вычитается из номинального увеличения арендной платы). Это также называется реальным изменением арендной платы.^[7] Номинальная арендная плата в стране выросла более чем на 25% за два года, когда отрицательный заемный капитал был изолирован. По официальным данным, они сильно выросли в каждой столице Австралии. АБС Данные ИПЦ.^[9] Однако, поскольку номинальные изменения включают инфляцию, они дают менее ясную картину того, как рента изменилась в действительности, и как такие изменения, как запрет на потерю собственности для компенсации других видов дохода, влияют на ренту.^[7]

Влияние на доступность жилья

График 1: Индекс цен на жилье и ИПЦ. Источник АБС

В 2003 г. Резервный банк Австралии (РБА) заявил в своем обращении к Комиссия по производительности Первый запрос на домовладение:

В налоговой системе Австралии нет конкретных аспектов нынешних налоговых механизмов, направленных на поощрение инвестиций в недвижимость по сравнению с другими инвестициями. Нет и каких-либо недавних инициатив в области налоговой политики, на которые мы могли бы указать, которые объясняли бы быстрый рост инвестиций в ориентированную недвижимость. Но факт в том, что, когда мы наблюдаем за результатами, ресурсы и финансы непропорционально направляются в эту область, а промоутеры собственности используют налоговую эффективность как важный аргумент в пользу продажи.^[10]

Далее они заявили, что «наиболее разумная область для сдерживания спроса - это инвесторы», и что:

налоговый режим в Австралии более благоприятен для инвесторов, чем в других странах. В частности, следующие области представляются заслуживающими дальнейшего изучения Комиссией по производительности:
я. способность негативно влиять на инвестиционную собственность, когда существует небольшая вероятность того, что недвижимость будет иметь положительный денежный поток в течение многих лет;
II. выгода, которую получают инвесторы в силу того факта, что, когда амортизационные отчисления на недвижимость «возвращаются» за счет налога на прирост капитала, ставка налога ниже, чем ставка, которая применялась, когда амортизация была разрешена в первую очередь.
iii. общий подход к амортизации имущества, включая возможность требовать амортизации убыточных инвестиций.^[10]

График 2: Кредитование инвесторов - Новое строительство против существующей недвижимости. Источник АБС, РБА

В 2008 году отчет Специального комитета Сената по доступности жилья в Австралии повторил выводы отчета Комиссии по производительности за 2004 год. В одной из рекомендаций к запросу предлагалось ограничить отрицательный заемный капитал: «Не должно быть неограниченного доступа. Миллионеры и миллиардеры не должны иметь к нему доступ, и вы не должны иметь доступа к нему на своей 20-й инвестиционной собственности. Должен быть пределы этого ".^[11]

В отчете сенатского комитета по экономическим ссылкам за 2015 год утверждается, что, хотя отрицательный коэффициент заимствования влияет на доступность жилья, основной проблемой является несоответствие между спросом и предложением.^[12]

Смотрите также

Налогообложение в Австралии