Таймшер - Timeshare

Эта статья о типе собственности. Для использования в других целях см. Таймшер (значения).

Барнсдейл Холл Отель (Великобритания) домики таймшера. На основании Бест Вестерн Отель представляют собой несколько деревянных шале с А-образной рамой.

А таймшер (иногда называют владение отпуском) - имущество с разделенной формой собственности или права пользования. Эти свойства обычно курортные кондоминиум единиц, в которых права на использование собственности принадлежат нескольким сторонам, и каждому владельцу одного и того же помещения предоставляется определенный период времени. Единицы могут быть проданы в качестве частичного владения, аренды или «права использования», и в этом случае последний не имеет никаких претензий на владение недвижимостью. Право собственности на программы таймшера разнообразно и менялось на протяжении десятилетий.

История

Термин «таймшер» был придуман в объединенное Королевство в начале 1960-х годов, расширение системы отпусков, ставшей популярной после Вторая Мировая Война.[1] Совместное использование дома для отдыха, также известное как совместное использование дома для отдыха, вовлекло четыре европейские семьи, которые купили бы коттедж для отдыха совместно, каждая из которых имела исключительное право пользования имуществом в течение одного из четырех сезонов. Каждый год они меняли сезоны, поэтому каждая семья одинаково наслаждалась сезонами. Эта концепция в основном использовалась родственными семьями, потому что совместное владение требует доверия, а не менеджер по недвижимости был вовлечен. Однако немногие семьи отдыхают на протяжении всего сезона одновременно; таким образом, совместные дома для отпуска часто оставались пустыми в течение длительного времени.

Предприимчивые умы в Англии решили сделать еще один шаг и разделить курортный номер на 1/50 собственности, выделить две недели в год на ремонт и модернизацию и взимать плату за обслуживание с каждого владельца. Потребовалось почти десять лет, чтобы таймшеры в Европе превратились в отлаженное, успешное бизнес-предприятие.

Первый таймшер в США был запущен в 1974 году Карибской международной корпорацией (CIC), базирующейся в Форт Лодердейл, Флорида. Он предложил то, что он назвал 25-летним отпускная лицензия а не владение. Компании принадлежали еще два санатория. обладатель отпускной лицензии могут чередовать свои отпускные недели с: одним в Санта-Крус и один в Сент-Томас; как в Виргинские острова США. Продажа недвижимости на Виргинских островах началась в 1973 году.

Контракт был простым и понятным: компания CIC пообещала поддерживать и предоставлять указанный тип жилья (студия, двухкомнатная или двухкомнатная квартира) для использования «владельцем лицензии» в течение 25 лет (с 1974 г.) до 1999 года, например) в указанный сезон и согласованное количество недель, только с двумя дополнительными расходами: суточная ставка в размере 15 долларов США (за ночь), замороженная по этой цене на весь срок действия контракта. В контракте была предусмотрена плата за переключение в размере 25 долларов США на случай, если лицензиат решит использовать свое время на одном из других курортов. Контракт был основан на том факте, что стоимость лицензии и небольшие суточные по сравнению с прогнозируемым увеличением стоимости гостиничных тарифов в течение 25 лет до более чем 100 долларов за ночь сэкономят владельцу лицензии много отпускных долларов за срок лицензионного соглашения. В период с 1974 по 1999 год в Соединенных Штатах инфляция повысила текущую стоимость суточных до 52 долларов, что подтвердило предположение об экономии средств. Владельцу лицензии разрешалось сдавать в аренду или отдавать свою неделю в подарок в любом конкретном году. Единственным условием было то, что 15,00 долларов в сутки должны выплачиваться ежегодно, независимо от того, было ли помещение занято или нет. Эта «ежегодная плата, которую нужно платить», станет корнем того, что сегодня известно как «плата за обслуживание», когда Департамент недвижимости Флориды станет участвовать в регулировании таймшеров.

Концепция таймшера в США привлекла внимание многих предпринимателей из-за огромной прибыли, которую можно получить от продажи одной и той же комнаты 52 раза 52 разным владельцам по средней цене в 1974–1976 годах, составлявшей 3 500 долларов в неделю. Вскоре после этого Комиссия по недвижимости Флориды вмешались, приняв закон, регулирующий таймшеры во Флориде, и сделали их плата простая сделки собственности. Это означало, что в дополнение к стоимости недели отпуска владельца, плата за обслуживание и товарищество собственников жилья нужно было инициировать. Эта плата за простое владение также породила компании по обмену местоположением таймшеров, такие как Interval International и RCI, так что владельцы в любой области могли обменять свою неделю с владельцами в других областях.

Отмены или аннулирование контракта на таймшер остаются самой большой проблемой отрасли на сегодняшний день;[нужна цитата ] трудность была предметом комедии в популярных развлечениях.

Законодательство

Отрасль регулируется во всех странах, где расположены курорты. В Европе это регулируется европейским и национальным законодательством.[2] В 1994 г. Европейские Сообщества приняла «Европейскую директиву 94/47 / EC Европейского парламента и Совета о защите покупателей в отношении определенных аспектов договоров, касающихся покупки права на использование недвижимой собственности на условиях таймшера», которая подлежала недавнему обзор,[3] и в результате 14 января 2009 г. была принята Европейская Директива 2008/122 / EC.[4]

Установленные правила в Мексике

17 мая 2010 г. Мексика С Министерство экономики через Генеральную дирекцию стандартов установлены новые правила и требования к разработчикам таймшер-сервисов. Новые правила изложены в Официальная мексиканская норма (NOM), который состоит из ряда официальных стандартов и правил, применимых к различным видам деятельности в Мексике. Следующие учреждения были задействованы во время новой стандартизации:

Официальное название NOM: «NOM-029-SCFI-2010, Коммерческая практика и требования к информации для предоставления услуг таймшера». В нем установлены следующие стандарты:

  • Маркетинговым компаниям не разрешается предлагать подарки и ходатайствовать перед потенциальными владельцами таймшеров без четкого указания истинной цели предложения.[9]
  • Требования по отмене таймшер-контракта должны быть более практичными и менее обременительными.
  • NOM признает права потребителей таймшеров на конфиденциальность. Поставщику таймшеров строго запрещено распоряжаться личной информацией потребителя без письменного согласия.
  • Устные обещания должны быть записаны и закреплены в первоначальном договоре таймшера.
  • Поставщик таймшера должен соблюдать все обязательства, указанные в контракте таймшера, а также внутренние правила курорта.
  • Плата, которая должна быть произведена с потребителя, должна быть четко указана в формах заявки на таймшер, включая стоимость членства и все дополнительные сборы (сборы за обслуживание / сборы обменного клуба).

Чтобы новые правила применялись к любому физическому или юридическому лицу, предоставляющему таймшер, определение поставщика услуг таймшера было существенно расширено и уточнено. Если поставщик таймшеров не следует правилам, установленным в NOM, последствия могут быть значительными и могут включать в себя финансовые штрафы, которые могут варьироваться от 50,00 до 200 000,00 долларов США.

Способы использования

Владельцы могут:[нужна цитата ]

  • Используйте время их использования
  • Сдать в аренду их собственное использование
  • Подарить
  • Пожертвовать его в благотворительную организацию (если благотворительная организация решит принять на себя бремя связанных с этим алиментных платежей)
  • Обмен внутри одного курорта или курортной группы
  • Обмен извне на тысячи других курортов
  • Продай это либо с помощью традиционной или онлайн-рекламы, либо с помощью лицензированного брокера. Контракты таймшера допускают передачу через продажу, но это редко достигается.

В последнее время большинство балльные системы, владельцы могут выбрать:[нужна цитата ]

  • Назначьте время их использования системе баллов для обмена на авиабилеты, отели, туристические пакеты, круизы, билеты в парк развлечений.
  • Вместо того, чтобы арендовать все фактическое время использования, арендуйте часть своих баллов, фактически не получая никакого времени использования, и используйте остальные баллы.
  • Арендуйте больше баллов у внутренней биржи или у другого владельца, чтобы получить более крупную квартиру, больше времени для отпуска или лучшее место
  • Сохраняйте или переносите баллы из одного года в другой

Однако некоторые разработчики могут ограничить доступность этих параметров в соответствующих свойствах.

Владельцы могут выбрать проживание на своем курорте в течение предписанного периода, который зависит от характера их собственности. На многих курортах они могут сдать свою неделю в аренду или подарить ее друзьям и семье.

Обмен таймшерами

В качестве основы для привлечения масс к покупке таймшера используется идея обмена собственниками своей недели самостоятельно или через обменные агентства.[10] Два самых крупных - часто упоминаемых в СМИ - это RCI и Interval International (II), которые вместе имеют более 7000 курортов. У них есть партнерские программы курортов, и участники могут обмениваться только с аффилированными курортами. Чаще всего курорты связаны только с одним из крупных обменных агентств, хотя курорты с двойной связью не редкость. Курорт таймшера, который вы покупаете, определяет, какая из обменных компаний может быть использована для обмена. RCI и II взимают ежегодный членский взнос и дополнительные сборы, когда они находят обмен для запрашивающего члена, и запрещают участникам арендовать недели, на которые они уже обменялись.

Владельцы также могут обменивать свои недели или баллы через независимые обменные компании. Владельцы могут обмениваться без необходимости заключения официального соглашения о присоединении к компаниям, если право собственности соглашается на такие договоренности в первоначальном контракте.

Из-за обещания обмена таймшеры часто продаются независимо от места их проживания. Что не часто раскрывается, так это разница в торговая сила в зависимости от локации и сезона владения. Если курорт находится в лучшем регионе для отдыха, он будет очень хорошо обмениваться в зависимости от сезона и недели, назначенной конкретному отряду, пытающемуся произвести обмен. Однако таймшеры в очень желательных местах и пик сезона временные интервалы - самые дорогие в мире, и это зависит от спроса, типичного для любого туристического района с интенсивным движением. Человек, владеющий таймшером в американском пустынном сообществе Палм-Спрингс, Калифорния в середине июля или августа у них будет гораздо меньшая способность менять время, потому что меньше людей приезжают на курорт в то время, когда температура превышает 110 ° F (43 ° C).

Разновидности

Контракты с правом пользования по сравнению с контрактами с правом пользования

Основное различие в типах владения отпуском заключается между поступил и контракты на право пользования.

С участием действующие контракты использование курорта обычно делится на недельные периоды и продается как недвижимость через долевое владение. Как и в случае с любым другим объектом недвижимости, владелец может делать все, что пожелает: использовать неделю, сдавать в аренду, отдавать, оставлять наследникам или продавать неделю другому потенциальному покупателю. Владелец также несет ответственность за равную часть налогов на недвижимость, которые обычно взимаются с платой за обслуживание кондоминиума. Владелец потенциально может вычесть некоторые связанные с имуществом расходы, такие как налоги на недвижимость, из налогооблагаемый доход.[11]

Законное право собственности может быть столь же сложным, как и прямое владение собственностью, поскольку структура сделок варьируется в соответствии с местными законами о собственности. Арендные договоры являются общими и предлагают право собственности на фиксированный период времени, после чего право собственности возвращается к владелец. Иногда договоры аренды предлагаются на неограниченный срок, однако многие документы не передают право собственности на землю, а только на квартиру или блок (корпус) жилья.

С участием контракты на право пользования, покупатель имеет право использовать недвижимость в соответствии с контрактом, но в какой-то момент контракт заканчивается, и все права переходят к собственнику. Таким образом, договор о праве пользования дает право пользоваться курортом в течение определенного количества лет. Во многих странах существуют строгие ограничения на владение иностранной собственностью; таким образом, это распространенный метод развития курортов в таких странах, как Мексика. С этой формой собственности следует проявлять осторожность, поскольку право использования часто принимает форму членство в клубе или право использовать систему бронирования, если система бронирования принадлежит компании, не находящейся под контролем владельцев. Право пользования может быть потеряно с прекращением деятельности контролирующей компании., потому что право использовать договор покупателя обычно только хорошее с текущим владельцем, и если этот владелец продаст недвижимость, арендатору может не повезти в зависимости от структуры контракта и / или текущий законы в зарубежных местах.

Владение с фиксированной неделей

Наиболее распространенная единица продаж - фиксированная неделя; на курорте будет календарь с перечислением недель примерно начиная с первой календарной недели года. Владелец может владеть документом на использование квартиры в течение одной определенной недели; например, 51 неделя обычно включает Рождество. Человек, которому принадлежит 26 неделя на курорте, может использовать только эту неделю в каждом году.

Плавающая неделя владения

Иногда единицы продаются как плавающие недели, в которых в контракте указывается количество недель, проводимых каждым владельцем, и какие недели владелец может выбрать для своего пребывания. Примером этого может быть плавающая летняя неделя, в которой владелец может выбрать любую летнюю неделю. В такой ситуации, вероятно, будет большая конкуренция в течение недель с праздниками, в то время как меньшая конкуренция, вероятно, будет, когда школы все еще работают. Некоторые плавающие контракты исключают основные праздники, поэтому они могут быть проданы как фиксированные недели.

Чередование или гибкая неделя владения

Некоторые из них продаются как чередующиеся недели, обычно называемые сгибать недель. В попытке дать всем владельцам шанс на лучшие недели, недели чередуются вперед или назад по календарю, поэтому в год 1 владелец может использовать неделю 25, затем неделю 26 года 2 и затем неделю 27 года. год 3. Этот метод дает каждому владельцу хорошую возможность провести лучшие недели, но, в отличие от своего названия, он не гибкий.

Балльные программы

Вариант формы таймшера на основе недвижимости, который сочетает в себе функции обязательного таймшера с предложениями с правом пользования, был разработан Клуб отдыха Диснея (DVC) в 1991 году. Покупатели таймшеров DVC, которых DVC называет члены получить акт, подтверждающий безраздельный интерес к недвижимому имуществу в таймшер-паре. Право собственности каждого члена DVC сопровождается ежегодным выделением точки отпуска пропорционально размеру имущественного интереса. DVC система баллов за отпуск продается как очень гибкий и может быть использован в различных вариантах для отдыха на курортах DVC в различных помещениях от студий до вилл с тремя спальнями. Отпускные баллы DVC можно обменять на отпуск по всему миру на курортах, не принадлежащих Disney, или в банке в или одолженный из будущих лет.

Структура DVC, которая использовалась на всех курортах таймшера, была принята другими крупными разработчиками таймшеров, включая Компания Hilton Grand Vacations, то Клуб отдыха Марриотт, то Hyatt Residence Club и Accor во Франции.

Курортные программы баллов также продаются по закону и с правом использования. Программы баллов ежегодно дают владельцу количество баллов, равное уровню владения. Затем владелец программы баллов может использовать эти баллы для организации поездок в курортной группе. Многие программы начисления баллов связаны с крупными курортными группами, предлагающими большой выбор вариантов назначения. Многие программы курортных пунктов обеспечивают гибкость по сравнению с традиционным недельным пребыванием. Участники программы курортных баллов, такие как WorldMark от Wyndham и Diamond Resorts International, может запросить из всего доступного инвентаря курортной группы.

Участник программы баллов может часто запрашивать неполные недели, а также пребывание на полную или несколько недель. Количество баллов, необходимых для проживания на рассматриваемом курорте, зависит от таблицы баллов. График баллов учитывает такие факторы, как:

  • Популярность курорта
  • Размер жилья
  • Количество ночей
  • Желательность сезона

Типы и размеры жилья

Таймшер недвижимость обычно квартира Стильные номера варьируются по размеру от студий (с комнатой на двоих) до трех- и четырехкомнатных. В этих более крупных единицах обычно могут с комфортом разместиться большие семьи. Единицы обычно включают полностью оборудованные кухни с обеденной зоной, посудомоечная машина, телевизоры, DVD плееры и т. д. Нередко наличие шайбы и сушилки в единице или доступной на территории курорта. Площадь кухни и удобства будут соответствовать размеру конкретной единицы, о которой идет речь.

Единицы обычно перечислены по тому, сколько единиц будет спать и сколько единиц будет спать индивидуально. Традиционно, но не исключительно:

  • 2/2 спальных места - это обычно одна спальня или студия.
  • Спальные места 6/4 обычно представляют собой две спальни с диваном-кроватью.

(Таймшеры продаются по всему миру, и у каждого места есть свои уникальные описания)

Уединенный сон обычно относится к количеству гостей, которым не придется проходить через спальную зону другого гостя, чтобы использовать туалет. Курорты с таймшером, как правило, строго следят за количеством гостей, разрешенных на единицу.

Размер единицы влияет на стоимость и спрос на любом курорте. То же самое нельзя сказать о сравнении курортов в разных местах. Квартира с одной спальней в желаемом месте может быть дороже и пользоваться более высоким спросом, чем квартира с двумя спальнями на курорте с меньшим спросом. Примером этого может быть однокомнатная квартира в желаемом пляжный курорт по сравнению с квартирой с двумя спальнями на курорте, расположенном вдали от того же пляжа.

Стимулы продаж

Таймшер часто будет стимулировать потенциального покупателя принять тур недвижимости:[оригинальное исследование? ]

  • Пребывание на курорте по сниженной цене (курорт - это таймшер, и цель - продажа)
  • Подарки (которые могут варьироваться от багажа до тостера и планшета до частичного возмещения стоимости проживания)
  • Предоплаченные билеты (в кино, спектакль или другие развлечения, доступные на территории курорта)
  • Игровые фишки (обычно на таймшер-курорте, где легализованы азартные игры)
  • Различные предоплаченные купоны на мероприятия, обычно для использования в месте отдыха или рядом с ним.
  • Подарочные карты или аналогичные карты предоплаты для возмещения части стоимости проживания на курорте / месте.

Перспективы таймшера в отпуске получают эти стимулы в обмен на обещание маркетинговой компании, что они согласны взять таймшер. тур до завершения их пребывания. Если потенциальные клиенты отказываются участвовать в туре, они могут обнаружить, что стоимость их проживания значительно увеличена, возможно, им будет предложено покинуть собственность, а все стимулы отменены или аннулированы.

Тур

Потенциальные покупатели (далее именуемые перспективы) сидят в комнате приема гостей (термин, обозначенный индустрией продажи земли в 1960-х годах) со множеством столов и стульев для размещения семей. Перспективам присваивается туристический гид. Это физическое лицо обычно является лицензированным агентом по недвижимости, но не во всех случаях. Настоящий Стоимость таймшера может котироваться только лицензированным агентом по недвижимости в Соединенных Штатах, если покупка не является право использовать в отличие от реальной сделки с недвижимостью через право собственности. Поскольку таймшеры продаются на международном уровне, эти законы варьируются от места к месту. После периода разминки и кофе или перекуса будет спикер подиума приветствуя потенциальных клиентов курорта, а затем фильм, призванный ослепить их экзотическими местами, которые они могли бы посетить как владельцы таймшеров.

Затем потенциальным клиентам будет предложено совершить экскурсию по собственности. В зависимости от имеющегося на курорте инвентаря, тур будет включать в себя жилье, которое, по мнению гида или агента, лучше всего соответствует потребностям семьи потенциального клиента. После тур и последующее возвращение в гостиную для устной презентации продаж, потенциальным клиентам дается краткая история таймшера и его отношение к сегодняшней индустрии отдыха. Во время презентации им будет вручена книга курортного обмена от RCI, Interval International, или любая другая обменная компания, связанная с этим конкретным курортным отелем. Потенциальных клиентов попросят рассказать гиду о местах, которые они хотели бы посетить, если бы они были владельцами таймшеров. Остальная часть презентации будет построена вокруг ответов потенциальных покупателей на этот вопрос.

Если руководство лицензировано, потенциальному клиенту будет указана розничная цена конкретной единицы, которая, по его мнению, лучше всего соответствует потребностям потенциального покупателя. Если гид не является лицензированным агентом, лицензированный агент теперь вмешается, чтобы представить цену. Если потенциальный клиент отвечает «нет» или «я хотел бы подумать об этом», тогда у него появится новый стимул к покупке. Этот стимул обычно представляет собой цену со скидкой, которая хорошо сегодня (хорошо только сегодня является ложным утверждением и использовалось в качестве средства закрытия продаж с первого дня зарождения индустрии таймшеров). Если снова будет ответ «нет» или «я хотел бы подумать об этом», торговый агент попросит потенциального клиента поговорить с одним из менеджеров, прежде чем потенциальный клиент уйдет. Именно в этот момент потенциальный клиент понимает, что тур фактически только началось.[12]

Менеджер по продажам, помощник менеджера или руководитель проекта теперь будет вызван к столу. Эта процедура называется: «Т.О.», или получение перевернуть человека, чтобы найти стимул, как правило, в виде меньшей менее дорогой единицы или торговля единица от другого собственника. Эта тактика обычно используется как уловка продаж, потому что курорт не заинтересован в перепродаже уже зарегистрированное имущество. Подобно автомобильная промышленность, менеджер и продавец заранее точно знают, какая самая низкая цена будет предложена потенциальному клиенту, задолго до того, как потенциальный клиент приедет на экскурсию. Если один стимул не подтолкнет потенциального покупателя к покупке, вскоре последует другой, пока потенциальный клиент либо не совершит покупку, не убедит обычно очень вежливую команду продаж, что это не значит «нет», либо не встал из-за стола и не покинул здание.

Расторжение договора таймшера

Продажа таймшеров часто требует значительных усилий и быстро развивается. Некоторые люди увлекаются азартом презентации продаж и подписывают контракт, только чтобы позже понять, что они, возможно, совершили ошибку.

Федеральная торговая комиссия США устанавливает «период обдумывания», который позволяет людям отменять некоторые виды покупок без штрафных санкций в течение трех дней.[13] Кроме того, почти все Штаты США есть законы, которые конкретно регулируют расторжение договоров таймшера. В Флорида, новый владелец таймшера может отменить покупку в течение десяти дней.[14] Закон различается в зависимости от юрисдикции в отношении того, подпадают ли покупатели за пределами штата на период расторжения, предусмотренный их штатом проживания, или период отказа от государства, в котором была сделана покупка таймшера (например, во Флориде 10-дневное расторжение период применяется ко всем покупателям; таким образом, покупатель из Техаса, который будет иметь только пять дней в Техасе, имеет весь 10-дневный период, предусмотренный Статутом Флориды).

Другая распространенная практика заключается в том, чтобы потенциальный покупатель подписал «отказ от отмены», используя это в качестве предлога для снижения цены таймшера в обмен на отказ покупателя от права отмены (или уплату штрафа, например потерю 10% стоимости покупки. цена, если продажа отменена). Однако такой отказ не имеет юридической силы нигде в Мексике или Соединенных Штатах.[15] Если недавний покупатель таймшера желает расторгнуть или отменить договор таймшера, намерение отменить должно быть сделано в течение отведенного периода времени в письменной форме или лично; телефонного звонка будет недостаточно.

В последние годы индустрия отмены таймшеров сформирована компаниями, которые предоставляют одну простую услугу: отмену таймшера. Однако некоторые из этих компаний подозреваются в мошенничестве.[16][17]

Причины отмены

Более чем вероятно, что новый владелец таймшера мог бы приобрести тот же продукт у существующего владельца на рынке перепродажи таймшера за значительно меньшую сумму, чем та, которую покупатель заплатил от застройщика курорта, просто выполнив компьютерный поиск. Во многих случаях такое же или похожее купленное жилье будет с радостью передано несчастному владельцу таймшера. Новый покупатель обычно платит только минимальную комиссию за передачу недвижимости и соглашается взять на себя плату за обслуживание, потому что существующий владелец не может найти покупателя для своего таймшера, не заплатив компании по перепродаже тысячи долларов, чтобы поглотить его для перепродажи. Причина этой аномалии в том, что львиную долю стоимости нового таймшера составляют комиссионные с продаж и накладные расходы на маркетинг, и владелец таймшера не может их получить.

Еще одна причина, по которой новый владелец может захотеть отменить подписку, - раскаяние покупателя после спада возбуждения, вызванного торговой презентацией. Возможно, он осознал, что не уверен, что именно было куплено и как это работает, или, возможно, осознал неограниченный срок обязательства по выплате платы за поддержание прав собственности, или, возможно, заметил, что он слишком мало знает о компании по продаже таймшеров из-за к недостаточному времени в процессе продажи.[18]

Критика

В Федеральная торговая комиссия США предоставляет потребителям информацию о ценах на таймшер и другую связанную информацию.[19] Также известные как универсальные программы аренды (ULP), таймшеры считаются ценные бумаги в соответствии с законом.

Многие владельцы таймшеров жалуются на ежегодную плату за обслуживание (которая включает налог на недвижимость ) быть слишком высоким.[20]

Разработчики таймшера утверждают, что цены по сравнению с проживанием в отелях в долгосрочной перспективе, по прогнозам, будут ниже для владельца таймшера. Однако у гостя отеля нет ежемесячного платежа по ипотеке в связи с отпуском, авансовых платежей, фиксированного графика, платы за обслуживание и заранее установленных мест отдыха. Многие владельцы также жалуются, что увеличивающаяся стоимость таймшеров и сопутствующих сборов за обслуживание и обмен растут быстрее, чем цены отелей в тех же районах.[21][22]

Репутация отрасли серьезно пострадала из-за сравнения продавца таймшеров с продавцом. продавец подержанных автомобилей из-за того, что потенциального покупателя вынуждают «покупать сегодня».[23] «Цена со скидкой, которую я вам назвал, хороша только в том случае, если вы купите сегодня», - это заявление отраслевого стандарта о закрытии продажи при первом посещении курорта. Многие покинули таймшер-тур, жалуясь на то, что они утомлены потоком продавцов, с которыми им пришлось иметь дело, прежде чем они, наконец, покинули тур. Термин «ДО» или «перевернуть "человек" был придуман в земельной отрасли и быстро превратился в индустрию таймшеров. Как только оригинальный гид или продавец сообщает потенциальному покупателю предложение и цену, отправляется "TO", чтобы снизить цену и обеспечить первоначальный взнос.

Однако самая большая жалоба заключается в том, что перепродажа таймшера частным владельцем практически невозможна.[нужна цитата ] В большинстве случаев владелец, желающий продать буквально не могу отдать таймшер. Возникли компании по перепродаже таймшеров, которые фактически взимают с владельца плату за принятие его / ее владения таймшером - утверждая, что компания по перепродаже должна взять на себя плату за обслуживание вместе с маркетинговыми сборами - до тех пор, пока это бремя не будет передано новому покупателю.[24]

Смотрите также

использованная литература

  1. ^ Безмятежные дни Хапимага В архиве 2010-03-31 на Wayback Machine События (2002-07), проверено 18 января 2008 г.
  2. ^ "Европейская сеть потребительских центров". Европейская комиссия - Европейская комиссия. В архиве из оригинала 19 мая 2015 г.. Получено 7 мая 2018.
  3. ^ «Пересмотр Директивы о таймшерах». Ec.europa.eu. В архиве из оригинала 10-03-2010. Получено 2010-07-27.
  4. ^ http://eur-lex.europa.eu/LexUriServ/LexUriServ.do?uri=OJ:L:2009:033:0010:0030:EN:PDF
  5. ^ "AMDETUR - Мексиканская ассоциация Desarrolladores Turísticos". www.amdetur.org.mx. Архивировано из оригинал 11 января 2013 г.. Получено 7 мая 2018.
  6. ^ Turismo, Fondo Nacional del Fomento al. "FONATUR-Bienvenido al Fondo Nacional de Fomento al Turismo". www.fonatur.gob.mx. В архиве из оригинала 24 марта 2018 г.. Получено 7 мая 2018.
  7. ^ DGI. "Procuraduría Federal del Consumidor". www.profeco.gob.mx. В архиве из оригинала 24 октября 2017 г.. Получено 7 мая 2018.
  8. ^ «Секретарь по туризму». sectur.gob.mx. Архивировано из оригинал 14 января 2013 г.. Получено 7 мая 2018.
  9. ^ «Продавцы таймшера - кто замешан в мошенничестве?». www.timesharescam.com. В архиве из оригинала 14 октября 2016 г.. Получено 7 мая 2018.
  10. ^ Дана Дратч Торговые площади: покупка таймшера для путешествий В архиве 2009-08-19 в Wayback Machine Bankrate.com
  11. ^ «Налоги на дома для отдыха». Smartmoney.com. В архиве из оригинала 2010-07-10. Получено 2010-07-27.
  12. ^ «Как выжить в таймшер-туре». В архиве из оригинала от 02.02.2014.
  13. ^ «Обзор федерального правила охлаждения в США» В архиве из оригинала от 12.10.2014.
  14. ^ http://www.leg.state.fl.us/Statutes/index.cfm?App_mode=Display_Statute&Search_String=&URL=0700-0799/0721/Sections/0721.10.html В архиве 2015-10-09 на Wayback Machine Устав Флориды 721.10.
  15. ^ «Отказ от отмены не является законным». В архиве из оригинала от 17.10.2014.
  16. ^ «Бывший сотрудник консалтинговой фирмы Timeshare признал сговор о мошенничестве и мошенничестве с безработицей». ФБР. Федеральное Бюро Расследований. 11 апреля 2013 г. В архиве из оригинала 16 декабря 2017 г.. Получено 15 декабря 2017.
  17. ^ Бринкман, Пол (14 июня 2017 г.). «Вестгейт обвиняет лидера чаепития в мошенничестве с отменой таймшера». Орландо Сентинел. В архиве из оригинала 16 декабря 2017 г.. Получено 15 декабря 2017.
  18. ^ «Веские причины для расторжения договора таймшера». В архиве с оригинала от 20.10.2014.
  19. ^ «Снова и снова: покупка и продажа таймшеров и отпускных планов» (PDF). В архиве (PDF) из оригинала 27.05.2010. Получено 2010-07-27.
  20. ^ Сара Макс, «Ловушка таймшеров»: разочаровавшись в сборах, владельцы таймшеров изо всех сил пытаются подарить, продать или отдать недвижимость для отпуска » В архиве 2008-12-05 на Wayback Machine, CNNMoney, 21 марта 2002 г.
  21. ^ «Свежий взгляд на математику: покупка таймшера или проживание в отеле». Hotel-online.com. 17 июня 2007 г. В архиве из оригинала 24 октября 2010 г.. Получено 2010-07-27.
  22. ^ «Тайм-Шер». Lendingtree. 2007-08-06. Архивировано из оригинал в 2010-07-19. Получено 2010-07-27.
  23. ^ "Toughest_8_Sales_Pitches_CBS_News". CBS Новости. В архиве из оригинала от 09.03.2013.
  24. ^ «Почему ты не можешь продать свой таймшер». В архиве из оригинала от 01.12.2017.