Пузырь на рынке недвижимости Австралии - Australian property bubble

График 1: Индекс цен на жилье и ИПЦ. Источник АБС

В Пузырь на рынке недвижимости Австралии это экономическая теория что Рынок недвижимости Австралии стали или становятся значительно завышенными в связи со значительным спадом (также называемым исправление или коллапс ). С начала 2010-х годов различные комментаторы, в том числе один чиновник Казначейства,[1] заявили, что австралийский рынок недвижимости находится в состоянии значительного пузыря.

Различные профессионалы отрасли утверждали, что это не пузырь и что цены на жилье могут продолжать расти вместе с ростом доходов. Некоторые комментаторы обвинили рост цен на недвижимость в ограничениях правительства штатов на предложение земли, что привело к увеличению стоимости земли, участков и, следовательно, домов.[2] Некоторые также обвиняют правила планирования в ограничении предложения жилья.

Пузырь собственности - это форма экономический пузырь обычно характеризуется быстрым ростом рыночных цен на недвижимость пока они не достигнут неприемлемого уровня по отношению к доходам и арендной плате, а затем снизятся. Цены на жилье в Австралии сильно выросли относительно доходов и арендной платы в конце 1990-х - начале 2000-х годов; однако с 2003 по 2012 год соотношение цены и дохода и соотношение цены и арендной платы оставались довольно стабильными, при этом цены на жилье отслеживали доход и рост арендной платы в течение этого десятилетия. С 2012 года цены снова сильно выросли по сравнению с доходами и арендной платой.[нужна цитата ] В июне 2014 г. Международный Валютный Фонд (МВФ) сообщил, что цены на жилье в нескольких развитых странах «намного выше средних исторических показателей» и что Австралия занимает третье место по соотношению цены на жилье к доходу в мире.[3] В июне 2016 г. Организация экономического сотрудничества и развития (ОЭСР) сообщила, что жилищный бум в Австралии может закончиться «драматическим и дестабилизирующим» приземлением недвижимости.[4] По состоянию на декабрь 2018 года, Сидней и Мельбурн, а также некоторые региональные города испытали снижение цен на 10% за год с прогнозом еще на 10-20% в ближайшем будущем. Снижение в основном было вызвано значительным ужесточением стандартов кредитования после Королевская комиссия по расследованию неправомерных действий в сфере банковских, пенсионных и финансовых услуг это выявило мошенничество с ипотекой, также известное как субстандартные «лживые ссуды», и широко распространенную безответственную практику кредитования. В сочетании со значительным падением в Западной Австралии с 2014 года из-за падения мировых цен на ресурсы появляется все больше свидетельств того, что жилищный пузырь вступает в фазу коррекции.[5]

Рынок недвижимости Австралии

Основная статья: Рынок недвижимости Австралии
Отношение цен на жилье к доходу, 1965-2013 гг.

На австралийском рынке недвижимости наблюдался средний рост реальных цен примерно на 0,5% в год с 1890 по 1990 год, что примерно соответствовало ИПЦ. Однако с 1990-х годов цены росли быстрее, что привело к увеличению отношения цены к доходу.[6]

В конце 2000-х годов цены на жилье в Австралии по отношению к доходам были на повышенном уровне, как и во многих сопоставимых странах, что вызвало слухи о том, что Австралия, как и другие сопоставимые страны, переживает пузырь на рынке недвижимости. С тех пор в нескольких сопоставимых странах произошли имущественные катастрофы.

Рост цен на жилье

Примерно с 1998 года во всех столицах наблюдается значительный рост цен на недвижимость. В Сиднее и Мельбурне цены на недвижимость выросли больше всего: с 2009 года цены на жилье выросли на 105% и 93,5% соответственно. Этот значительный рост цен на жилье совпадает с рекордно низким ростом заработной платы, рекордно низкие процентные ставки и рекордный долг домохозяйств, равный 130% ВВП. Это указывает на неустойчивый рост недвижимости, обусловленный все более высоким уровнем долга, чему способствовал тогдашний глава РБА Гленн Стивенс, который начал снижать ставки с 2011 года.

В Доступность жилья в Австралии - трудно найти хороший дом В отчете говорится, что «средняя цена на жилье в столицах сейчас эквивалентна более чем семи годам среднего заработка; она выросла с трех в 1950-х до начала 1980-х годов.[7] Некоторые факторы, которые могли способствовать росту цен на недвижимость, включают:

  • большая доступность кредита из-за финансового дерегулирования.
  • низкие процентные ставки с 2008 года, увеличение кредитоспособности за счет более низких выплат.
  • ограниченное государственное высвобождение новых земель (сокращение предложения).[8]
  • средняя площадь новых домов увеличилась на 53,8% за 18 лет с 1984–85 по 2002–2003 годы.[9]
  • налоговая система, которая благоприятствует инвесторам и существующим домовладельцам, с такими политиками, как отрицательная передача и налог на прирост капитала скидки.
  • правительственные ограничения на использование земли, предотвращающие более плотное землепользование.
  • правительственные ограничения на строительство новых участков, призванные стимулировать «уплотнение городов».
  • высокий рост населения (примерно вдвое выше среднего мирового показателя в 2010 году - см. диаграмму темпов роста населения).[10] [11]
  • Изменения в правилах иностранных инвестиций в 2008 году для владельцев временных виз.[12]
  • введение местными советами авансовых платежей за инфраструктуру в начале 2000-х годов.

Влияние законов планирования

Начиная с 1980-х годов, австралийские штаты (которые в соответствии с Конституцией контролируют вопросы окружающей среды и землепользования) начали постепенно внедрять более жесткие законы о планировании, регулирующие использование земли.[13] После 1990-х годов законы о планировании часто концентрировались на ограничении застройки с нуля в пользу «уплотнения городов» или застройки с заполнением.[14][15] Нормирование земли - это система запрета застройки на всех территориях, кроме обозначенных, и может привести к резкому росту цен на землю, если недостаточно земли определено как разрешенная для застройки.[15] Ограничительные законы о планировании в Австралии использовали системы нормирования земли как часть цели ограничения застройки с нуля в пользу застройки с застройкой, но это неизбежно приводит к значительному росту цен на землю и, следовательно, цен на жилье.[16] Есть веские основания полагать, что цена на новую жилую единицу является основным якорем для всего жилья в районе, поэтому при планировании законов, которые вводили нормирование земли, резко увеличивали стоимость новых домов, все остальные дома последовали его примеру.[нужна цитата ]

Влияние налоговой системы

График:% прироста населения. Австралия - стратегия высоких темпов роста на уровне 2,1% в 2010 г. - источник Wikipedia и ABS.

В Резервный банк Австралии отметил, что есть «ряд областей, в которых режим налогообложения в Австралии более благоприятен для инвесторов, чем в других странах».[17] Основные налоговые льготы включают налоговые вычеты за убытки от инвестиционной собственности, даже если она была негативно настроен и скидка 50% на прирост капитала по продаже инвестиционной собственности.

Инвесторы, использующие пенсионное обеспечение для инвестиций в недвижимость, имеют налоговое преимущество по сравнению с вкладчиками, которые фактически облагаются налогом до 45% (максимальная предельная ставка налогообложения) на доход от банковских процентов или облигаций, поскольку пенсионные взносы обычно облагаются налогом только в размере около 15%. .

Влияние банковской системы

Отмечено влияние процентных ставок и банковской политики на цены на недвижимость. Финансовое дерегулирование привело к большей доступности кредитов и разнообразных финансовых продуктов и возможностей. В настоящее время Резервный банк Австралии в течение некоторого времени придерживается политики низких процентных ставок, что также снизило стоимость финансирования покупки недвижимости. Кроме того, легкая доступность ссуд только под проценты также дала возможность инвесторам в недвижимость брать ссуды для покупки недвижимости и усугублять выгоды от отрицательного заемного капитала.

Инфляция цен на землю - это история жилищного долга

Рост долга составлял в среднем 15% годовых (1998–2009 гг.). За тот же период рост национальной экономики составил менее 3% без погашения долга.[18]

С 1998 по 2008 год инфляция составляла около 36%.[19] цены на недвижимость выросли более чем на 300% во всех столицах, кроме Мельбурна (рост на 280%) и Сиднея (рост на 180%).[20]

Расходы на жилье исключены из ИПЦ

Одно из рыночных искажений на рынке жилья связано с расчетом индекса потребительских цен [ИПЦ]. Один старший экономист отметил: «Индекс не учитывает изменения цен на самую крупную покупку, которую человек (или домохозяйство) может совершить в течение своей жизни - жилище». Это означает, что основной официальный показатель стоимости жизни в Австралии не отражает молодых австралийцев без учета затрат на покупку дома. [21]


Иммиграция в Австралию

Ряд экономистов, таких как Macquarie Bank аналитик Рори Робертсон утверждает, что высокая иммиграция и склонность вновь прибывших к скоплению в столицах обостряют проблему доступности жилья в стране.[22] По словам Робертсона, политика федерального правительства, стимулирующая спрос на жилье, такая как в настоящее время высокий уровень иммиграции, а также налоговые скидки на прирост капитала и субсидии для повышения рождаемости, оказали большее влияние на доступность жилья, чем высвобождение земли на окраинах городов.[23]

В отчете Комиссии по производительности № 28 «Первое домовладение» (2004 г.) также говорилось в отношении жилья, «что рост иммиграции с середины 1990-х годов внес важный вклад в основной спрос, особенно в Сиднее и Мельбурне».[24] Это усугубляется тем, что австралийские кредиторы ослабили правила кредитования для временных жителей, позволив им купить дом с 10-процентным залогом.

RBA в своем представлении к тому же отчету PC также заявило, что «быстрый рост числа иностранных гостей, таких как студенты, возможно, повысил спрос на арендуемое жилье».[24] Однако в отчете речь шла о статистическом охвате постоянного населения. «В показателях роста населения АБС не учтены определенные группы домохозяйств, а именно, иностранные студенты и бизнес-мигранты, которые не остаются в Австралии постоянно в течение 12 месяцев».[24] Это статистическое упущение привело к признанию: «Комиссия признает, что оценки постоянного населения ABS имеют ограничения при использовании для оценки спроса на жилье. Учитывая значительный приток иностранцев, приезжающих на работу или учиться в Австралию в последние годы, весьма вероятно, что короткий - перемещение посетителей, возможно, увеличило спрос на жилье. Однако комиссии не знают о каких-либо исследованиях, позволяющих количественно оценить последствия ».[24]

Некоторые люди и заинтересованные группы также утверждали, что иммиграция приводит к перегруженности инфраструктуры.[25]

Однако более высокие цены на жилье, вызванные иммиграцией, не обязательно приводят к снижению доступности жилья, особенно в долгосрочной перспективе, поскольку иммиграция в Австралию способствовала повышению доходов, увеличила чистые государственные доходы и способствовала экономии масштаба в многие товары и услуги, такие как общественный транспорт и мобильные сети. Иммиграция в Австралию способствовала повышению доходов благодаря более высокому экономическому росту, поскольку в некоторых случаях мигранты, как правило, трудоспособного возраста, имеют высокий уровень образования и имеют меньшие права на социальное обеспечение, чем граждане, до получения гражданства. Иммиграция в Австралию увеличила чистые государственные доходы из-за того, что иммигранты имеют более высокий уровень участия в рабочей силе и, как правило, находятся в более высокой налоговой категории; и из-за иммиграционных сборов; и из-за того, что некоторые резиденты-неграждане должны платить более высокие ставки подоходного налога, чем граждане; и из-за того, что некоторым негражданам приходится платить больше, чем граждане, за университетские отделения и медицинское обслуживание. Без чистого дохода, полученного от мигрантов, австралийское правительство было бы вынуждено увеличить прожиточный минимум или сократить доходы (возможно, за счет повышения налогов, возможно, за счет отказа от повышения заработной платы правительственному персоналу или, возможно, предлагая менее щедрые предложения). благосостояние и услуги).[нужна цитата ]

Иностранные инвестиции в жилую недвижимость

В декабре 2008 года федеральное правительство приняло закон, смягчающий правила для иностранных покупателей австралийской собственности. Согласно данным FIRB (Совета по анализу иностранных инвестиций), опубликованным в августе 2009 года, иностранные инвестиции в австралийскую недвижимость увеличились более чем на 30% с начала года. Один агент сказал, что «зарубежные инвесторы покупают их, чтобы земельный банк, а не сдавать их в аренду. Дома просто пустуют, потому что им нужны прирост капитала."[26]

В апреле 2010 года правительство объявило о внесении поправок в политику, чтобы «иностранные нерезиденты могли инвестировать в австралийскую недвижимость только в том случае, если эти инвестиции увеличивают жилищный фонд, и чтобы инвестиции временных резидентов в уже построенные объекты недвижимости предназначались только для их использования, пока они живем в Австралии ".[27][28]

По правилам временно проживающими и иностранными студентами будут:

  • Проверяется Советом по надзору за иностранными инвестициями, чтобы определить, будет ли им разрешено покупать недвижимость.
  • Вынуждены продать недвижимость при выезде из Австралии.
  • Наказываются, если они не продают по заказу правительства плюс конфискация любого прироста капитала.
  • Требуется застроить освободившуюся землю в течение двух лет с момента покупки, чтобы прекратить «земельный банк».

Неспособность сделать это также приведет к продаже по заказу правительства.[29]

Несколько австралийских банков и кредиторов предоставляют жилищные ссуды нерезидентам на покупку австралийской недвижимости. Некоторые считают, что это также способствовало росту цен на недвижимость в Австралии.

Государственные запросы, касающиеся жилья

В 2002 году правительство инициировало расследование комиссией по производительности домовладения в Австралии. Отчет комиссии под названием «Первое домовладение»[30] наблюдаемый среди прочего что «общие налоговые механизмы [налог на прирост капитала, отрицательная передача заемных средств, отчисления на капитальные работы и амортизационные отчисления] придали импульс недавнему всплеску инвестиций в арендное жилье и последующему росту цен на жилье».

В ответе правительства на отчет говорилось, что «нет убедительных доказательств того, что налоговая система оказала значительное влияние на цены на жилье».[31]

В 2008 году было заказано еще одно исследование - Специальный комитет Сената 2008 года по доступности жилья в Австралии.[32] В отчете отмечается, что «по некоторым показателям доступность жилья находится на рекордно низком уровне.

Обзор системы налогообложения будущего Австралии (AFTS), более известный как налоговый обзор Генри, содержит ряд рекомендаций, которые повлияли бы на рынок жилья, в том числе:

  • введение земельного налога «на всю землю. устранение препятствий для институциональных инвестиций в арендуемую недвижимость»,
  • что «налоги на передачу собственности должны быть снижены и, в конечном итоге, отменены»,
  • переход к «более нейтральному режиму подоходного налога с физических лиц в отношении инвестиций в частную аренду жилья… посредством 40-процентной скидки на все чистые доходы и убытки от аренды жилья, а также на прирост капитала».[33]

Что касается рекомендаций по изменениям налоговой политики, которые могут повлиять на рынок жилья, правительство сообщило, «что оно не будет проводить следующие политики ни на одном этапе» (выдержка из списка):

  • включить семейный дом в тесты на нуждаемость (см. Рек. 88c),
  • ввести земельный налог на семейный дом - это налог штата и, следовательно, проблема для штатов (см. Рек. 52 и 53),
  • уменьшить скидку на CGT, применить скидку к отрицательным вычетам заемного капитала или изменить дедовские механизмы для CGT (см. Рек. 14 и 17c)[34]

В мае 2015 года Постоянный комитет Палаты представителей по экономике начал расследование домовладений. Почти два года спустя было объявлено, что расследование не дало никаких рекомендаций.[35]

В 2017 г. Королевская комиссия по расследованию неправомерных действий в сфере банковских, пенсионных и финансовых услуг было установлено. Слушания по делу о неправомерном банковском поведении начались 13 марта.

Влияние завышенных цен на жилье на экономику в целом

Отвод капитала от остальной экономики

Увеличение стоимости жилья может привести к чрезмерному кредитованию жилищного сектора за счет бизнеса. Это может привести к тому, что «банковская система, которая отвлекала капитал от наиболее продуктивных сфер экономики - бизнеса, - в конечном итоге плохо сказывается на росте, конкуренции, рабочих местах, бизнесе и, в конце концов, плохо для Австралии».[36]

Исследования, проведенные на зарубежных рынках, подтверждают, что «в регионах с высокой подорожанием жилья банки увеличивают объем ипотечного кредитования и уменьшают объем коммерческого кредитования как часть своих общих активов. В результате этого распределения фирмы получают меньшие суммы ссуд и платят более высокие проценты. ставки и сокращение инвестиций ".[37]

Ипотечный и арендный стресс

Повышение цен на жилье и, как следствие, увеличение объема займов может привести к трудностям с выплатой жилищных платежей. По данным рейтингового агентства Standard & Poor's (S&P), «просроченная задолженность по субстандартным кредитам, обеспеченным RMBS [жилыми ипотечными ценными бумагами], подскочила на 126 базисных пунктов до 11,45%».[38]

Специфические рыночные факторы Австралии

Австралийский рынок по отдельности или вместе имел несколько особенностей, не типичных для других рынков жилья, а именно:

  • Очень ограниченное предложение земли и чрезвычайно обременительные процессы утверждения планирования
  • Необычно высокие гербовые сборы
  • Высокая доля ипотечных кредитов с плавающей ставкой по сравнению с прошлыми пузырями на рынке жилья за пределами Австралии, что делает заемщиков более уязвимыми перед ростом процентных ставок.
  • Снижение налога на прибыль за счет отрицательного заемного капитала
  • Налоговые льготы на прирост капитала стимулируют инвестиции в недвижимость по сравнению с инвестированием в другие классы активов
  • Социальное обеспечение (Centrelink), предлагающее оплату, включая помощь в аренде, которая рассчитывается на основе уплаченной суммы арендной платы.
  • Только кредиты с правом регресса
  • Одна из самых урбанизированных групп населения
  • Большие районы сельской и отдаленной Австралии не могут получить ссуды в банках под залог земли в этих районах.

Лента новостей

1980-е – 2009 гг.

  • 1985: Правительство Австралии изолирует процентные расходы, так что проценты могут быть востребованы только в отношении дохода от аренды, а не другого дохода.[39]
  • 1987: Отрицательная передача вводится повторно.[39]
  • 1998–2008 годы: реальный чистый национальный располагаемый доход увеличивается в среднем на 2,8% в год с примерно 32 000 до примерно 42 000 долларов в год.[40] Наблюдается рост числа домохозяйств с двумя доходами, смягчение стандартов кредитования, активное продвижение недвижимости в качестве инвестиций, рост населения, создающий спрос, который не удовлетворяется проблемами предложения, планирования и землепользования, а также перекос в налоговой системе в пользу инвесторов в недвижимость.
  • 1999: Выручка от продажи недвижимости зависит от Снижение налога на прирост капитала от 100 до 50 процентов (для собственности, находящейся в собственности не менее одного года), при этом 100 процентов затрат остаются вычетом.
  • 2000: июль - Федеральное правительство вводит первый грант домовладельцев в размере 7000 долларов для уже построенных домов и 14000 долларов для вновь построенных домов.[41]
  • 2002: Введена граница городского роста для Мельбурна, что серьезно ограничивает предложение земли.[42]
  • 2003: Правительство штата вносит существенные поправки в закон о планировании Квинсленда, Закон о комплексном планировании.[43] Эти поправки были нацелены на лучшую защиту окружающей среды, остановив «разрастание городов», и привели к массовой инфляции цен на землю.[44] В этот момент цены на недвижимость в Квинсленде начинают быстро расти.
  • 2004: Комиссия по вопросам производительности труда опубликовала результаты своего расследования (№ 28, 31 марта 2004 г.). Он выявил несколько факторов, которые способствовали быстрому росту цен на недвижимость, включая общую справедливость налоговой системы, правила кредитования, более низкие процентные ставки и проблемы планирования.[30]
  • 2008: Создан специальный комитет Сената по доступности жилья. В итоговый отчет «Хороший дом трудно найти» вошли десятки рекомендаций.[45]
  • 2008: Октябрь - The Бонус для первых домовладельцев вводится в качестве дополнения к гранту First Home Owners Grant. Сюда входили дополнительные 14000 долларов для первых домовладельцев, покупающих или строящих новый дом, а также дополнительные 7000 долларов для уже построенных домов. Также вводятся счета First Home Saver Account, где федеральное правительство будет вносить до 850 долларов в год в качестве сбережений для депозита на покупку жилья.
  • 2008: декабрь - правила FIRB позволяют владельцам временных виз, включая студентов, более легко скупать «подержанное жилье». Изменения не требовали уведомления FIRB о продажах, а ограничение цены в 300 000 долларов было снято.[46]
  • 2009 г .: октябрь - отозван первый грант для домовладельцев. Директор UNSW City Futures Research Center сказал, что «рост привел к завышению цен» и создал «своего рода мини-пузырь». Старший экономист Ассоциации жилищной промышленности (HIA) сказал, что повышение цен не привело к значительному росту цен.[47]
  • 2009: ноябрь - «цены на жилье в столице… поднялись в среднем на 10 процентов» в 2009 году. Мельбурн возглавил «бум цен на жилье, с ростом цен на 14,9 процента за 10 месяцев… в среднем до 481 247 долларов».[48]
  • 2009 г .: декабрь - один источник поставил под сомнение представление данных о возобновляемой энергии: «СРЕДНИЕ цены на жилье были завышены на 18% отраслью недвижимости ... В сентябре средняя цена на жилье, указанная Институтом недвижимости Виктории, была На 67 000 долларов выше официальной цифры, основанной на предварительных общих данных оценщика. "[49]

2010-е

2010

  • Январь - отмена бонуса First Home Owners Grant Boost. Заявки на ипотеку снизились на 21,2%.[50] На покупателей первого дома приходилось 13,1% новых заявок на кредит в декабре, тогда как девять месяцев назад они составляли 28,1%.
  • Март: ABS заявляет, что цены на жилье «взлетели на 20 процентов за 12 месяцев до марта» - показатель, который был описан как «самый быстрый из когда-либо зафиксированных» в истории Австралии. Глава департамента экономики Австралии National Australia Bank признает: «Это шокирует».[51]
  • Апрель - отменены правила, разрешающие иностранные инвестиции в недвижимость, введенные в 2008 году. Временные жители обязаны продать свою австралийскую собственность при выезде из Австралии.[52]
  • Май - Обзор налоговой системы будущего Австралии (AFTS) (также известный как «Генри налоговый обзор ') дает ряд рекомендаций по политике, которая может повлиять на рынок жилья.[53]
  • Правительство ответило на выводы обзора AFTS отчетом «Сильнее, справедливее, проще: налоговый план для нашего будущего».[34]

2011

  • Февраль - Количество новых жилищных кредитов, одобренных австралийскими банками, в феврале упало на 5,6% до 10-летнего минимума.[54]

2012

  • Октябрь - РБА снижает процентную ставку до 3,25%.
  • Декабрь - РБА снижает процентные ставки до 3,00%.

2013

  • Апрель - Гленн Стивенс повторно назначен губернатором РБА еще на 3 года.
  • Май - РБА снижает процентную ставку до 2,75%.
  • Август - РБА снижает процентные ставки до 2,50%.
  • Ноябрь - Статистические данные, опубликованные Австралийским управлением пруденциального регулирования, показали, что общая сумма срочных жилищных ссуд домашним хозяйствам, принадлежащих всем ADI (уполномоченным депозитным учреждениям), составила 1,15 триллиона долларов. Это было увеличение на 1,7% на 30 июня 2013 года и на 7,5% по сравнению с сентябрем 2012 года. Кроме того, на инвестиционные ссуды приходилось 33,1% всех ссуд. Крупные банки держали 933 миллиарда долларов этих кредитов.[55]

2014

  • 1 января - Данные RP показывают, что в 2013 году цены на жилье в стране выросли на 9,8%, а в Сиднее - на 15,2%.[56]
  • 13 января - Статистические данные по жилищному финансированию, опубликованные Австралийским статистическим бюро, показывают, что сумма непогашенных жилищных кредитов, финансируемых ADI, составила 1,27 триллиона долларов. Из этой суммы 849 миллиардов долларов было выделено на жилье, занимаемое владельцами, а 419 миллиардов долларов - на инвестиционные жилищные ссуды.[57]
  • Данные, опубликованные RP Data, APM, Residex и ABS в 2014 году, показали, что цены на жилье в Австралии продолжали сильно расти в течение 2013 и 2014 годов.[58]

2015

  • Международный валютный фонд направляет в Австралию команду экономистов для изучения «рисков, связанных со спекуляциями собственностью и рекордно высокими показателями. семейный долг в рамках обширного медицинского обследования ослабевшей отечественной экономики ".[59]
  • Глава Федеральное казначейство, а самый старший экономический советник федерального правительства Джон Фрейзер публично предупредил, что Сидней и более дорогие районы Мельбурна переживают пузырь. Это оспаривалось членами правительства, включая премьер-министра и помощника казначея.[60]
  • Июнь - введен лимит роста инвестиционного кредита в размере 10% годовых.
  • Октябрь - Macquarie Bank, крупный австралийский инвестиционный банк прогнозировал прекращение роста цен на недвижимость: «квартальные цены на жилье упадут по сравнению с кварталом марта 2016 года, прежде чем начнут восстанавливаться с июня 2017 года, с падением на 7,5% от пика до минимума».[61] Westpac Bank независимо повысил ставки по стандартной переменной ипотеке на 20 базисных пунктов по сравнению с Резервным банком Австралии. Это было первое повышение ставки австралийским банком за пять лет.[62][63]

2016

  • Май - с 1 июля «Иностранные покупатели должны будут предоставить данные о гражданстве и визе, а также разрешение Совета по рассмотрению иностранных инвестиций, через процесс гербового сбора». «ATO сопоставит данные, чтобы убедиться, что иностранные покупатели заплатили 5000 долларов за любую недвижимость, проданную менее чем за 1 миллион долларов, и 10 000 долларов за недвижимость стоимостью более 1 миллиона долларов».[64]
  • Июнь - «В Новом Южном Уэльсе иностранные покупатели столкнутся с 4-процентным гербовым сбором с 21 июня и 0,75-процентным земельным налогом, начиная с 2017 года. Виктория повысит существующие 3-процентный гербовый сбор и 0,5-процентный земельный налог. надбавка до 7% и 1,5% соответственно с 1 июля, а 3-процентный гербовый сбор Квинсленда вступает в силу 1 октября ».[65]
  • 3 августа - Официальная денежная ставка снижается до 1,5%, это самая низкая ставка за всю историю.[66] Денежная ставка остается на уровне 1,5% на 1 июля 2018 года.

2017

  • Март - APRA ограничивает процентное кредитование 30% новых кредитов.
  • Март - Четыре основных банка, NAB, Westpac, ANZ и Commonwealth Bank повышают ставки по жилищным кредитам, несмотря на ставки резервного банка, ссылаясь на рост затрат и регулятивные обязанности. Эти четыре банка контролируют более 80 процентов ипотечного рынка стоимостью 1,6 триллиона долларов. Клиенты-собственники-арендаторы, выплачивающие основную сумму и проценты, испытывают наименьшее повышение, в то время как инвесторы с кредитами только под проценты получают наибольшее повышение. Изменения вступают в силу с апреля по май.[67]
  • Апрель - управляющий Резервного банка Австралии Фил Лоу заявляет, что рост долга и рост цен на недвижимость ставят под угрозу здоровье австралийской экономики в будущем. Он отметил, что из-за медленного роста заработной платы людям становится труднее выплачивать свои долги, и атаковал банки за предоставление ссуд людям со слишком маленьким буфером дохода после процентов.[68]
  • Июль - отменены гербовые сборы для первых покупателей жилья в Виктории, Квинсленде и Западной Австралии. Отменены налоговые вычеты инвестора на амортизацию и командировочные.
  • Сентябрь. Согласно данным Corelogic, рынок достиг своего последнего пика в сентябре 2017 года.[69]
  • 14 декабря - Королевская комиссия по расследованию неправомерных действий в сфере банковских, пенсионных и финансовых услуг установлено.

2018

  • 13 марта - начало слушаний по делу Королевской комиссии по делам о проступках в сфере банковских, пенсионных и финансовых услуг.
  • 1 июля - По данным Corelogic, с предыдущего пика в сентябре 2017 года совокупный рынок городской недвижимости в столице 5 снизился на -1,3%.[69]
  • 11 июля - По оценкам Digital Finance Analytics, около 1 миллиона домохозяйств испытывают ипотечный стресс. Эти домохозяйства рискуют не выплачивать свои ипотечные кредиты в случае повышения процентной ставки всего на 0,15%.[70] Председатель APRA Уэйн Байрс объявил, что «тяжелая работа по стандартам кредитования в основном сделана» и что дальнейшее ужесточение макропруденциальной политики маловероятно.[71]
  • 16 июля - На большую четверку банков растет давление, чтобы они следовали за более мелкими кредиторами (включая ME, AMP, Suncorp, Bendigo Bank, Macquarie Bank, Bank of Queensland, ING, Pepper Group, IMB, Auswide и Teachers Mutual Bank), которые привлекали процентные ставки по ипотечным продуктам с апреля 2018 года.[72] Это связано с повышением межбанковской ставки свопа банковских векселей (BBSW). Предполагается, что причины изменений BBSW включают в себя повышение ставок Федеральной резервной системы США в США и низкую доходность австралийских депозитов, отвлекающую средства на международные рынки и австралийские акции для повышения доходности, а также репатриацию доходов крупных американских компаний после налоговых изменений. Дональд Трамп.[73] Дефицит финансирования между депозитами и ссудными средствами в Австралии, по оценкам, вырос до 457 миллиардов австралийских долларов в первом квартале 2018 года.[74] Это оказывает давление на банковское оптовое кредитование и размер прибыли, повышая вероятность повышения процентных ставок, независимо от Резервного банка Австралии, со стороны четырех крупных банков, несмотря на продолжающуюся Королевскую комиссию.

2019

  • Январь 2019 - РБА выпускает аналитический дискуссионный документ «Модель австралийского рынка жилья», в котором делается вывод о том, что более низкие процентные ставки во многом объясняют стремительный рост цен на жилье и строительство за последние несколько лет.[75]
  • 7 февраля - Цены на жилье в Сиднее и Мельбурне продолжают падать, поскольку РБА удерживает ставки на уровне 1,5 процента в течение рекордного 29-го месяца.
  • 4 июня - РБА снижает процентные ставки до рекордно низкого уровня в 1,25 процента, предполагая, что дальнейшее снижение произойдет позже в этом году.[76]
  • 2 июля - РБА понижает ставки до еще одного минимума в 1 процент.[77]
  • 1 октября - РБА объявляет о снижении процентной ставки до 0,75%

Смотрите также

использованная литература

  1. ^ «Предупреждение Министерства финансов о пузыре цен на жилье». Австралийский. Получено 20 января 2016.
  2. ^ Мэтьюсон, Паула (21 июня 2012 г.). «Необходимо позволить ценам на жилье упасть - Барабан (Австралийская радиовещательная корпорация)». Abc.net.au. Получено 20 января 2016.
  3. ^ ABC News, 12 июня 2014 г .: Австралия занимает третье место в мире по соотношению цены на жилье к доходу: МВФ
  4. ^ ABC News, 3 июня 2016 г .: Жилищный бум может закончиться «драматической и дестабилизирующей» жесткой посадкой в ​​сфере недвижимости: ОЭСР
  5. ^ «Этот спад в сфере недвижимости отличается от большого спада 1989 года». ABC News. 12 декабря 2018.
  6. ^ Стейплдон, Найджел. История цен на жилье в Австралии 1880-2010 гг.. Документ для обсуждения в Школе экономики: 2010/18. Сидней, Австралия: Австралийская школа бизнеса Университета Нового Южного Уэльса. ISBN  978-0-7334-2956-9. SSRN  1711224.
  7. ^ «Краткое содержание - Парламент Австралии». aph.gov.au. Получено 7 июн 2020.
  8. ^ «Жилищная промышленность обвиняет правительство штата в том, что оно затягивает с высвобождением земли». Ищите недвижимость. 2 июня 2014 г. Архивировано с оригинал 2 июня 2014 г.. Получено 1 июня 2014.
  9. ^ «1301.0 - Ежегодник Австралии, 2005». Abs.gov.au. Получено 20 января 2016.
  10. ^ «Население Австралии (2020 г.) - Мировой измеритель». worldometer.info. Получено 5 июн 2020.
  11. ^ «Рост населения мира - наш мир в данных». ourworldindata.org. Получено 5 июн 2020.
  12. ^ «Парламент Австралии: Доступность комитетов сената в Австралии: хороший дом трудно найти: доступность жилья в Австралии - Глава 4 - Факторы, влияющие на спрос на жилье». Архивировано из оригинал 15 марта 2011 г.. Получено 19 марта 2011.
  13. ^ http://ro.uow.edu.au/cgi/viewcontent.cgi?article=1542&context=lawpapers
  14. ^ «Архивная копия» (PDF). Архивировано из оригинал (PDF) 11 октября 2016 г.. Получено 4 марта 2016.CS1 maint: заархивированная копия как заголовок (ссылка на сайт)
  15. ^ а б «Архивная копия» (PDF). Архивировано из оригинал (PDF) 12 октября 2016 г.. Получено 4 марта 2016.CS1 maint: заархивированная копия как заголовок (ссылка на сайт)
  16. ^ «Архивная копия». Архивировано из оригинал 8 марта 2016 г.. Получено 4 марта 2016.CS1 maint: заархивированная копия как заголовок (ссылка на сайт)
  17. ^ «Запрос комиссии по производительности о первом домовладении». Rba.gov.au. 14 ноября 2003 г. Архивировано с оригинал 5 августа 2012 г.. Получено 20 января 2016.
  18. ^ Не упоминайте долг Майкл Уэст, Sydney Morning Herald, 19 февраля 2009 г.
  19. ^ «Калькулятор инфляции». Rba.gov.au. 14 февраля 1966 г.. Получено 20 января 2016.
  20. ^ "Residex - Австралийские эксперты рынка недвижимости - Residex". Residex. Архивировано из оригинал 29 августа 2008 г.
  21. ^ Данные об инфляции «очень плохой» показатель стоимости жизни из-за исключения цен на жилье Майкл Янда "ABC News", 20 апреля 2017 г.
  22. ^ Клан, А. (17 марта 2007 г.) Заблокирован В архиве 22 октября 2008 г. Wayback Machine
  23. ^ Уэйд, М. (9 сентября 2006 г.) Премьер-министр сказал, что ошибается с ценами на жилье
  24. ^ а б c d «Microsoft Word - prelims.doc» (PDF). Архивировано из оригинал (PDF) 3 июня 2011 г.. Получено 14 июля 2011.
  25. ^ «Трудно найти хороший дом: доступность жилья в Австралии». aph.gov.au. Июнь 2008 г.
  26. ^ «Иностранные покупатели надувают жилищный пузырь». Crikey.com.au. 21 сентября 2009 г.. Получено 20 января 2016.
  27. ^ Colebatch, Тим (24 апреля 2010 г.). "Иностранные покупатели дома сальто назад" Возраст 23 апреля 2010 ". Мельбурн.
  28. ^ «Правительство ужесточает правила для иностранных инвестиций в жилищное строительство». Ministers.treasury.gov.au. 24 апреля 2010 г.
  29. ^ "Премьер-министр Кевин Радд захлопывает дверь в азиатских рейдерах". Heraldsun.com.au. Получено 20 января 2016.
  30. ^ а б Первое домовладение - отчет о расследовании комиссии по производительности (PDF). 31 марта 2004 г. ISBN  1740371437. Архивировано из оригинал (PDF) 3 июня 2011 г.. Получено 14 июля 2011.
  31. ^ Питер Костелло, казначей Австралии. «Ответ правительства на отчет комиссии по производительности о первом собственном доме». Архивировано из оригинал 26 октября 2009 г.. Получено 7 февраля 2010.
  32. ^ «Парламент Австралии: Специальный комитет Сената по доступности жилья в Австралии». Архивировано из оригинал 13 марта 2011 г.. Получено 10 апреля 2011.
  33. ^ «Будущая налоговая система Австралии - Заключительный отчет - Часть 1 (сводная версия)» (PDF). treasury.gov.au. Декабрь 2009 г.
  34. ^ а б «Бывший департамент образования, занятости и трудовых отношений правительства Австралии | Центр общих услуг правительства Австралии» (PDF). Deewr.gov.au. 18 сентября 2013. Архивировано с оригинал (PDF) 8 апреля 2012 г.. Получено 20 января 2016.
  35. ^ «Доступность жилья: без рекомендаций». Генри Белот, ABC News. 16 декабря 2016.
  36. ^ «Жилищное кредитование может навредить нам в долгосрочной перспективе». Крики. 12 февраля 2010 г.
  37. ^ «Имеют ли пузыри цен на активы отрицательные реальные последствия?» (PDF). Пенсильванский университет. Ноябрь 2013 г. Архивировано с оригинал (PDF) 28 декабря 2013 г.. Получено 29 декабря 2013.
  38. ^ «Ипотечные держатели в стрессе». News.com.au. 5 апреля 2011 г.. Получено 20 января 2016.
  39. ^ а б О’Доннелл, Джим (июль 2005 г.). «Карантинные удержания процентов по инвестициям в аренду с отрицательной доходностью». Электронный журнал налоговых исследований. Сидней: Атакс, Университет Нового Южного Уэльса. 3 (1). Получено 2 мая 2011.
  40. ^ "1383.0.55.001 - Показатели прогресса Австралии: сводные показатели, 2009 г.". Abs.gov.au. Получено 20 января 2016.
  41. ^ «Схема первых домовладельцев». Firsthome.gov.au. Получено 20 января 2016.
  42. ^ "История зеленого клина Мельбурна - Peninsula Speaks Inc". Peninsulaspeaks.org. Получено 20 января 2016.
  43. ^ «Пояснительные примечания к законопроекту 2003 года о комплексном планировании и других поправках к законодательству». Austlii.edu.au. Получено 20 января 2016.
  44. ^ «Доступность дома: Австралия: рынки: 1981-2010» (JPG). Macrobusiness.com.au. Получено 20 января 2016.
  45. ^ "Парламент Австралии: Доступность в Австралии: Дом бога трудно найти: Доступность жилья в Австралии". Архивировано из оригинал 19 февраля 2009 г.. Получено 2 июн 2009.
  46. ^ [1] В архиве 6 марта 2010 г. Wayback Machine
  47. ^ «Повышение пособия по домашнему гранту отменено - ABC News (Австралийская радиовещательная корпорация)». Abc.net.au. 1 октября 2009 г.. Получено 20 января 2016.
  48. ^ «Цены растут по мере падения продаж новых домов - ABC News (Австралийская радиовещательная корпорация)». Abc.net.au. 30 ноября 2009 г.. Получено 20 января 2016.
  49. ^ «Цены на дома в викторианском стиле завышены». Heraldsun.com.au. Получено 20 января 2016.
  50. ^ Урен, Давид (6 января 2010 г.). «Жилищный сектор пострадал от роста ставок, конец гранта». Австралийский.
  51. ^ «Опасения по поводу инфляции в Азии указывают на вероятный рост ставок». 4 мая 2010 г.
  52. ^ Colebatch, Тим (24 апреля 2010 г.). "Бэкфлип иностранных покупателей жилья". Мельбурн: возраст.
  53. ^ "Управляющее резюме" (PDF). Taxreview.treasury.gov.au. Получено 20 января 2016.
  54. ^ Урен, Давид (7 апреля 2011 г.). «Отказ покупателей привел к резкому падению цен на жилье». Австралийский.
  55. ^ «Ежеквартальные риски размещения собственности уполномоченных депозитных учреждений» (PDF). 26 ноября 2013. Архивировано с оригинал (PDF) 4 февраля 2014 г.. Получено 26 января 2014.
  56. ^ "Новости и исследования | CoreLogic". RPData. Архивировано из оригинал 19 февраля 2014 г.
  57. ^ «Основные характеристики - сводка результатов». Австралийское статистическое бюро. 12 марта 2014 г.
  58. ^ «Беспокойство по поводу бума собственности, доллар - RN Breakfast - ABC Radio National (Австралийская радиовещательная корпорация)». Abc.net.au. Получено 20 января 2016.
  59. ^ Кехо, Джон (2 мая 2015 г.). «МВФ исследует рекордные уровни собственности и долга Австралии». Австралийский финансовый обзор.
  60. ^ Дэниел Херст. «Джош Фриденберг оспаривает совет главного советника казначейства о рисках жилищного пузыря | Новости Австралии». Хранитель. Получено 20 января 2016.
  61. ^ «Цены на недвижимость: цены на жилье упадут в марте 2016 года: Macquarie». News.com.au. 12 Октябрь 2015. Получено 20 января 2016.
  62. ^ Элизабет Найт (14 октября 2015 г.). "Повышение ставок Westpac знаменует конец бума на рынке недвижимости". Sydney Morning Herald. Получено 20 января 2016.
  63. ^ «Привлечение Westpac ударит по экономике, но предотвратит атаку хедж-фондов». Afr.com. 14 октября 2015 г.. Получено 20 января 2016.
  64. ^ Кирсти Нидхэм (15 мая 2016 г.). «Меры по преследованию иностранных покупателей в связи с введением новых правил идентификации личности на рынке недвижимости Сиднея». SMH. Получено 6 июля 2016.
  65. ^ Ларри Шлезингер (15 июня 2016 г.). «Новые налоги на иностранных покупателей разбросаны по всему миру: босс Frasers Property». Sydney Morning Herald. Получено 6 июля 2016.
  66. ^ Сидней, Билд. "Когда лопнет австралийский жилищный пузырь?". Получено 16 января 2017.
  67. ^ "www.theaustralian.com.au/business/financial-services/anz-hikes-mortgage-rates-following-westpac-and-nab/news-story/28b7303207fb95037d11d3801478cbb9". Получено 28 января 2018.
  68. ^ «Негативные рычаги, разжигающие нездоровый аппетит к жилищным займам только под проценты: губернатор РБА». ABC News. 4 апреля 2017.
  69. ^ а б «Стоимость жилья в Австралии продолжает снижаться в июне на фоне жестких условий кредитования и снижения инвестиционной активности». Corelogic.
  70. ^ Аналитик предупреждает, что почти миллион семей «на грани» дефолта по ипотеке ». ABC News. 10 июля 2018.
  71. ^ «Уэйн Байрс из APRA говорит, что нет никаких доказательств кризиса ипотечного кредитования». Австралийский финансовый обзор. 11 июля 2018.
  72. ^ Йейтс, Клэнси (13 июля 2018 г.). «Бендиго Банк повышает ставки по ипотечным кредитам, обвиняя расходы на финансирование». Sydney Morning Herald.
  73. ^ «Как скоро крупные банки присоединятся к вечеринке по повышению ставок?». Австралийский финансовый обзор. 16 июля 2018.
  74. ^ "'Нет веских доводов в пользу краткосрочного повышения процентных ставок: РБА ». Австралийский финансовый обзор. 17 июля 2018.
  75. ^ Тюльпан, Питер; Сондерс, Трент. «Документ для обсуждения - RDP 2019-01 Модель австралийского рынка жилья». Резервный банк Австралии. Получено 28 сентября 2019.
  76. ^ Letts, Стивен; Янда, Майкл. «РБА снижает процентные ставки до нового рекордного минимума». ABC News (Австралия). Получено 4 июн 2019.
  77. ^ Чжоу, Нааман; Фаррер, Мартин (2 июля 2019 г.). «Процентные ставки Резервного банка снизились до исторического минимума в 1% - как это случилось». Хранитель. ISSN  0261-3077. Получено 18 июля 2019.

внешние ссылки