Предоплата кредита - Prepayment of loan

Предварительная оплата это досрочное погашение кредита заемщиком, частично или полностью, часто в результате необязательный рефинансирование воспользоваться более низким процентные ставки.[1]

В случае залог, обеспеченный закладной (MBS) предоплата воспринимается как финансовый риск - иногда известный как «риск звонка», потому что ипотечные кредиты часто выплачиваются раньше, чтобы снизить процентные платежи за счет более дешевых рефинансирование. Новое финансирование может быть дешевле, потому что заемщик кредит улучшилось или потому что рынок процентные ставки упали; но в любом из этих случаев платежи, которые было бы сделано для инвестора MBS будет выше текущих рыночных ставок. Досрочное погашение таких ссуд посредством досрочного погашения снижает потенциал инвестора в отношении кредита и колебаний процентных ставок в MBS и, по сути, вынуждает инвестора MBS реинвестировать выручку по более низким процентным ставкам.[1] Если вместо этого возможности заемщика ухудшаются (снижается кредитоспособность или повышаются рыночные процентные ставки), то заемщик теряет стимул к рефинансированию, поскольку существующая процентная ставка по ипотеке не может быть снижена с помощью новой ипотеки. Тот факт, что инвесторы MBS подвержены риску досрочного погашения, но редко извлекают из него выгоду, означает, что эти облигации должны выплачиваться постепенно. выше процентная ставка по сравнению с аналогичными облигациями без риска досрочного погашения, чтобы быть привлекательными для инвестиций. (Это встроенная «стоимость опциона», которая приводит к снижению спред с поправкой на опцион.) Аналогичные проблемы возникают для облигации с правом отзыва в американском муниципальный, корпоративный, и государственное агентство секторов.

Как еще один способ компенсации риска досрочного погашения (что является риск реинвестирования ), а штраф за предоплату оговорка часто включается в договор займа.[2] «Мягкие» условия предоплаты могут допускать предоплату без штрафных санкций в случае продажи дома. Условия «жесткой» предоплаты не допускают никаких исключений без штрафных санкций.

Эмитенты облигаций могут снизить некоторый риск досрочного погашения, выпуская так называемые «сверхпогрузочные» облигации. Супер грузила обычно представляют собой облигации жилищного финансирования, которые быстро возвращают держателям облигаций свою основную сумму, если домовладельцы досрочно выплатят свои ипотечные кредиты. Другими словами, предоплата по ипотеке используется для погашения определенного срока. Супер грузила окупятся в относительно короткие сроки. В результате держатели облигаций могут получить более высокую долгосрочную доходность уже через короткий период.

Индивидуальные заемщики, которые рассчитывают досрочно погасить свои ссуды, обычно должны отдавать предпочтение комбинации более низкого основного остатка и более высокой процентной ставки (которая перестает накапливаться после досрочного погашения), а не процентной ставке ниже рыночной и более высокой основной сумме долга (которая в значительной степени выплачивается полностью, вне зависимости от предоплаты). В целом, только заемщики, которые рассчитывают сохранить свои ссуды в течение многих лет, должны выбрать процентную ставку ниже рыночной, выплачивая пункты выдачи ипотеки или отказавшись от скидок на автомобили.

На решения домовладельцев о предоплате влияет ряд переменных, которые, как известно, трудно предсказать, что добавляет еще один уровень неопределенности к инвестированию в рынки MBS.[1] Скорость предоплаты может быть выражена в SMM (Ежемесячная смертность за один месяц), CPR (Условная ставка предоплаты, которая представляет собой ежегодно начисляемую SMM), или PSA (в процентах от Модель предоплаты Ассоциации государственных ценных бумаг ). Для ипотечных кредитов сроком не менее 30 месяцев 100% PSA = 6,0% CPR = 0,51% SMM, что эквивалентно полной предоплате в размере 6% от оставшейся ипотечной суммы пула ежегодно.[3]

Рекомендации

  1. ^ а б c Лемке, Линс и Пикард, Ценные бумаги с ипотечным покрытием, Глава 4 (Томсон Уэст, 2013 г.).
  2. ^ "Simply Mortgages - Когда я могу заплатить штраф за предоплату?". Архивировано из оригинал на 2010-05-04. Получено 2010-04-10.
  3. ^ Хайре, Лахбир, Руководство Salomon Smith Barney по ипотечным ценным бумагам и ценным бумагам, обеспеченным активами (Wiley: 2001) ISBN  978-0-471-38587-5, стр.24

внешняя ссылка