Обратная аренда - Leaseback

Обратная аренда, Короче для "Продажа с обратной арендой", это финансовая транзакция в котором продается актив и аренда его вернуть на длительный срок; следовательно, человек продолжает иметь возможность использовать актив, но больше не владеет им. Транзакция обычно выполняется за основные средства, особенно недвижимость, а также для прочный и капитальные товары такие как самолеты и поезда. Эта концепция также может применяться национальными правительствами к территориальным активам; до Фолклендская война, правительство Соединенного Королевства предложило договор об обратной аренде, в соответствии с которым Фолклендские острова будет передан Аргентина, с периодом обратной аренды 99 лет,[1] и аналогичная договоренность, также в течение 99 лет, действовала до передача Гонконга в материковый Китай. Механизмы обратной аренды обычно используются, поскольку они дают финансовые, бухгалтерские или налоговые выгоды.

Условия обратной аренды

После покупки актива владелец заключает долгосрочное соглашение, по которому имущество возвращается в аренду продавцу по согласованной ставке. Одна из причин обратной аренды - передача права собственности на Холдинговая компания при этом постоянно отслеживая текущую стоимость и прибыльность актива. Другая причина заключается в том, что продавец собирает деньги, передавая ценный актив покупателю, который предположительно заинтересован в долгосрочной гарантированной инвестиции. Механизмы обратной аренды распространены в REIT промышленность.

Возможное решение проблемы токсичных банковских активов

По словам Роберта Пестона, бывшего бизнес-редактора BBC, рассматривается один вариант решения проблемы кризис субстандартной ипотеки это продажа с обратной арендой токсичные активы. Пестон говорит, что «продажа с обратной арендой между банками и государством имеет два главных преимущества: нет необходимости оценивать ядовитые активы; и убытки от этих вонючих активов будут покрыты банками управляемыми частями в течение примерно 10 лет».[2]

Недвижимость

Механизмы обратной аренды популярны во Франции, США, Великобритании, Австралии и Азии, включая, в последнее время, Индию.

Франция

Возврат жилой недвижимости был популярен в Франция более 30 лет, и есть значительные налоговые преимущества. Согласно этой схеме, покупатель может использовать собственность обычно от 1 до 8 недель в году (максимум 6 месяцев в году). В Французское правительство поощряет развитие схем обратной аренды в туристических районах, чтобы уменьшить нехватку арендуемого жилья. Правительство делает скидку местным НДС (что составляет 19,6%), когда недвижимость приобретается вне плана.

Схема работает при покупке недвижимости в собственность. Вы становитесь законным владельцем. Затем недвижимость возвращается в аренду застройщику или управляющей компании. По схеме обратной аренды правительство также возвращает вам НДС, обычно взимаемый с новостроек (в настоящее время 19,6%).

В этом случае владельцу гарантируется доход от аренды в течение всего срока аренды. Чистая прибыль владельца варьируется в зависимости от проекта, но обычно составляет от 4% до 6%. Это очень выгодно отличается от типичной 20-летней ипотеки с фиксированной ставкой около 3,75% и ипотеки с переменной ставкой, которая ниже. Можно увидеть, как доход от аренды может быть использован в отношении выплат по ипотеке. Кредиты от 75% до 85% доступны в зависимости от обстоятельств. Доходность от аренды также ежегодно индексируется с привязкой к расходам на строительство, что означает, что в настоящее время доход от аренды увеличивается примерно на 2,5%.

Как и в Великобритании, существуют налоговые льготы в отношении выплат по ипотеке, которые могут быть зачтены в счет дохода. Срок аренды обычно составляет от 9 до 11 лет, после чего управляющая компания имеет возможность либо продлить, либо недвижимость может быть продана или сдана в аренду и находится в частной собственности владельца.

Покупатель / владелец также может пользоваться периодами бесплатного использования в течение года, в зависимости от условий аренды. Эти условия обычно позволяют использовать от 4 до 6 недель бесплатного использования каждый год. Управляющая компания несет ответственность за содержание недвижимости, включая обслуживание мебели, которая часто включается в цену покупки. Застройщик также несет ответственность за страхование здания и его содержимого. Он также оплачивает некоторые налоги на недвижимость и все коммунальные расходы.

объединенное Королевство

В Соединенном Королевстве форма обратной аренды, известная как продажа и возврат в аренду был предметом 2014 Верховный суд Дело, в котором было обнаружено, что многие такие договоренности были совершены обманным путем.[3]

Соединенные Штаты

«Продажа / обратная аренда» или «продажа с обратной арендой» - это сделка, при которой владелец собственности продает актив обычно недвижимость,[4] а потом аренда это обратно из покупатель. Таким образом, транзакция функционирует как заем, с выплатами в виде аренда. Из-за отсутствия финансирования, доступного на сегодняшнем рынке, многие американские предприятия все чаще обращаются к обратной продаже с правом обратной аренды, чтобы обеспечить быстрое капитал.[5] Например, разработчики спланированных сообществ часто продают модель дома покупателю до того, как сообщество будет продано, сдав его в аренду у покупателя на срок до двух лет.[6] В некоторых аранжировках текущий арендатор предоставит возможность выкупить актив обратно в конце срока аренды. Как правило, если первоначальный владелец выкупал актив, это происходило в конце налоговый год, в случае, если какая-либо вечеринка должна быть проверенный посредством IRS.[7]

Другие страны

Концепция обратной аренды распространилась на другие европейские страны, в том числе Испания и Швейцария. Типичная доступная недвижимость - это студии, апартаменты и виллы. Они расположены рядом кататься на лыжах области, пляжные курорты, или курсы по гольфу.

Коммерческая недвижимость

Продажа с обратной арендой обычно является коммерческой недвижимость сделка, в которой одна сторона, часто корпорация, продает свои корпоративная недвижимость активы другой стороне, например институциональный инвестор, или инвестиционный фонд недвижимости (REIT ), а затем сдает недвижимость обратно в аренда ставка и срок аренды, приемлемые для нового инвестор /домовладелец. Срок аренды и ставка аренды основаны на новом инвесторе / арендодателе. финансирование расходы, арендатор кредитный рейтинг, и рынок норма прибыли, исходя из первоначальных денежных вложений нового инвестора / арендодателя.

Причины и преимущества продавец /арендатор разнообразны, но наиболее распространенными являются:

  • Помогите финансы расширение существующего бизнеса, покупка нового заводского оборудования или вкладывать деньги в новых деловых возможностях. Продажа с обратной арендой позволяет корпорации получить доступ к большему капиталу, чем традиционные методы финансирования. Когда недвижимость продается внешнему инвестору, корпорация получает 100% стоимости собственности. Традиционное финансирование ограничивается соотношением кредита к стоимости или коэффициентом покрытия долга.
  • Помогите заплатить долг и улучшить компанию баланс.
  • Помогите снизить подоходный налог продавца / арендатора ответственность вызвано признательность по стоимости (только земли) своей корпоративной недвижимости активы. Кроме того, продавец / арендатор как арендатор можно вычесть все аренда платежи как законный бизнес расход в своих годовых налоговых декларациях.
  • Помогает ограничить риски, связанные с владением недвижимостью, например, циклические колебания рынка.[8]

Преимущества для инвестор /домовладелец находятся:

Авиация

Возвратный лизинг также часто используется в авиация общего назначения, с покупателями, использующими схему, чтобы позволить летным школам и другим КО использовать свои самолеты.

В коммерческой авиации очень часто используется возвратный лизинг для возврата денежных средств, вложенных в активы. Авиакомпании например, продать самолет и механизмы для арендодателей, банков или других финансовых учреждений, которые, в свою очередь, сдают им активы в аренду. Налоговые вычеты также могут быть осуществлены авиакомпанией, поскольку актив больше не принадлежит, а сдается в аренду. Из-за высокой стоимости самолетов и двигателей, особенно новых, деньги от такой обратной аренды используются авиакомпаниями для улучшения своих финансовых показателей.

Промышленное оборудование

Концепция обратной аренды также распространилась на промышленность, в основном для промышленного оборудования. Компания продает часть своего оборудования арендодатель, например банка или другое финансовое учреждение, которое сдает оборудование обратно в аренду компании. Таким образом, компания больше не является владельцем оборудования, но продолжает пользоваться им. Эта коммерческая сделка позволяет двум компаниям иметь в своем непосредственном распоряжении денежные средства для вложения в новых деловых возможностях.

Смотрите также

использованная литература

  1. ^ Арье, Софи. «Еще одна кампания за Фолкленды».
  2. ^ "Выбор Пестона: Первый септический банк (повторное посещение)". BBC. Получено 2013-07-03.
  3. ^ Джонс, Руперт (7 ноября 2014 г.). «Больным и пожилым людям грозит выселение перед Рождеством, поскольку суд поддерживает кредиторов». Хранитель. Лондон. Получено 9 ноября 2014.
  4. ^ «Leaseback». Investopedia.com. 2013-06-28. Получено 2013-07-03.
  5. ^ "Net Lease Insider: результаты поиска для обратной аренды".
  6. ^ Зихельман, Лью (15 октября 2010 г.). «Продажа-Leaseback». Получено 2011-11-07.
  7. ^ «Хипп, Джонатан В.» Меморандум о технических консультациях № 2003-46007 - Calkain Companies, Inc. «CALKAIN COMPANIES, INC. - Ваш источник инвестиций в недвижимость. Интернет. 20 июля 2010 г.». Calkain.com. Получено 2013-07-03.
  8. ^ Продажа с обратной арендой, CookCRE | Консультации по продаже с обратной арендой