Чистая аренда - Net lease

В области коммерческая недвижимость, особенно в США, чистая аренда требует жилец платить, в дополнение к аренда, некоторые или все расходы на недвижимость, которые обычно оплачивает собственник (известный как «арендодатель» или «арендодатель»).^[1] К ним относятся такие расходы, как налог на недвижимость, страхование, обслуживание, ремонт и операции, коммунальные услуги, и другие предметы.^[2]^[1] Эти расходы часто делятся на «три сети»: налоги на имущество, страхование и техническое обслуживание. На языке США договор аренды, при котором все три из этих расходов оплачиваются арендатором, известен как тройная чистая аренда, NNN Аренда, или же тройной-N для краткости и иногда написано NNN.

Термин «чистая аренда» отличается от термина «валовая аренда ". При чистой аренде собственник недвижимости получает" чистую "арендную плату после того, как расходы, которые должны быть оплачены арендаторам, оплачены. В случае аренды брутто арендатор уплачивает валовую сумму арендной платы, которую арендодатель может использовать для оплатить расходы или любым другим способом по усмотрению арендодателя. При общей аренде обычно взимается более высокая арендная плата, чтобы возместить некоторые из этих расходов в строке арендной платы, в отличие от использования чистой договоренности.

Конкретные предметы, которые должны быть оплачены арендатором, обычно указываются в письменном виде. арендовать. Для объектов недвижимости, которые арендуются более чем одним арендатором, например торговый центр, расходы, которые перекладываются на арендаторов, обычно распределяются между арендаторами пропорционально в зависимости от размера (квадратных футов) площади, занимаемой каждым арендатором. Существует множество вариантов, с возможностью контролировать любые годовые колебания сборов и тому подобное.

Типы чистой аренды

В сфере коммерческой недвижимости существуют стандартные названия для различных наборов затрат, перекладываемых на арендатора при чистой аренде.

Единая чистая аренда

В однократная чистая аренда (иногда сокращается до Net или N), арендатор или арендатор несет ответственность за оплату налог на недвижимость. Обычно это не так.

Двойная чистая аренда

В двойная чистая аренда (Net-Net или NN) арендатор или арендатор несет ответственность за уплату налога на недвижимость и страхование здания. Арендодатель или арендодатель несет ответственность за любые расходы, понесенные на ремонт конструкций и содержание общих территорий.

Тройная чистая аренда

А тройная чистая аренда (Triple-Net или NNN) - это договор аренды недвижимости, по которому арендатор или арендатор соглашается уплатить все налоги на недвижимость, страхование здания и техническое обслуживание (три "сети") в дополнение к любым обычным платежам, которые ожидается по договору (аренда, коммунальные услуги и др.). В такой аренде арендатор или арендатор несет ответственность за все расходы, связанные с ремонтом и обслуживанием любой общей площади (также известной как CAM - Обслуживание помещений общего пользования ). Комиссия за CAM обычно оговаривается заранее в виде установленной суммы в долларах за квадратный фут.

Эта форма аренды чаще всего используется для коммерческих отдельно стоящих зданий. Однако он также использовался при сдаче в аренду жилья на одну семью.

Договорная аренда

А договор аренды (также называемая «абсолютная тройная чистая аренда», «истинная тройная чистая аренда», «полная аренда» или «абсолютная чистая аренда») - это наиболее крайний вариант тройной чистой аренды, когда арендатор несет все мыслимые риски, связанные с недвижимостью. Примечательно, что эти дополнительные риски включают обязательства по восстановлению после аварии, независимо от достаточности страховых поступлений, и по выплате арендной платы после частичного или полного списания. Эти договоры аренды не подлежат прекращению арендатором, а также уменьшение выбросов допустимо. Идея состоит в том, чтобы сделать ренту абсолютно чистой при любых обстоятельствах, что эквивалентно обязательствам связь: отсюда и прозвище "ад или высокая вода". Примером этого типа аренды может быть обратная аренда договоренность, при которой розничный торговец сдает в аренду здание, которое ранее принадлежало ему, и продолжает управлять магазином.^[3]

Обязательная аренда обычно используется в так называемых аренда кредитного арендатора сделки, в которых основной движущей силой стоимости является не столько недвижимость, сколько непрерывный денежный поток от арендатора с кредитным рейтингом, как правило, инвестиционного уровня. Поскольку вложения в аренду с облигациями сопряжены с низким риском, более высокие ставки инвестиций могут указывать на восстановление не только рынок облигаций, но и в целом рынок недвижимости.^[4]

Аренда земли

«Аренда земли» - это еще один вариант чистой аренды. По договору аренды земли землевладелец сдает землю в аренду арендатору, что дает арендатору возможность построить здание. Тогда у арендатора будет аренда интерес к собственности. По договору аренды земли арендатор обычно платит за те же предметы, за которые он платит по договору аренды с тройной чистотой или по договору аренды с обеспечением. Как правило, право собственности на здание переходит к землевладельцу после заключения договора аренды.^[5]

Экономика

Обычно здания, в которых арендодатели используют тройную чистую аренду (NNN), представляют собой «инвестиции в акционерный капитал», а не «инвестиции в поток денежных средств». Например, владелец профинансирует значительную часть покупной цены на недвижимость и выплатит полученную ипотеку за счет ежемесячной арендной платы арендатора. Обычно остается небольшая сумма в виде ежемесячной прибыли для владельца (положительный денежный поток), но большая инвестиционная отдача исходит от налоговые льготы предоставляется владельцу за счет использования рычагов или заемных средств. Полученная недвижимость затем продается после периода накопления капитала, обычно пяти лет - типичного срока коммерческой ипотеки.