Снижение убытков - Loss mitigation

Снижение убытков[1] используется для описания третьей стороны, помогающей домовладельцу, подразделения в банке, которое уменьшает убытки банка, или фирмы, которая занимается процессом переговоров между домовладельцем и кредитором домовладельца. Снижение убытков работает на переговоры ипотека условия для домовладельца, которые предотвратят потеря права выкупа. Эти новые условия обычно получаются путем изменения ссуды, короткие переговоры о продаже, короткие переговоры по рефинансированию, дело вместо обращения взыскания, переговоры по обмену наличными, частичная ссуда, план погашения, снисходительность или другие выплаты по кредиту. Все варианты служат одной и той же цели - стабилизировать риск убытков, которые кредитор (инвестор) рискует реализовать.

Виды компенсации убытков

  • Модификация ссуды: это процесс, при котором домовладелец ипотека изменяется, и и кредитор, и домовладелец связаны новыми условиями. Самые распространенные модификации - снижение процентная ставка и продление срока до 40 лет. Однако сокращение основного баланса происходит настолько редко, что Федеральная резервная система написала в своем отчете, что они не смогли найти доказательств того, что кредиторы сокращали основные остатки по ипотечным кредитам.[2]
  • Короткая продажа: это процесс, при котором кредитор принимает выплату, которая меньше основного баланса ипотечного кредита домовладельца, чтобы домовладелец мог продать дом за фактическое рыночная стоимость дома. Это особенно относится к домовладельцам, которые задолжали по ипотеке больше, чем стоит собственность. Без такого основного сокращения домовладелец не сможет продать дом.[3]
  • Кратковременное рефинансирование: это процесс, при котором кредитор уменьшает основной баланс ипотечного кредита домовладельца, чтобы позволить домовладельцу рефинансирование с новым кредитором. Снижение основного долга предназначено для удовлетворения Стоимость кредита рекомендации нового кредитора (что делает возможным рефинансирование).
  • Документ взамен: Документ вместо обращения взыскания (DIL) - это вариант отчуждения, при котором залогодатель добровольно передает залоговое имущество в обмен на освобождение от всех обязательств по ипотеке. DIL потери права выкупа может не приниматься от ипотечных лиц, которые могут в финансовом отношении вносить свои платежи по ипотеке.
  • Обмен наличными в обмен на ключи: кредитор будет платить домовладельцу или арендатору освободить дом своевременно, не разрушая имущество после потери права выкупа. Кредитор делает это, чтобы избежать дополнительных расходов, связанных с выселением таких жильцов.
  • Особая снисходительность - здесь вы не будете платить ежемесячный платеж или уменьшать ежемесячный платеж. Иногда кредитор просит вас включить план погашения, когда терпение был закончен, чтобы вернуть то, что вы пропустили, а в других случаях они просто изменяют ваш кредит.
  • Частичное требование - в соответствии с опцией частичного требования залогодержатель будет авансировать средства от имени залогодателя в сумме, необходимой для восстановления просроченной ссуды (не более, чем эквивалент 12-месячного PITI). Залогодатель оформит вексель и субординированный ипотечный кредит на имя Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD). В настоящее время по этим долговым обязательствам или векселям с частичным требованием не начисляются проценты, и они не подлежат выплате до тех пор, пока залогодатель либо не выплатит первую ипотеку, либо перестанет владеть недвижимостью.

Преимущества

Самая распространенная польза для домовладельца - предотвращение потеря права выкупа потому что смягчение убытков работает либо на освобождение домовладельца от долга, либо на создание финансового решения по ипотеке, которое является финансово устойчивым для домовладельца. Кредиторы получают выгоду, уменьшая убытки, которые они понесут из-за потери права выкупа домовладельца. Немедленное обращение взыскания на закладную создает огромное финансовое бремя для кредитора.

История и причины

Снижение убытков было инструментом, используемым кредиторами на протяжении десятилетий, но с конца 2006 года оно значительно выросло.[4] Это быстрое расширение было ответом на резкое увеличение случаев потери права выкупа закладной по всей стране.[5] До конца 2006 г. - начала 2007 г .; Снижение убытков было крошечным отделом в большинстве кредитных организаций. Фактически, рост перед почти полным крахом всей финансовой системы показывает, что смягчения убытков практически не существовало. Десятилетний период до 2007 года стимулировал стремительный рост цен на жилье из года в год, вызванный низкими процентными ставками и низкими стандартами андеррайтинга. Снижение убытков было необходимо только в крайних случаях из-за способности домовладельцев неоднократно рефинансировать и избегать дефолта.

Начиная с 2007 года ипотечная отрасль практически рухнула. Большое количество кредиторов прекратили свою деятельность, а остальные были вынуждены отказаться от всех кредитных программ, которые были наиболее подвержены потере права выкупа.[6] Эти потери права выкупа были в основном вызваны упаковкой и продажей субстандартных и других рискованных ипотечных кредитов. Передача права собственности от ипотечного кредитора к стороннему инвестору обернулась катастрофой. Кредиторы выдали рискованные ссуды и продали их, не будучи напрямую затронутыми неуплатой заемщиков. Эта практика побудила ипотечных кредиторов снизить требования к утверждению ипотеки до самого низкого уровня в истории. Кредиторы продавали пулы этих ипотечных кредитов инвестиционным фирмам, которые упаковывали и перепродавали их на рынке в форме выпуска облигаций. Инвестиционные фирмы не были наивны в отношении качества ипотечных кредитов, поэтому они приобрели свопы на дефолт по кредиту (вид страхового продукта, технически не являющийся страховкой) для защиты от неизбежного дефолта. Фактически, свопы кредитного дефолта были созданы в это время и не существовали до жилищного бума. В результате миллионы неквалифицированных людей получили ипотечные кредиты. Еще одним серьезным фактором «ипотечного обвала» стали рейтинговые агентства облигаций. Агентства оценили пулы субстандартных ипотечных кредитов как «инвестиционный уровень», что открыло почти неограниченное количество крупных инвесторов (паевые инвестиционные фонды, пенсионные фонды и даже страны) для покупки этих выпусков облигаций (рейтинг инвестиционного уровня обманул управляющих денежными средствами, заставив их думать, что облигации меньше рискованно тогда они были на самом деле). Когда домовладельцы начали не выплачивать свои ипотечные платежи, облигации оказались слишком рискованными для инвестиций. Это привело к тому, что инвестиционные компании перестали покупать новые ипотечные пулы. Вдобавок инвестиционные фирмы пришли к выводу, что свопы на дефолт по кредиту не являются настоящей защитой и по сути бесполезны. Кредиторы больше не могли продавать вновь выданные ипотечные кредиты. Это остановило восстановление капитала, необходимого этим ипотечным банкам для ссуды. Фактически, более 200 ипотечных банков были вынуждены закрыться или обанкротились. Этот кризис получил название "Кредитный кризис "и кризис субстандартной ипотеки.[7]

Выжившие кредиторы столкнулись с растущими убытками от потери права выкупа. Кроме того, они должны были зависеть исключительно от ссудного капитала, полученного за счет депозитов. Эта среда вызвала резкое ужесточение правил кредитования.

Это привело к тому, что миллионы людей оказались неквалифицированными для рефинансирования своих рискованных субстандартных кредитов, регулируемой процентной ставки и отрицательная амортизация кредиты. Многие люди столкнулись с резким увеличением оплаты труда. В то же время цены на жилье резко упали из-за "жилищной коррекции", которая была вызвана рекордными потерями права выкупа. По данным RealtyTrac, с декабря 2007 года по июнь 2010 года в общей сложности 2,36 миллиона объектов недвижимости в США были возвращены кредиторами в собственность путем обращения взыскания (REO). Кроме того, было подано 3,48 миллиона уведомлений о дефолте и 3,46 миллиона запланированных аукционов обращения взыскания. Это значительное увеличение количества недвижимости на рынке привело к снижению стоимости домов, создавая рынок с меньшим количеством квалифицированных заемщиков, чем домов на продажу. Когда спрос падает, цены падают. До этого стоимость домов была сильно завышена из-за исторически низких процентных ставок.[8] и неуклонное снижение требований к кредитам для домовладельцев для получения ипотеки. Многие домовладельцы оказались с отрицательный капитал это означает, что баланс ипотечного кредита был значительно выше рыночной стоимости дома, также известного как «подводный». Многие домовладельцы добровольно отказались от своей ипотеки. Пребывание «под водой» означает, что их дом больше не является для них активом. Учитывая все это против них и очень мало вариантов, результатом для многих был дефолт и лишение права выкупа или уменьшение убытков.

О сокращении убытков можно договориться напрямую с домовладельцем или с поверенным. Будьте осторожны с мошенническими заявлениями третьих сторон. Исследование профессора Алана Уайта в 2008 году показало, что из 4 342 модификаций, которые он изучал, только 62 получили принципиальные сокращения.[9]

Все еще чувствуя удар, это привело к потере капитала (от завышенного уровня) для каждого домовладельца в стране.[10] При меньшем количестве собственного капитала домовладельцы с меньшей вероятностью получат ссуду, которая позволит им рефинансировать рискованную ссуду; с меньшим капиталом меньше домовладельцев могут претендовать на кредитная линия собственного капитала или вторая ипотека для оплаты чрезвычайных финансовых ситуаций.[11]

Рекомендации

  1. ^ Политика и руководство по снижению убытков
  2. ^ «Соблазнительная, но ошибочная логика принципиальной редукции». Федеральный резервный банк Атланты.
  3. ^ FHA NSC Кредитное обслуживание и смягчение последствий убытков Часто задаваемые вопросы
  4. ^ http://www.philadelphiafed.org/community-development/publications/cascade/66/01_limiting-loan-losses.cfm
  5. ^ ЭльБогдади, Дина; Трейос, Нэнси (15 июня 2007 г.). «Уровень потери права выкупа достиг исторического максимума». Вашингтон Пост.
  6. ^ http://ml-implode.com/index.html#lists
  7. ^ http://www.investopedia.com/terms/c/creditcrunch.asp
  8. ^ http://www.mortgagenewsdaily.com/mortgage_rates/charts.asp
  9. ^ Уайт, Алан М., Переписывание контрактов, оптовая торговля: данные о добровольных изменениях ипотечных кредитов из отчетов о денежных переводах за 2007 и 2008 годы (26 августа 2008 г.). Журнал городского права Fordham, готовится к печати. Доступно в SSRN:http://ssrn.com/abstract=1259538
  10. ^ Было отмечено, что собственный капитал впервые за всю историю упал ниже 50 процентов. https://www.usatoday.com/money/economy/housing/2008-03-06-foreclosure-record_N.htm
  11. ^ Глава ФРС меняет путь, изобретая политику в условиях кризиса

внешняя ссылка

  • HUD.gov - Изменение ссуды FreqULTSORT: Снижение убытков