Лис Пенденс - Lis pendens

Чтобы узнать о концепции приостановления производства по делу, когда судебный процесс еще не завершен, см. Лис алиби пенденс.

В Закон Соединенных Штатов, а Лис Пенденс представляет собой письменное уведомление о том, что в отношении недвижимости был подан иск, связанный либо с правом собственности, либо на заявленную долю владения в ней. Уведомление обычно подается в земельную книгу графства. Запись Лис Пенденс в отношении объекта недвижимости предупреждает потенциального покупателя или кредитора о том, что право собственности на недвижимость находится под вопросом, что делает недвижимость менее привлекательной для покупателя или кредитора. После того, как уведомление будет подано, окончательное решение по иску будет зависеть от правового титула любого, кто, тем не менее, покупает землю или имущество, описанные в уведомлении.

Лис Пенденс в переводе с латыни означает «ожидающий иск».[1] Это может относиться к любому незавершенному судебному процессу или к конкретной ситуации с публичным уведомлением о судебный процесс который был записан в том же месте, где заглавие из недвижимость был записан. Это уведомление обеспечивает истец претензия на собственность, так что продажа, ипотека, или же обременение права собственности не уменьшит права истца на имущество, если истец выиграет дело. В некоторых юрисдикциях при правильной регистрации уведомления Лис Пенденс Считается конструктивное уведомление другим сторонам в судебном процессе или другим незарегистрированным или подчиненным правообладатели.

Офис звукозаписи запишет Лис Пенденс по запросу любого, кто утверждает, что имеет на это право (например, потому, что он подал иск). Если кто-то другой, заинтересованный в собственности (например, владелец), считает, что Лис Пенденс не является надлежащим, тогда он может подать иск о его снятии.

Некоторые штаты Лис Пенденс устав требует, чтобы лицо, подавшее уведомление, в случае оспаривания уведомления, подтвердило, что оно вероятная причина или разумная вероятность успеха по существу в соответствующем судебном процессе. В других штатах такого требования нет.[2]

История

Согласно общему праву, простое существование судебного процесса, потенциально затрагивающего право собственности на недвижимое имущество, имело юридические последствия в виде конструктивного уведомления о судебном иске для всего мира;[3] любой, кто приобретал долю в недвижимом имуществе, являвшемся предметом незавершенного иска, принимал этот интерес с учетом прав тяжущихся сторон, поскольку они могли быть в конечном итоге определены, независимо от того, сколько времени позже.[4] Фактически, ничто, относящееся к праву собственности на предмет иска, не может быть окончательно изменено, пока иск находится на рассмотрении.[5] Без публикации о существовании судебного процесса невиновные покупатели могут обнаружить существование судебного процесса слишком поздно.

Резкое воздействие этого правила и его влияние на невиновных покупателей вынудило многие юрисдикции принять Лис Пенденс законодательные акты, требующие письменного уведомления, обычно записываемого в земельную книгу, где находится недвижимость, для того, чтобы положения правила об уведомлении были эффективными. Обычно законом требуется отдельный зарегистрированный документ, если рассматриваемый судебный процесс затрагивает право собственности на недвижимое имущество.[6] Если требования закона соблюдены, мир получает «конструктивное уведомление» о существовании иска, и любое лицо, приобретающее интерес позже, делает это в зависимости от исхода иска.

Эффект

Лис Пенденс рассматривается как конструктивное уведомление о незавершенном судебном процессе,[7] и он служит для того, чтобы пометить название собственности, о которой идет речь, до тех пор, пока иск не будет разрешен и не будет выпущено уведомление или Лис Пенденс удалено. Внимательные покупатели не захотят покупать землю при Лис Пенденс или будут покупать землю только со скидкой, разумные кредиторы не будут ссужать деньги под залог земли, а компании по страхованию титула не будут страховать право собственности на такую ​​землю: титул переходит в зависимости от исхода судебного процесса. Поскольку очень много недвижимости покупается на заемные деньги, это обычно удерживает владельца от продажи собственности. Это также может удерживать владельца от получения займа под залог собственности (например, для оплаты расходов по защите иска).

Важно отметить, что наличие Лис Пенденс делает нет предотвратить или обязательно сделать недействительной передачу собственности,[8] хотя он делает такую ​​передачу зависимой от исхода судебного разбирательства. Таким образом, собственнику ничто не препятствует продать землю за (не взятые взаймы) наличные деньги, заложить ее в качестве обеспечения спекулятивного кредита или отдать, все в зависимости от исхода судебного процесса. Однако однажды Лис Пенденс записывается, получатель («покупатель» или «получатель pendente lite")[9] будут считаться уведомленными о судебном разбирательстве и могут потерять свой титул на собственность, если иск истца будет иметь преимущественную силу.

Хотя его обычно рассматривают в связи с недвижимым имуществом (землей, зданиями и т. Д.), Доктрина Лис Пенденс также распространяется на личное имущество.[10] Часто, Лис Пенденс законы применяются только к недвижимому имуществу, поэтому доктрина общего права, вероятно, все еще применима к личной собственности.

Смотрите также

Рекомендации

  1. ^ Юридический словарь Блэка, стр. 950 (8-е изд.), 1999.
  2. ^ Например., МакАтир против Лаутербаха, 908 A.2d 1168, 1170 (округ Колумбия, 2006 г.).
  3. ^ Например., First Maryland Financial Services Corp. против District-Realty Title Insurance Corp., 548 A.2d 787, 791 (округ Колумбия, 1988); Малькольм против Верховного суда (зеленый), 29 Cal. 3d 518, 523 (1981).
  4. ^ Земельное агентство по перепланировке округа Колумбия против Дауди, 618 A.2d 153, 161 сл. 14 (1992).
  5. ^ Например., Льюис против Jordan Investments, Inc., 725 A.2d 495, 500 (D.C.1999).
  6. ^ Например., Гражданский процессуальный кодекс Калифорнии, §§ 405–405.61; Кодекс округа Колумбия § 42-1207 (ранее § 45-906.1), вступил в силу в 2000 году.
  7. ^ Р.И. Вейль, И.А. Браун, мл., Калифорнийское Практическое руководство: Гражданское судопроизводство до суда, № 15: 1.
  8. ^ Например., 1st Atlantic Guaranty Corp. против Тиллерсона, 916 A.2d 153, 157 (округ Колумбия, 2007 г.); смотрите также Моррисон против Шустера, 1 Mackey 190, 200, 1881 U.S.App.Lexis 2702 (1881).
  9. ^ 1-й Атл. Гуар. Corp. против Тиллерсона, 916 A.2d 153, 157, цитируя Пауэлла о недвижимости, § 82A.01 [1] (2006).
  10. ^ Вейтман против Washington Critic Co., 4 кв. Округ Колумбия 136 (1894 г.).