Земля Грейфилда - Greyfield land

Серое поле в Ричмонд, Калифорния используется для расширения Kaiser Permanente больница.

Земля Грейфилда (или же Grayfield) является экономически устаревшим, устаревшим, неэффективным, умирающий, или недостаточно недвижимость активы или земля. Термин был придуман в начале 2000-х из «моря» пустых асфальтобетон который часто сопровождает эти сайты. Слово Greyfield, также серые поля, является родственником неологизм по сравнению с более широко известными терминами, такими как Brownfield и Greenfield.

Этот термин исторически применялся к ранее жизнеспособным объектам розничной и коммерческой торговли (таким как региональные торговые центры и стрип-центры ), которые пострадали от нехватки реинвестиций и были «превзойдены» более крупными, лучше спроектированными, лучше закрепленными торговыми центрами или торговыми площадками. Эти конкретные сайты серого поля также называются "мертвые торговые центры "или" призрачные боксы ", если якорь или другие крупные арендаторы покинули помещение, оставив пустые корпуса.[1]

В отличие от заброшенных месторождений, которые характеризуются фактическим или предполагаемым уровнем загрязнения окружающей среды, серые поля обычно не требуют восстановления, чтобы открыть ценность для инвестора. Скрытая ценность во многих случаях исходит от базовой инфраструктуры (такой как водопровод и канализация, электрические системы, фундаменты и т. Д.), Наличие которой позволяет разработчику эффективно улучшать сайт за счет капитальных затрат (иногда весьма незначительных), которые могут легко приводят к увеличению арендной платы и большей стоимости. Другие важные потенциальные качества, такие как парковка, центральное расположение и т. Д., Также могут быть использованы при хорошо выполненной перепланировке участка.

Некоторые «серые поля» также могут считаться благоприятными для инвесторов, потому что даже если они превосходят их по качеству или находятся в плохом физическом состоянии, они имеют доход за счет долгосрочной или краткосрочной аренды. Серые поля с краткосрочной арендой могут хорошо подойти инвестору / застройщику, у которого есть стратегия, предусматривающая интенсивное управление активами недвижимости. Активно управляя «серым полем» в условиях краткосрочной аренды, арендная плата может быть увеличена после внесения улучшений.

Термин «серое поле» может также применяться в более широком смысле к городским застройкам или коммерческим районам, где недостаточно или устаревшее (не для розничной торговли) использование препятствует использованию в других отношениях ценного объекта недвижимости. Примером может служить бывший промышленный участок на набережной, который потенциально может быть полезен как объект смешанного использования / проживания, так как на него посягает застройка жилых домов или другие факторы экономического давления или перепланировки. В этом примере для оживления серого поля может потребоваться зонирование изменения и / или какое-либо государственно-частное партнерство для достижения максимального и наилучшего использования.

Фон

В 2001 г. Конгресс за новый урбанизм придумал термин "серое поле", который относится к стареющим полосам развития, которые когда-то служили жизненно важными коммерческими коридорами в период послеВторая Мировая Война исход из пригородов, но сегодня настали более тяжелые времена.[2] В отличие от загрязненных заброшенных полей и неосвоенных зеленых полей, серые поля относятся к «так называемым« мертвым торговым центрам », часто характеризующимся огромными пустыми асфальтовыми автостоянками, которые их окружают».[3]

Согласно самым консервативным подсчетам 1999 г., в США будет не менее 203 торговых центров Greyfield с совокупной непогашенной задолженностью более 2 млрд долларов и прогнозируемыми затратами на реконструкцию более 11 млрд долларов к 2004 г. В 2001 г. из 2000 региональных торговых центров США это было по оценкам, около 20% были торговыми центрами Greyfield или находились в опасности стать таковыми.[3]

Примеры серых полей в американских городах: торговый центр Central City Mall в Сан-Бернардино, Калифорния; то Центр города Престонвуд в Даллас, Техас; то Павильон Мэйпл-Хилл в Каламазу, Мичиган; и Lafayette Plaza в Бриджпорт, Коннектикут.[4]

Характеристики

Средний размер участка 45 акров (18 га). Эти объекты меньше и меньше связаны с региональной транспортной системой, чем те, на которых расположены лучшие торговые центры Америки, которые в среднем составляют более 70 акров (28 га), с видимостью на автостраде и прямым доступом к съезду.[3]

Многие из них, расположенные в устоявшихся кварталах и торговых районах, а также на пригородных магистралях с автобусным сообщением, уже являются автобусными узлами.[3]

У них серьезная конкуренция; в среднем, торговые центры Greyfield занимают 2,3 миллиона квадратных футов (210 000 кв.2) миллионов квадратных футов конкурирующих торговых площадей в 22 других центрах в пределах 5 миль (8,0 км). Часто они старше и меньше самых успешных торговых центров в своем регионе.[3]

Обычного ремонта будет недостаточно, чтобы вдохнуть новую жизнь во многие объекты недвижимости. Подтяжка лица мало поможет. Новый якорный магазин, в зависимости от положения центра на рынке, тоже может мало что даст.[3]

Факторы перепланировки

Важнейшие факторы, необходимые для перепланировки участка серого поля, включают следующее:[3]

  • Рыночные условия.
  • Статус собственности и якорного арендатора.
  • Факторы места и местоположения.
  • Муниципальный и общественный потенциал.
  • Застройщик и кредитор.

Уроки успешной трансформации серого поля основаны на тематических исследованиях, проведенных Конгрессом за новый урбанизм. Эти сайты были Пасео Колорадо развитие в Пасадена, Калифорния; развитие City Place в Лонг-Бич, Калифорния; развитие Belmar в Лейквуд, Колорадо; развитие Downtown Park Forest в Парк Форест, Иллинойс; то Mizner Park развитие в Бока-Ратон, Флорида; и развитие Winter Park Village в Зимний парк, Флорида. Уроки, извлеченные из этого исследования:[3]

  • Включите функции, которые увеличивают экологические преимущества.
  • Изучите основные физические изменения.
  • Осторожно используйте парковку.
  • Включите общественные удобства, которые увеличивают ценность и выделяют застройку.
  • Включите гражданскую и институциональную деятельность.
  • Ожидайте длительный период подготовки к развитию и будьте готовы к осложнениям.
  • Установите высокие стандарты городского дизайна.
  • Продвигайте новую концепцию.
  • Развивайте смешанные виды использования, которые могут развиваться независимо.
  • Деньги пациента лучше всего подходят для проектов в центре города.

Рекомендации

  1. ^ Мур, Робби (26 февраля 2013 г.). «Смерть американского торгового центра и возрождение PublicSpace». Международный. The International, Inc.. Получено 4 декабря 2019.
  2. ^ Гэмбл, Майкл; ЛеБлан, В. Джуд (2004). «Инкрементальный урбанизм: пересмотр автомобилей и пешеходов в мелиорации Грейфилд - Атланта, Джорджия» (PDF). Инкрементальный урбанизм. 16 (3): 1.
  3. ^ а б c d е ж грамм час Конгресс за новый урбанизм. «Торговые центры в основные улицы: подробное руководство по превращению мертвых торговых центров в сообщества» (PDF). Конгресс за новый урбанизм. Архивировано из оригинал (PDF) 7 июля 2014 г.. Получено 9 января 2014.
  4. ^ Блэкберд, Питер. "Истории Мертвого Молла". Deadmalls.com. Получено 4 декабря 2019.