Кондо отель - Condo hotel

Международный отель и башня Трампа

А кондо-отель, также известный как кондотель, кондоминиум или Contel, это здание, которое по закону кондоминиум но который работает как Гостиница, предлагающий краткосрочную аренду и поддерживающий стойка регистрации.

Кондо-отели обычно представляют собой высотные здания, построенные и эксплуатируемые как роскошные отели, обычно в крупных городах и на курортах.^[1] В этих отелях есть кондоминиумы, которые позволяют кому-то владеть комплексом с полным спектром услуг. загородный дом. Когда они не используют этот дом, они могут использовать маркетинг и управление, осуществляемые сетью отелей, чтобы арендовать кондоминиум и управлять им, как и любым другим гостиничным номером.

Правовые конфликты

Правительство США очень строго относится к типам рекламы, которую можно размещать в проектах кондоминиумов. Некоторые проекты кондоминиумов рекламируют себя как инвестиции в недвижимость, но, поскольку ценность этих квартир как инвестиций в недвижимость не совсем ясна, правительство США в настоящее время запрещает использование этой ссылки при рекламе отелей в кондоминиуме.^{[нужна цитата ]}

Кондо-отели подверглись критике в Калифорния для разрешения разработчикам обходить законы, направленные на защиту общественного доступа к пляжи. Поскольку в таком объекте есть гостиничные номера, его можно классифицировать как общественное жилье, даже если большинство единиц находится в частной собственности, и объект мало что делает для размещения публики.^[2]

На Филиппинах отели-кондоминиумы имеют право собственности на недвижимость. Это позволяет иностранцам приобретать до 30% квартир в кондотелях, в отличие от большинства других объектов недвижимости.^[3] Это сделало данную разработку популярной в стране.

Место расположения

Хотя это и не полный список, наиболее популярные местоположения кондо-отелей в США включают: Осина, Чикаго, Майами, Форт Лодердейл, то Долина Лас-Вегаса, Нью-Йорк, Миртл-Бич, Южная Каролина, и Орландо, Флорида. Кондо-отели также можно найти на горнолыжных курортах и ​​в других странах, таких как Хако, Коста-Рика. В 2006 году инвесторы потратили около 250 миллионов долларов на кондоминиумы, при этом большая часть этих расходов была сосредоточена в курортных зонах.

Расходы

Обратите внимание, что анализируя экономика квартиры в кондоминиуме чрезвычайно сложно из-за проблемы получения точной информации о потенциальном потоке доходов. Разработчики не всегда предоставляют важные данные или оценки стоимости номеров или уровня заполняемости из-за боязни Комиссия по ценным бумагам и биржам США (SEC) правила об инвестициях, в отличие от недвижимость нормативно-правовые акты.^[4]

Финансовые соображения

Основными факторами, влияющими на финансовый результат владения, являются доход от аренды, прирост стоимости или амортизации, кредитование и налоговые вычеты.^{[нужна цитата ]}

Доход от аренды делится с управляющей компанией, и владельцы обычно не платят авансовых платежей за управление, которое включает маркетинг и резервирование квартир.^{[нужна цитата ]} Типичные ежемесячные платежи за единицы в арендуемом пуле включают резерв FF&E (Мебель, приспособления и оборудование) и курортный сбор (ы). Хотя распределение доходов между владельцем и управляющей компанией действительно варьируется от проекта к проекту, большинство из них колеблется около 50 процентов. Большинство отелей-кондоминиумов, особенно такие известные отели, как Вестин или же Ритц-Карлтон, стратегически расположены в курортных странах или популярных городах, что обеспечивает высокие цены за ночь и постоянную загрузку в течение всего года. Доход от аренды от постояльцев отеля зависит от модели поездок и может снизиться.

Многие отели-кондоминиумы, особенно фирменные отели-кондоминиумы, продемонстрировали двузначный рост и превзошли традиционные кондоминиумы или дома для одной семьи на том же курортном рынке. Квартиры в кондоминиуме плата простая действующая недвижимость, и ее можно покупать и продавать, как и другие виды недвижимости. Из-за отсутствия данных о перепродаже, доступных для многих развивающихся рынков, где можно найти отели в кондоминиуме до строительства, эксперты соблюдают осторожность, рассматривая возможность покупки отеля в кондоминиуме только для инвестиционных целей.^[5] Как и в случае с традиционной недвижимостью, оценка никогда не гарантирована. Именно этот сценарий совсем недавно произошел в Лас-Вегасе. Некоторые из наиболее известных кондоминиумов были проданы на вторичном рынке по более низкой цене, чем во время строительства.

Финансирование обычно дороже, чем для основного жилья.^{[нужна цитата ]} Ставки по ипотеке могут быть на целый пункт выше, и в прошлом это было особенно актуально, потому что финансовые учреждения не были знакомы с концепцией кондоминиумов. Предварительные закупки требуют значительного первоначального взноса, и покупатели не увидят финансовой отдачи и не смогут использовать свои апартаменты, пока отель не будет завершен и не будет готов к эксплуатации. Кроме того, владельцам, возможно, придется приобрести дополнительную страховку для защиты от претензий по ответственности и некоторых видов ущерба или потерь.

Дополнительные налоговые льготы можно получить, владея кондоминиумом.^{[нужна цитата ]} Если кондо-отель используется для неосновного проживания или сдачи в аренду жилья, владельцы могут ускорить амортизацию своей квартиры в кондоминиуме с 39 лет до 27,5, 15, 7 и даже 5 лет. Это определяется налоговым законодательством кондоминиумов и затрагивает отдельных лиц в индивидуальном порядке, поскольку налоговая ситуация каждого потенциального покупателя индивидуальна.

Сборы и услуги товарищества собственников жилья

Как и в большинстве кондоминиумов, владельцы квартир в кондоминиумах обязаны платить товарищество собственников жилья сборы, обычно называемые ТСЖ. Плата за услуги и услуги могут сильно различаться. Факторами, вызывающими колебания, являются звездный рейтинг отеля и уровень эксплуатации, а также его физическое расположение. Например, недвижимость, расположенная на берегу океана, может регулярно испытывать прибрежную погоду, что, в свою очередь, может увеличить потребность в более регулярном техническом обслуживании внешней части здания. Аналогичным образом, собственность, расположенная на горнолыжном курорте, должна выдерживать сильные зимние штормы, а также должна иметь услуги по уборке снега.

Помимо исключений, многие сборы и услуги, предлагаемые ТСЖ, являются фиксированными и очень мало колеблются от проекта к проекту. Такие услуги, как эти, обычно включают в себя общие коммунальные услуги, коммунальные услуги общих территорий, резервирование отдельных комнат и зданий, обслуживание территории, тренировочная площадка плата за использование, безопасность, борьба с вредителями, затраты на механический ремонт, безопасность системы сигнализации, парковочная зона поддержание, бассейн обслуживание территории, а также управление собственником и административные услуги. Пункты, связанные с воздействием на гостей отеля, как правило, не включаются в сборы ТСЖ; к ним относятся ведение домашнего хозяйства, а также расходы, связанные с укомплектованием персоналом и эксплуатацией отеля.^[6]

Примечания

1. Майкл Коркери Кондо-отели: последний поворот в покупке жилья для отпуска Журнал "Уолл Стрит Онлайн 28 февраля 2006 г.
2. "'Противоречие между кондоминиумами на пляжах Калифорнии ". 28 августа 2006 г.
3. "'Консульство Филиппин, владеющее землей на Филиппинах ».
4. Чин, Кальвин (17 апреля 2007 г.). «Путеводитель по кондо-отелям - Часть 2: Финансовый анализ». Галогенные направляющие. Получено 2007-11-13.
5. Дагган, Эд (21 июля 2006 г.). «Кондо-отели - плохая инвестиция». Деловой журнал Южной Флориды. Получено 2008-03-20.
6. Петерсон, Тара (23 мая 2007 г.). «Кондо-отели: концептуальный обзор». Кондо-отели премиум-класса. Получено 2008-03-20.