Соглашение о льготах сообщества - Community Benefits Agreement

А Соглашение о льготах сообщества («CBA») в США является договор подписанный общественными группами и застройщиком, который требует, чтобы застройщик предоставил определенные удобства и / или смягчения последствий для местного сообщества или района. Взамен общественные группы соглашаются публично поддерживать проект или, по крайней мере, не выступать против него. Часто переговоры по CBA в значительной степени зависят от формирования многопрофильной, широкой общественной коалиции, включающей общинные, экологические, религиозные и трудовые организации.

В Соединенном Королевстве Раздел 106 соглашений и в Канаде соглашения "Раздел 37"[1] аналогичным образом требуют определенных преимуществ от разработчиков, но отличаются от CBA тем, что они являются частью соглашений о развитии с правительствами, а не сообществами. CBA, как правило, представляют собой частные договорные соглашения, хотя в некоторых случаях они могут быть включены в соглашение о развитии с городом.[2]

Цели

Экономическое развитие проекты часто сильно субсидированный долларов налогоплательщиков, но обычно нет гарантии, что «волновые эффекты» проекта принесут пользу нынешним жителям.[3] События могут вызвать внутренний город джентрификация, вытесняя жителей с низкими доходами по мере роста цен на жилье, или они могут создавать только низкооплачиваемые рабочие места в розничной торговле и сфере услуг. Как следствие, многие столичные регионы продолжают испытывать проблемы, связанные с бедность и Корпус, несмотря на крупные вложения в экономическое развитие.

Реагируя на эти проблемы, модель CBA была создана в конце 1990-х годов как способ для сообществ, наиболее затронутых проектами экономического развития, участвовать в процессе планирования и стремиться обеспечить получение выгоды от развития для существующих сообществ.[4] Для разработчиков переговоры с представителями сообщества могут быть привлекательным способом заручиться поддержкой сообщества и помочь продвинуть свои проекты вперед. Участие в переговорах по CBA может устранить неожиданности в процессе утверждения разработки и позволить разработчикам работать с единой коалицией, а не привлекать общественные организации по отдельности.[5]

Движение за блага общества

Так как местное управление справились со своей ответственностью за формирование развития и землепользование Появилось движение за общественные блага, чтобы бросить вызов традиционному мышлению и предложить более широкое видение. Относится к умный рост и экологическая справедливость движение за общественные блага направлено на обеспечение того, чтобы основная цель экономического развития заключалась в том, чтобы обеспечить измеримые и постоянные улучшения в жизни пострадавших жителей, особенно в районах с низким доходом и цветных сообществах. Организации, связанные с движением за общественные блага, вынуждали государственный сектор играть более стратегическую роль в планировании землепользования и росте городов, а также использовать субсидии экономического развития для создания хороших рабочих мест, доступного жилья и услуг по соседству, которые улучшают качество жизнь для всех жителей.[4]

Движение за общественные блага началось в Лос-Анджелесе и успешно реализовано в проектах смешанного использования в Голливуде и Хайленде.[6] и Staples Center / LA Live.[7] С тех пор он быстро распространился на другие города, в том числе Атланта, Чикаго, Денвер, Милуоки, Миннеаполис, Новый рай, Нью-Йорк, Филадельфия, Питтсбург, Сан Диего, Сан-Франциско, Сан - Хосе, Сиэтл, Сиракузы, Вашингтон., и Уилмингтон.[8] Ведущие организации включают Национальную коалицию реинвестирования сообществ. [2], Партнерство для работающих семей [3], Лос-Анджелесский альянс за новую экономику ("LAANE") [4], Стратегические действия для справедливой экономики ("САДЖЕ")[5], ОБЪЕМ [6], Джорджия Stand-Up [7], и Pittsburg UNITED [8]

Сторонники CBA утверждают, что подход, основанный на преимуществах сообщества, улучшает процесс развития для сообщества, разработчиков и местных чиновников, создавая общий беспроигрышный сценарий.[9] Некоторые из принципов и целей, которые пропагандируют CBA, включают:

Инклюзивность. Процесс переговоров по CBA может обеспечить механизм, гарантирующий, что проблемы сообщества будут услышаны и рассмотрены. В то время как некоторые города делают хорошую работу по поиску мнений сообщества и реагированию на него, многие этого не делают. Кварталы с низкими доходами, неанглоязычные районы и цветные сообщества исторически исключались из процесса развития. Законы, касающиеся общественного уведомления и участия, часто плохо соблюдаются, а официальные общественные слушания часто проводятся в то время и в местах, которые не подходят для соседей. Наличие переговорного процесса по CBA может помочь в решении этих проблем, обеспечивая форум для всех частей затронутого сообщества.

Обеспечение исполнения. CBA может гарантировать, что обещания разработчика в отношении преимуществ для сообщества будут юридически исполнены. Разработчики, «продвигающие» проект, часто дают обещания, которые никогда не записываются в какие-либо документы по утверждению проекта, и даже если они есть, они могут не контролироваться и не выполняться соответствующими государственными органами. Создав механизм обеспечения соблюдения или расширив класс сторон, которые могут обеспечить выполнение этих обещаний, CBA может значительно упростить исполнение.

Подотчетность. CBA позволяет гражданам привлекать правительства к ответственности за использование налоговых долларов, давая им право голоса в распределении субсидий на развитие.[10]

Коалиции CBA

В основе стратегии общественной выгоды - организация сообщества и создание коалиций.[11][12][13] Организация и поддержание коалиции, содействие достижению компромисса и выработка общей повестки дня имеют важное значение для создания успешного CBA. Коалиции могут включать в себя различные общественные группы, такие как районные группы, экологические организации, организации доброго правительства, профсоюзы и религиозные организации.[5] Коалиции обычно не имеют юридического статуса, но группы членов сообщества могут заключать операционное соглашение, регулирующее их отношения в коалиции. Типовое операционное соглашение коалиции CBA было создано Центром публичного права в Юридическая школа Тулейна.[14]

Избранные должностные лица и правительственные агентства часто играют активную роль в переговорах по CBA. В Калифорнии и других юрисдикциях, где разрешены соглашения о разработке, представители правительства могут быть официальными сторонами, подписавшими CBA. В других случаях государственные чиновники могут играть более неформальную роль, содействуя переговорам по КД и поощряя сотрудничество.[5]

CBA переговоры

Обычно переговоры между коалицией CBA и девелопером начинаются после того, как проект объявлен, но до утверждения правительством. Однако есть примеры законодательных требований CBA, связанных с субсидиями, которые устанавливают стандарты общественных льгот на землю в определенных районах. Например, разработчики, участвующие в Атланта Белтлайн проект, который предпочитает использовать финансирование прироста налогов требуются для включения общественных благ через соглашение о развитии или финансировании.[8]

Возможные преимущества

Модель контракта CBA позволяет адаптировать каждый конкретный CBA к потребностям сообщества, размеру и типу предлагаемой застройки, а также к относительной переговорной силе групп сообщества и разработчика. Выгоды могут быть предоставлены самим застройщиком, или CBA может потребовать от разработчика наложить положения CBA на своих арендаторов, поставщиков и подрядчиков. Как правило, CBA включают стандарты качества работы, местный найм программы и требования к доступному жилью.[5]

Другие преимущества включают, среди прочего:

Диапазон преимуществ, предлагаемых CBA, широко исследовался в научной литературе,[15] а также конференции, направленные на повышение осведомленности о преимуществах CBA для разработчиков, местных органов власти и борющихся сообществ.[16]

Мониторинг

Группы сообществ должны продумать, как каждое положение CBA будет контролироваться и выполняться. Хотя финансовые обязательства и другие единовременные выплаты довольно легко контролировать, другие обязательства застройщика и арендатора, такие как размер прожиточного минимума и местные требования к найму, могут сохраняться в течение десятилетий и требуют долгосрочного контроля. Для решения этой проблемы в CBA включены требования о периодической отчетности и раскрытии информации, механизмы расследования жалоб и положения о создании комитетов по надзору. Если CBA включен в соглашение о развитии, правительственные агентства также могут играть роль в мониторинге выполнения CBA.[4]

Исполнение

Поскольку CBA является юридически обязывающим контрактом, он может быть исполнен только подписавшими его сторонами. CBA, которые включены в соглашения о развитии, могут быть обеспечены правительством, а также общественными группами.[5] На сегодняшний день нет прецедентное право относительно действительности и исковой силы CBA. Дональда Трампа Контракт 1993 года, подобный CBA, в отношении города Нью-Йорка Риверсайд Юг Проект был предметом заключения Апелляционного отдела Нью-Йорка в 2008 году, но суд постановил, что сроки контракта истекли.[9]

Проблемы и проблемы

Хотя многочисленные CBA оказались успешными инструментами для улучшения процесса экономического развития, возник ряд критических замечаний. Возможно, наиболее существенной критикой является то, что CBA не дают возможности гарантировать, что они действительно отражают потребности и желания сообщества. В Атлантик Ярдс CBA, например, подвергся критике за то, что переговоры по нему вел всего горстка групп сообщества, каждая из которых получает финансирование от разработчика, в то время как многие другие группы сообщества были исключены из переговоров. Репортаж из Коллегия адвокатов Нью-Йорка также поставил под сомнение, будут ли участники переговоров по CBA заключать соответствующие сделки с разработчиками и будут ли CBA вмешиваться в процесс планирования. Различные правовые проблемы, связанные с поборы и рассмотрение может также ослабить эффективность CBA.[17]

Недавние примеры

CBA были согласованы для множества проектов. Наиболее известный CBA, вероятно, Лос-Анджелес Staples Center CBA, который в целом считается успешным.[10] Среди других проектов, в которых участвовали CBA, - улица Дирборн. Доброжелательность проект в Сиэтл, то Консоль Энерджи Центр арена (для Хоккейная команда пингвинов ) в Питтсбург, Сан-Франциско Жилой комплекс Bayview-Hunters Point, проект редевелопмента Gates-Cherokee в г. Денвер, и развитие Ballpark Village в Сан Диего.[11]

«CBA» некоторых недавних проектов не были приняты как законные CBA сторонниками движения за общественные блага. Например, «ЦБА» для нового Янки Стадион не считался «истинным» CBA, потому что он был согласован выборными должностными лицами, а не общественными группами.[10] Соглашение действительно предусматривало значительные общественные льготы, такие как гранты в размере 28 миллионов долларов и бесплатные билеты для местных организаций.[18] Однако CBA не реализовывался гладко. В 2009 году бывший управляющий общественным фондом подал в суд на общественную благотворительную организацию янки, утверждая, что фондом плохо управляли.[19]

При подготовке Зимние Олимпийские игры 2010, город Ванкувер, Британская Колумбия, Канада, заключила контракт с Millennium Development Corporation на строительство ее 600 000 квадратных футов (56 000 м²).2), Деревня спортсменов на 600 единиц на юго-востоке Фолс-Крик. Это развитие включало CBA с целями по созданию 100 рабочих мест для местных жителей и обученных жителей центральной части города и по закупке товаров и услуг на сумму 15 миллионов долларов в центральной части города. Он также включал в себя фонд наследия в размере 750 000 долларов для обучения жителей центральной части города.[20] CBA включал в себя инвестиции и поддержку со стороны федерального правительства Канады, правительства провинции Британская Колумбия, города Ванкувер и создание возможностей для бизнеса внутри города. Создание возможностей с бизнесом (общественная некоммерческая организация экономического развития, также известная как BOB), эти стороны в совокупности признаны в соответствии с Ванкуверское соглашение.[21] CBA также получил поддержку от Bell, VanCity, Канадской жилищно-ипотечной корпорации и Региональной строительной ассоциации Ванкувера. Создание возможностей с бизнесом курировало использование унаследованных фондов, привлеченной рабочей силы и поддерживало жителей центральной части города обучением и помощью, в то время как VRCA контролировал обучение жителей. Хотя Олимпийская деревня подверглась широкой критике за превышение бюджета, в отчете для города за 2008 год, подготовленном BOB, упоминается создание 120 рабочих мест с закупками, близкими к 50 миллионам долларов. В отчете также признается, что отслеживать фактическую экономическую активность на этапе разработки было сложно, а закупки неточны. Несмотря на трудности с отслеживанием закупок и тот факт, что проект превысил бюджет, CBA широко считается успешным.

Обновленный анализ прошлых, текущих и будущих CBA можно найти в это резюме.[22]

использованная литература

  1. ^ Кинан, Эдвард (16 января 2015 г.). «Раздел 37 - Что это такое и почему все из-за этого ссорятся». Торонто Стар.
  2. ^ Грейзер Д. Общественные пособия и обновление башни (Evergreen, 2016). См. Также Gross, J. Соглашения о социальных пособиях: определения, значения и правовая сила, Journal of Affordable Housing Vol. 17: 1-2
  3. ^ «Хорошая работа - прежде всего, руководство по ответственному развитию для новичков».
  4. ^ а б c Патрисия Салкин и Эми Лавин, «Понимание соглашений о социальных пособиях: справедливое развитие, социальная справедливость и другие соображения для разработчиков, муниципалитетов и общественных организаций», опубликовано в 26 UCLA J. Envir. L. & Pol. 291 (2008).
  5. ^ а б c d е «Джулиан Гросс, Грег Лерой и Мадлен Янис-Апарисио, Соглашения о социальных пособиях: обеспечение подотчетности проектов развития (хорошие рабочие места сначала 2005)» (PDF). Архивировано из оригинал (PDF) на 2011-07-25. Получено 2010-04-26.
  6. ^ Лавин, Эми (2008-01-28). «Соглашения о социальных пособиях: Голливуд и Хайленд-центр». Соглашения о социальных пособиях. Получено 2020-10-19.
  7. ^ Лавин, Эми (2008-01-28). «Соглашения о социальных пособиях: Центр основных продуктов CBA». Соглашения о социальных пособиях. Получено 2020-10-19.
  8. ^ а б Патрисия Салкин и Эми Лавин, Переговоры о социальной справедливости и обещании соглашений о социальных пособиях: тематические исследования текущих и разрабатываемых соглашений, опубликовано в 17 J. Affordable Hous. & Cmty. Dev. Л. 113 (2008).
  9. ^ «Польза для сообщества: использование партнерских отношений для успешного развития (Партнерство для рабочих семей, 2009 г.)» (PDF). Архивировано из оригинал (PDF) на 2011-07-25. Получено 2010-04-26.
  10. ^ Гонсалес, Эруальдо Ромеро; Sarmiento, Carolina S .; Урзуа, Ана Сириа; Луевано, Сьюзан К. (2012). «Народные массы и новый урбанизм: случай из латиноамериканского сообщества Южной Калифорнии». Журнал урбанизма: международные исследования в области обустройства территорий и устойчивости городов. 5 (2–3): 219–239. Дои:10.1080/17549175.2012.693125.
  11. ^ http://www.aecf.org/upload/PublicationFiles/AECF_CBA.pdf
  12. ^ Лэйнг, Бонни Янг (2009). «Организация общественных и трудовых коалиций для соглашений о социальных пособиях в афроамериканских сообществах: обеспечение успешного партнерства». Журнал общественной практики. 17 (1–2): 120–139. Дои:10.1080/10705420902862124.
  13. ^ Операционное соглашение Коалиции социальных пособий
  14. ^ Дэвид А. Марчелло, «Соглашения о социальных пособиях: новый инструмент для инвестиций в районы Америки», 39 Городской юрист 657 (2007), найдено по адресу Веб-сайт публичного права Тулейна и Страница статьи сайта юридической школы Тулейна. По состоянию на 1 сентября 2011 г.
  15. ^ Беспроигрышный вариант: преимущества CBA для сообщества, разработчиков, правительства и вас, Центр публичного права и Симпозиум Института городских земель 11 мая 2012 г.. По состоянию на 1 сентября 2011 г.
  16. ^ Коллегия адвокатов г. Нью-Йорка, Роль соглашений о льготах для местных жителей в процессе землепользования г. Нью-Йорка (8 марта 2010 г.)
  17. ^ Уильямс, Тимоти. «28 миллионов долларов для Бронкса в плане стадиона Янкиз». Нью-Йорк Таймс. Получено 15 октября, 2008 - через сайт The New York Times.
  18. ^ [1]
  19. ^ Город Ванкувер «Архивная копия» (PDF). Архивировано из оригинал (PDF) на 2012-03-28. Получено 2010-01-20.CS1 maint: заархивированная копия как заголовок (ссылка на сайт)
  20. ^ «Архивная копия». Архивировано из оригинал на 2005-03-16. Получено 2014-02-05.CS1 maint: заархивированная копия как заголовок (ссылка на сайт)
  21. ^ Даниэль Ласалль, Краткое изложение и указатель соглашений о социальных пособиях, опубликовано в The Public Law Center (2011)

7. Фонд Энни Э. Кейси. (2007). Сила, практика и обещание ответственного инструмента реконструкции. Является частью серии монографий по районному развитию.

8. Массовый и новый урбанизм: случай из латиноамериканского сообщества Южной Калифорнии. Эруальдо Ромеро Гонсалес, Каролина С. Сармьенто, Ана Сириа Урсуа, Сьюзан К. Луэвано. Журнал урбанизма: международные исследования по обустройству территорий и устойчивости городов. Vol. 5, вып. 2–3, 2012

9. Организация общественных и трудовых коалиций для заключения соглашений о социальных пособиях в афроамериканских сообществах: обеспечение успешного партнерства. Бонни Янг Лэнг, Журнал общественной практики. Vol. 17, вып. 1–2, 2009 г.

внешние ссылки