CitiApartments - CitiApartments

CitiApartments, Inc.
частная корпорация
Промышленностьнедвижимость
Основан1940-е годы
ОсновательФрэнк Лемби
Штаб-квартираСан - Франциско, Калифорния,
Сан-Франциско, Калифорния
,
Соединенные Штаты Америки
Ключевые люди
Франк Лемби, основатель и председатель; Вальтер Лемби (умер); Дэвид Рейнал, управляющий партнер и главный операционный директор;
Услугивладелец квартиры и управляющий
Доход80 миллионов долларов в год
РодительSkyline Realty, Inc.

CitiApartments был одним из крупнейших недвижимость компании в Сан - Франциско, Калифорния, которая на пике своего развития владела и управляла более чем 300 зданиями напрямую и через ряд дочерних компаний. В последние годы компании пережили финансовый спад и стали предметом интенсивной критики и судебных разбирательств в связи с предположительно незаконной деловой практикой в ​​качестве домовладельца.

Корпоративная структура и холдинги

CitiApartments, Inc. является дочернее предприятие Skyline Realty, Inc., а также управляет зданиями, принадлежащими различным общества с ограниченной ответственностью, все из которых, в свою очередь, принадлежат основатель Фрэнк Лемби и различные члены его семьи. Среди наиболее известных - Trophy Properties и Ritz Apartments.[1]

По состоянию на 2006 и 2007 годы CitiApartments и его аффилированным лицам принадлежало 307 многоквартирные дома в общей сложности более 6500 квартира единиц, в которых проживает более 7000 жителей, что делает его вторым по величине владельцем арендуемой жилой недвижимости в Сан-Франциско в то время.[2]

Он также владел пятью бутик-отели, два офисные здания, а маклерство в сфере недвижимости, а ипотечный брокер, а управление недвижимостью твердый.[3]

История

Происхождение

Фрэнк Лемби, первоначально фармацевт, стал брокером по недвижимости после возвращения с военной службы в 1946 году. Вскоре после этого он основал Skyline Realty в качестве брокерской компании. Он купил бизнес сразу после смерти своего делового партнера в 1968 году.[3]Сегодня в империю Лемби входят:FirstApartments (создан для замены CitiApartments), Индивидуальные отели, CitiSuites, Отель Дива.

Последние события в бизнесе

Начиная с начала 1990-х годов Skyline Realty сместила свое внимание с брокерских операций с недвижимостью на покупку квартир и управление ими. CitiApartments провела покупать и держать подход к своему инвестиции, делая в значительной степени заемный покупка старых зданий среднего размера почти в каждом район Сан-Франциско, но в основном в вырезка и Ноб Хилл. Поскольку большая часть жилищного фонда города состоит из небольших зданий и всего несколько крупных комплексов, компания заняла доминирующее положение на своем рынке.[3]

Из-за строгих правил Сан-Франциско контроль арендной платы законы, которые запрещают все, кроме очень небольшого повышения арендной платы и предотвращают помещики от прекращения аренда без причины CitiApartments не могли сразу получить прибыль от модернизации зданий. Вместо этого потребовался более долгосрочный подход:

  • Предложение выкуп и стимулы для арендаторов к переезду
  • Ожидание выезда жильцов перед ремонтом своих квартир
  • Повторная аренда улучшенных единиц жилья по гораздо более высоким рыночным ценам или в качестве меблированных корпоративных апартаментов или гостиничных номеров с высокой арендной платой.
  • Снижение расходов на управление зданием

Семейный бизнес

Сын основателя Фрэнка Лемби, Вальтер Лемби, был крупным владельцем до своей смерти в 2010 году.[4] Внук Тейлор Лемби также владеет двумя многоквартирными домами и является частью бизнеса. Дэвид Рейнал, главный операционный директор, является племянником Фрэнка Лемби. В различных комбинациях и через аффилированные компании они владеют зданиями, управляемыми CitiApartments.

Полемика

Иски

16 августа 2006 г. городская прокуратура Сан-Франциско подала иск против CitiApartments и связанных компаний и частных лиц, утверждая, что «вопиющая практика незаконного ведения бизнеса» равносильна «беззаконию, тактике запугивания и». возмездие против жителей ". В число претензий города входят: запугивание арендаторов, чтобы они покинули квартиры с контролируемой арендной платой, неожиданные посещения вооруженной охраной, незаконное проникновение в квартиры, смена замков, отключение инженерных сетей, ответные меры против арендаторов, которые отказались от выкупа, реконструкция квартир без необходимых разрешений или проверок, а также незаконная сдавать в аренду жилые единицы под гостиничные номера и исполнительные люксы.[5]

В апреле 2006 года 23 арендатора подали частный иск против компаний. Среди претензий - запугивание арендаторов вооруженной охраной, запугивание и угрозы, принудительные допросы с целью заставить арендаторов подписать соглашения, незаконное строительство предназначались для преследования арендаторов и локаута арендаторов, все было направлено на то, чтобы вынудить арендаторов с контролируемой арендной платой ниже рыночной уехать, чтобы компания могла отремонтировать и повторно арендовать по более высокой ставке.[6][7][8]

Кроме того, против компаний было подано множество судебных исков от имени отдельных истцов, один из которых был рассмотрен адвокатом арендодателя / арендатора Сан-Франциско Дрекселем Брэдшоу из Bradshaw & Associates, P.C., который предъявил иск CitiApartments в соответствии со статутом RICO 1970 года. Мошенническое использование телефона и почты США является причиной для судебного преследования RICO.

В июле 2009 г. было подано несколько дополнительных судебных исков против CitiApartments Inc. и по меньшей мере 56 связанных с ней лиц, включая одно коллективный иск иск, поданный бывшими арендаторами, утверждающими, что умышленно незаконно удерживают и задерживают возврат арендного залога.[1] CitiApartments было оштрафовано на сумму более 30 000 долларов в одном случае и 50 000 долларов в другом, что судья назвал "умышленным" невыполнением требований о раскрытии документов.[9][10]

Устранение конкуренции

CitiApartments часто платили за здание на 50% больше, чем его стоимость для остальной части рынка, и в результате могли повысить общие рыночные цены на 5-10%. Это устранило конкуренцию со стороны более слабых и более чувствительных к деньгам инвесторов в недвижимость. С конца 2006 г. он выкупил почти все многоквартирные квартиры, проданные в городе, по мере их поступления.[11] Критики утверждали, что единственная причина, по которой CitiApartments могла позволить себе премию, заключалась в том, что она зарабатывала на зданиях больше денег, чем компании, которые работают в рамках закона.[3] или что он дал нереалистично оптимистичные обещания своим кредиторам относительно своей способности вытеснять арендаторов с контролируемой арендной платой из своих квартир.[12]

Шаткие финансы

CitiApartments и дочерние компании купили здания на кредит снаружи инвесторы, с Авансовые платежи всего 5% от общей стоимости покупки (в отличие от 30-40%, что более характерно для сопоставимых покупок коммерческой недвижимости).[13] Из-за высоких цен, уплаченных за здания, и большого объема финансирования, здания имеют отрицательный денежный поток и не может поддержать их ипотека. Кредиторы компании обычно предоставляли более высокие, чем обычно, резервы по ссудам, которые давали CitiApartments достаточно денег для выплаты процентов, а также выплачивали или выселяли существующих арендаторов, исходя из финансовой модели, согласно которой они заменят не менее 75% арендаторов в течение двух лет.[13]

Критики давно жаловались, что в случае рыночного спада или другого неожиданного события CitiApartments подвергалось опасности дефолта по своим ипотечным кредитам и им пришлось бы продать их по заниженным ценам или потеря права выкупа, что будет иметь волновой эффект, который отрицательно скажется на коммерческой недвижимости по всему Сан-Франциско.[3] Такие прогнозы сбылись в январе 2009 года, когда материнской компании пришлось передать 51 из своих (тогда) 307 объектов недвижимости одному кредитору. UBS AG вместо обращения взыскания, потому что у них в совокупности был отрицательный денежный поток примерно в 3 миллиона долларов в месяц.[13]

В 2009 году группа Lembi переживала финансовые затруднения из-за снижения арендной платы в связи с рецессия конца 2000-х (что снижает эффективность его стратегии замены существующих арендаторов, контролирующих арендную плату, истощением и выселением), неспособность продлить или рефинансировать существующие займы из-за Финансовый кризис 2007–2010 гг. и, как следствие, снижение стоимости и возможности продажи коммерческой недвижимости, что сделало невозможным перепродажу зданий во избежание потери права выкупа. Учитывая высокий финансовый рычаг и первоначально заплатившие Группой цены выше рыночных, многие из их кредитов были подводный.[13] На тот момент компания пыталась пересмотреть условия займа на сумму около 1 миллиарда долларов и возможный дефолт по другому займу на 164 миллиона долларов.[13] К лету 2009 года компания передала 51 объект недвижимости одному кредитору. вместо обращения взыскания, и находился в процессе обращения взыскания на более чем 60 других.[1][13]

29 октября 2009 года газета San Francisco Chronicle опубликовала статью, в которой говорилось, что у окружного прокурора округа Кларк, штат Невада, «выдан ордер на Уолтера Лемби, управляющего директора финансово проблемной Lembi Group, якобы за передачу плохого проверки в начале этого года в Caesar's Palace в Лас-Вегасе ".[14]

Прошлые споры

Фрэнк Лемби был Исполнительный директор Континентальных сбережений Америки, сбережения и ссуды учреждение, которое было передано Управление по надзору за сбережениями для предотвращения неплатежеспособности из-за плохих ссуд на недвижимость с высоким риском в сберегательно-ссудный кризис 1980-х годов. Он и сын Уолтер фигурировали в многочисленных судебных процессах, связанных с этой компанией.[3]

Ответ CitiApartments

Продвигать свои позиции в качестве опекуна Сан-Франциско в старом жилищном фонде CitiApartments были размещены различные жилые дома и квартиры для малообеспеченных благотворительные организации и причины, и предоставил одну почти бесплатную однокомнатную квартиру нуждающейся семье. Он распространил многочисленные пресс-релизы на эту тему с момента подачи исков и принял лозунг «Восстановление районов Сан-Франциско».[15]

CitiApartments через интервью и пресс-релизы категорически отверг все претензии и отверг всю критику в свой адрес в отношении нарушения прав арендаторов. Он описывал себя как порядочного управляющего недвижимостью и утверждал, что любые споры с арендаторами были беспочвенными, незначительными или нормальными и случайными для арендодателя такого размера.[16]

Банкротство

В феврале 2020 года четыре компании по недвижимости, принадлежащие крупнейшему арендодателю Сан-Франциско, Lembi Group, подали в Калифорнию в суд по делу о банкротстве для защиты по главе 11. Эти компании входят в CitiApartments Inc, крупнейшего акционера Lembi Group в области квартир в Сан-Франциско. Четыре компании объединили 16 жилых объектов, которые стали кредитным плечом для получения кредита в размере 132,4 миллиона долларов.[17]

Рекомендации

  1. ^ а б c Джон Аптон (31 июля 2009 г.). «В иске утверждается, что CitiApartments опустошили депозитные счета арендаторов». Экзаменатор Сан-Франциско.[постоянная мертвая ссылка ]
  2. ^ Дайнин, Дж. К. (23 июня 2006 г.). «Прокатный гигант увеличивает размер, привлекает огонь». Сан-Франциско Business Times. Получено 2007-06-02.
  3. ^ а б c d е ж Ллойд, Кэрол (2005-04-01). «Небо - предел: Фрэнк Лемби владеет множеством арендованных квартир в Сан-Франциско, и он и его семья ищут больше». Хроники Сан-Франциско. Получено 2007-06-02.
  4. ^ Эндрю С. Росс (2010-08-18). «Умер Вальтер Лемби». Хроники Сан-Франциско.
  5. ^ Офис городского прокурора (16 августа 2006 г.). "Skyline / CitiApartments предъявлен иск". Город и округ Сан-Франциско. Архивировано из оригинал на 2009-10-31. Получено 2007-06-02.
  6. ^ Лагос, Мариса (28 апреля 2006 г.). «Арендаторы заявляют о силовой тактике». Хроники Сан-Франциско. Получено 2007-06-02.
  7. ^ Макмиллан, Деннис (04.05.2006). «Возмущенные арендаторы и домовладельцы жилищной коалиции». Сан-Франциско Бэй Таймс. Получено 2007-06-02.
  8. ^ «Экономическая чистка: арендаторы кусают в ответ огромного арендодателя из Сан-Франциско». Daily Kos. 2006-04-28. Получено 2007-06-02.
  9. ^ Джон Коте (03.02.2010). "City Insider: судья наложил санкции на CitiApartments в городском иске". SFGate.com.
  10. ^ Эндрю С. Росс (01.04.2010). «Yahoo призывает к политике веб-цензуры / портала - подвергается критике за помощь Китаю - готовится к слушанию». SFGate.com.[постоянная мертвая ссылка ]
  11. ^ Дайнин, Дж. К. (15 декабря 2006 г.). «CitiApartments расширяет портфель аренды S.F.». Сан-Франциско Business Times. Получено 2007-06-02.
  12. ^ J.K. Дайнин (2009-03-29). «CIM Group покупает здания Lembi; 23 объекта аренды находятся под угрозой потери права выкупа». Сан-Франциско Бизнес Таймс.
  13. ^ а б c d е ж Джонатан Карп (28 января 2009 г.). «Для арендодателя из Сан-Франциско Bell Tolls по плану с большим долгом: ставки на недвижимость с регулируемой арендной платой ухудшаются, поскольку рынок захватывает, а кредиторы дрожат». Wall Street Journal.
  14. ^ Росс, Эндрю С. (2009-10-29). "Имя лидера в сфере недвижимости в ордере на безнадежный чек". Хроники Сан-Франциско.
  15. ^ CitiApartments. "Печатные СМИ". Получено 2007-06-02.
  16. ^ Акерс, Роб (01.06.2006). «CitiApartments отрицает обвинения в судебном иске». Репортер области залива. Получено 2007-06-02.
  17. ^ «Четыре аффилированных лица CitiApartments объявляют о банкротстве». Reuters. 10 февраля 2020 г.. Получено 24 июн 2020.

внешняя ссылка