Агент по закупке - Buying agent

Для сотрудников компании, выполняющих роль, см. Менеджер по закупкам.

Закупочные агенты или же закупочные агенты - это люди или компании, предлагающие купить товары или собственность от имени другой стороны.[1] Агенты отступа или же отступающие агенты (или фирмы) - альтернативные термины для агентов по закупкам.[2] An отступ это заказ товара на определенных условиях продажи.[3]

Есть агенты для всех видов продукции, от сырьевых товаров до специализированного оборудования.

Недвижимость

В Соединенных Штатах агенты, покупающие недвижимость таким способом, также известны как агенты по поиску недвижимости или же агенты покупателей и являются профессионалами, действующими исключительно от имени покупателя недвижимости, которые помогают клиенту на протяжении всего процесса покупки от поиска недвижимости, соответствующей требованиям клиентов, до переговоров с продавцом о наилучшей возможной цене и условиях и помощи клиенту во время судебного процесса. для завершения приобретения.

Агенты по закупкам часто предварительно просматривают недвижимость от имени своих клиентов, составляют список наиболее подходящих и обычно сопровождают клиентов на все просмотры. Чтобы обеспечить наиболее эффективный просмотр недвижимости, большинство агентов предлагают шофер а иногда даже просмотр вертолетов своим клиентам высокого класса. Часто они также предлагают личный консьерж сервисы, которые могут планировать все просмотры, бронировать отели, трансферы и другие удобства для клиента. Эти услуги могут быть особенно полезны для иностранных клиентов, которые часто прилетают, чтобы посмотреть недвижимость. Кроме того, агенты, как правило, могут связать клиента со всеми необходимыми техническими специалистами по сделкам, которые требуются на разных этапах процесса покупки, такими как юристы, сюрвейеры и другие специалисты.

Покупатели могут иметь доступ к нерыночной недвижимости через свою сеть контактов, хотя это зависит от рыночных условий и от того, насколько хорошо агент связан на местном уровне.

Этичное поведение является очень важным аспектом для измерения профессионализма агента по закупкам: в любое время он должен давать советы своим клиентам без каких-либо личных интересов за вознаграждение за свой успех.

В то время как первоначально агенты по закупкам обслуживали исключительно более состоятельные слои населения, в последнее время, особенно на более конкурентных рынках, таких как Лондон или Париж, начальный уровень значительно упал до объектов недвижимости стоимостью около 500000 фунтов стерлингов или 500000 евро (см. Дейли Телеграф,[4])


На одном конце спектра находятся хорошо знакомые местные эксперты по недвижимости, которые могут быть бесценным ресурсом для покупателя, который хочет купить недвижимость вне рынка или до рынка, а также заключать частные сделки. Эти профессионалы часто могут заниматься поисками вне рынка, потому что имеют тесные связи с Агенты по недвижимости (или в Соединенные Штаты, брокеры по недвижимости ), они знают других местных посредников, которые могут отмечать эксклюзивные конфиденциальные сделки, такие как юристы, частные банкиры, инвестиционные менеджеры или других профессионалов, и иногда они лично знают владельцев лучшей элитной недвижимости, выставленной на продажу в районе, который они обслуживают. Если это то, что покупатель ищет, то размер компании менее важен, поскольку контакты устанавливаются с течением времени и находятся в руках нескольких опытных профессионалов, которые могут работать как в более крупных организациях, так и самостоятельно. Агенты по закупкам также часто имеют тесные связи с застройщиками, где агент может получить доступ к новой собственности до того, как они выйдут на открытый рынок.

Лучшие агенты по закупке также будут хорошо разбираться в свойствах в вашем целевом районе и напрямую свяжутся с владельцами подходящей недвижимости, чтобы узнать, будут ли они продавать. Это ставит вас в более слабую позицию на переговорах, но это означает, что у вас будет доступ к собственности, которой не будут другие покупатели, и если ваш агент по закупкам является квалифицированным переговорщиком, вам, возможно, не придется платить премию.

На другом конце спектра есть агентства, которые действуют больше как компании по переезду, хорошо организованные, работают на разных языках, помогают своим клиентам со всеми необходимыми документами, хорошо связаны с различными профессионалами и другими компаниями, чтобы обеспечить полноценный служба; эти компании могут быть менее способны к разведке внебиржевых сделок или иметь дело напрямую с владельцами частной собственности.

Независимые агенты по закупкам любят подчеркивать свою независимость от агентств по продаже, которые, в зависимости от страны, действуют либо от имени продавцов, либо в качестве посредников между двумя сторонами (см. Независимый,[5]). С другой стороны, некоторые известные агентства недвижимости также предлагают услуги по покупке, несмотря на оговорки из-за конфликта интересов.

Из-за разного характера закупочных агентств потенциальным покупателям часто рекомендуется обращаться в несколько компаний, чтобы сравнить и сопоставить их преимущества. Как это часто бывает, может быть лучше нанять профессионала, который более способен выслушать и понять наши потребности, даже если его или ее компания не полностью отмечает все остальные поля.

Большинство агентов по закупкам имеют значительный опыт ведения сделок; однако, как и агенты по недвижимости, лишь немногие из этих профессионалов имеют геодезия квалификация, поэтому они не могут быть лучшими советниками, когда дело доходит до оценки собственности и прогнозирования будущих рыночных тенденций. По этой причине покупатель может полагаться на других консультантов или их собственное мнение, прежде чем принимать инвестиционное решение.

С географической точки зрения охват агентов по закупкам варьируется от довольно ограниченного внимания к нескольким конкретным городским районам или субрегиональным районам (нескольким городам и их окрестностям) до общенациональных «цепных» услуг. Однако у каждой компании есть несколько областей, в которых она сильнее, и только в этих местах она может обеспечить более высокую ценность, особенно когда речь идет о поиске особых возможностей. Лишь несколько компаний в Европе расширились до более чем одной страны, наняв разных специалистов.

Для агента по закупке существуют различные условия: консультант по недвижимости, консультант по приобретению недвижимости, агент по переезду и специалист по поиску недвижимости. Согласно приведенному выше абзацу их навыки немного различаются, но бизнес очень похож. Поскольку этот конкретный раздел в сфере недвижимости все еще относительно новый, по сравнению, например, с агентами по недвижимости, конкретные используемые термины все еще обсуждаются в каждой стране.

Правовые требования

В некоторых европейских странах, например Великобритания, агентам по закупкам не нужно сдавать какой-либо специальный экзамен или получать какой-либо сертификат, чтобы начать заниматься своей профессией, находясь в других странах, например Италия, Франция или же Испания они должны соответствовать тем же квалификационным и юридическим требованиям, что и торговые агенты, хотя эти две роли существенно различаются. Этот кажущийся пробел в регулировании может быть восполнен, если и когда отрасль станет зрелой.

Сборы

Сборы агентов по закупкам зависят от конкретного рынка недвижимости и часто варьируются в зависимости от страны. Общая структура комиссии состоит из небольшого регистрационного сбора, который подлежит возмещению (при условии, что покупатель завершает покупку в течение определенного времени, определенного в контракте) и взимается авансом, а также комиссии за успех, которая представляет собой процент от покупной цены имущество и оплачивается при обмене контрактами или при подписании предварительного контракта.

Агенты по закупкам обычно требуют исключительности, что означает, что клиент не может продолжать поиск самостоятельно или через агентов по недвижимости в течение срока действия контракта, который обычно длится от 3 до 6 месяцев.

Французским компаниям запрещено взимать какие-либо регистрационные сборы, и по закону они обязаны увязывать всю свою компенсацию с успешным завершением транзакции. Однако хорошие агенты по закупкам не получают никакой прибыли от регистрационного сбора; основная цель комиссии - увеличить вероятность того, что клиент искренне привержен покупке; в противном случае они потеряли бы регистрационный взнос по прошествии определенного времени.

Комиссия за успех - это процент от продажной цены. Потенциальные покупатели недвижимости должны знать, что существует два разных механизма, в основном в зависимости от рыночных условий:

  • На рынках, где среднее время продажи элитной недвижимости велико, агенты по закупкам, как правило, делят комиссию с агентом по продаже, и, следовательно, услуга не требует дополнительных затрат для покупателя. Это происходит потому, что агент по продаже обычно предпочитает разделить свою комиссию с агентом по покупке, а не ждать дольше, чтобы найти другого покупателя и продать ту же недвижимость. Если агент по закупке заключает частную сделку, он взимает до комиссии агента по продаже (например, полные 5% в французская Ривьера [6] до 2% в Испании.
  • На очень ликвидных рынках (например, Лондон или же Париж ) комиссия агента по закупке взимается сверх комиссии агента по продаже, поэтому услуги агента по покупке предоставляются покупателю недвижимости за дополнительную плату, если агент по покупке не может найти недвижимость, которая не продается агентом. В этом случае, в зависимости от рынка, агенты по покупке взимают определенную сумму до комиссии агента по продаже (которая обычно превышает комиссию агента по покупке).
  • Некоторые агенты взимают комиссию за успех в зависимости от покупной цены - это фиксированный процент. В качестве альтернативы другие агенты взимают фиксированную сумму денег плюс процент от скидки до первоначальной запрашиваемой цены.

Все эти условия четко прописаны в контрактном соглашении, которое клиент подписывает заранее. Агенты по закупкам часто заявляют, что они могут получить более высокую скидку на продажную цену, чем частный покупатель, потому что они лучше знают цены, по которым аналогичные объекты недвижимости недавно продавались. обмениваются на рынке, и они используют хорошие навыки ведения переговоров.

Полный набор этических норм установлен Уполномоченным по правам собственности,[7] членом которого будет любой уважаемый агент по закупкам.

Смотрите также

Рекомендации

  1. ^ "Что такое агент по закупке?". businessdictionary.com. Получено 30 сентября 2013.
  2. ^ "Агент отступления". businessdictionary.com. Получено 7 августа 2019.
  3. ^ "Отступ". businessdictionary.com. Получено 7 августа 2019.
  4. ^ Кристофер Миддлтон, «Агенты по покупке недвижимости: Вы бы потратили 15 тысяч фунтов стерлингов только на то, чтобы найти дом?», Телеграф (Лондон), 26 февраля 2010 г.
  5. ^ Алессия Хорвич и Джулиан Найт, «Если у продавцов есть агенты, почему покупатели не могут?», Независимый (Лондон), 21 февраля 2010 г.
  6. ^ «Транзакционные издержки во Франции от умеренных до высоких», Глобальный гид по недвижимости 26 марта 2007 г. )
  7. ^ «Кодексы практики». Омбудсмен по собственности.