Финансирование увеличения налогов - Tax increment financing

Финансирование прироста налогов (TIF) это государственное финансирование метод, который используется как субсидия для перепланировка, инфраструктура и другие проекты по благоустройству населения во многих странах, в том числе Соединенные Штаты. Первоначальная цель программы TIF состоит в том, чтобы стимулировать частные инвестиции в проблемную зону, которая была определена как нуждающаяся в оживлении экономики.[1] Похожие или похожие получение ценности стратегии используются по всему миру.

Посредством использования TIF муниципалитеты обычно направляют будущие доходы от налога на имущество с определенного района или района на проект экономического развития или проект общественного благоустройства в сообществе. Субсидии TIF ​​не выделяются напрямую из городского бюджета, но город несет убытки из-за упущенных налоговых поступлений.[2] Первый TIF был использован в Калифорнии в 1952 году.[3] К 2004 году все 50 американских штатов разрешили использование TIF, кроме Аризоны. Первый TIF в Канаде был использован в 2007 году.[4]

Если стоимость базовых услуг увеличивается при наличии TIF, результатом является дефицит доходов, который необходимо оплачивать из других источников, помимо налоговых поступлений в районе TIF, чтобы предотвратить сокращение услуг.

Использование финансирования приращения налога

Субсидии на финансирование прироста налогов (TIF), которые используются как для субсидируемого государством экономического развития, так и для муниципальных проектов,[2]:2 предоставили городам и округам средства для получения разрешения на реконструкцию поврежденных участков или общественных проектов, таких как ратуши, парки, библиотеки и т. д. В определение упадка широко включены почти все типы земель, включая сельскохозяйственные угодья, которые имеют вызвало большую часть критики. "[2]:2

Чтобы предоставить необходимую субсидию, район обновления города, или район TIF, по существу всегда привлекается к сотням или тысячам акров дополнительной недвижимости (за пределами проектной площадки), чтобы обеспечить необходимую заемную способность для проекта или проектов. Заемная способность устанавливается путем совершения всех обычных ежегодных будущих повышений налога на недвижимость с каждого участка в районе TIF (на 20–25 лет или более) вместе с ожидаемыми новыми налоговыми поступлениями, в конечном итоге поступающими от самого проекта или проектов. Если проекты представляют собой общественные улучшения, не облагаемые налогом на недвижимость, все выплаты будут производиться за счет прилегающих объектов в районе TIF.

Хотя это ставится под сомнение, часто предполагается, что даже общественные улучшения приводят к увеличению налогов, превышающему то, что происходит или могло бы произойти в районе без инвестиций. Во многих юрисдикциях ежегодное увеличение налога на недвижимость ограничено и не может превышать того, что в противном случае произошло бы.

Завершение государственного или частного проекта может иногда приводить к увеличению стоимости окружающих недвижимость, что дает дополнительный налоговый доход. Также могут увеличиваться поступления от налога с продаж и добавляться рабочие места, хотя эти факторы и их мультипликаторы обычно не влияют на структуру TIF.

Регулярное ежегодное увеличение в масштабах округа, наряду с любым увеличением стоимости участка за счет государственных и частных инвестиций, приводит к увеличению налоговых поступлений. Это «налоговая надбавка». Финансирование прироста налога предназначено для увеличения налога в пределах определенного определенного района для финансирования долга, выдаваемого для оплаты проекта. TIF был разработан для направления финансирования на улучшение проблемных, слаборазвитых или недостаточно используемых частей юрисдикции, где в противном случае развитие могло бы не произойти. TIF создает финансирование для государственных или частных проектов, занимая средства в счет будущего увеличения поступлений от налога на имущество.[5]

История

Финансирование налоговых приращений было впервые использовано в Калифорнии в 1952 году, и в настоящее время в США действуют тысячи округов TIF по всей стране, от малых и средних городов до крупных городских районов. По состоянию на 2008 год в Калифорнии было более четырехсот районов TIF с совокупным доходом более 10 миллиардов долларов в год, более 28 миллиардов долларов долгосрочного долга и более 674 миллиардов долларов оцененной стоимости земли.[6] Штат Калифорния прекратил использование финансирования TIF из-за судебных исков в 2011 году и принял Закон о чрезвычайной финансовой ситуации в Калифорнии 2010 года, тем самым положив конец отвлечению доходов от налога на имущество из государственного финансирования, включая использование TIF для финансирования почти 400 реконструкций агентства в гос.[7][8] RDA обжаловали это решение, хотя в конечном итоге они были отменены в феврале 2012 года после принятия государственного бюджета на 2011 год.[9] [10]

Однако в 2015 году был принят Закон Калифорнии о возрождении сообществ и инвестиционных органах, предусматривающий создание органов по возрождению и инвестициям сообществ (CRIA), финансируемых за счет финансирования за счет увеличения налогов. Основными целями CRIA являются развитие или сохранение доступного жилья для домохозяйств с низким и средним доходом (минимум 25% финансирования TIF должно быть размещено в фонде доступного жилья) и создание или модернизация общественной инфраструктуры в экономически неблагополучных районах, как это определено в соответствии с положениями закона.[11][12] Кроме того, районы финансирования расширенной инфраструктуры (EIFD) могут создаваться и финансироваться TIF в Калифорнии.[13]

За исключением Аризона, каждое государство и район Колумбии позволил законодательство для финансирования увеличения налогов.[14] Некоторые государства, такие как Иллинойс, использовали TIF ​​на протяжении десятилетий, но другие начали использовать TIF только недавно.[15] В штате Мэн есть программа под названием TIF; однако это название относится к процессу, который сильно отличается от процесса в большинстве штатов.[16]

С 1970-х годов следующие факторы побудили местные органы власти (города, поселки и т. Д.) Рассмотреть вопрос о финансировании увеличения налогов: лоббирование со стороны застройщиков, сокращение федерального финансирования деятельности, связанной с перепланировкой (включая увеличение расходов), ограничения на муниципальные облигации (которые не облагаемый налогом облигации ), передача городской политики местным органам власти, государственные ограничения на муниципальные налог на имущество сборов и установленных государством лимитов на суммы и виды городских расходов. Учитывая эти факторы, многие местные органы власти выбрали TIF ​​как способ укрепления своей налоговой базы, привлечения частных инвестиций и повышения экономической активности.

Городское возрождение

В обзоре литературы 2015 года о передовых методах восстановления городов, в которых города США ищут способы обратить вспять тенденции безработицы, сокращения населения и сокращения инвестиций в свои основные центральные районы, поскольку застройщики продолжают расширяться в пригородных районах. Реинвестиции в основные районы центра города включают строительство смешанного типа и новые или улучшенные транспортные системы. При успешном оживлении приходит джентрификация с более высокой стоимостью собственности и налогами, а также с исходом людей с более низким доходом.[17][18]

«Успешное возрождение города не может быть достигнуто с помощью одних только мегапроектов - характерных зданий, стадионов или других подобных сосредоточенных усилий по развитию. Вместо этого» оно должно быть многогранным и включать улучшение физической среды городов, их экономической базы, а также социально-экономических условия их жителей ».

— Маллах и Дата 2013

Непреднамеренные последствия

Районы ТИФ вызвали большую критику. Некоторые задаются вопросом, действительно ли районы TIF обслуживают свое постоянное население. Организация под названием «Муниципальные чиновники за реформу перепланировки» (MORR) проводит регулярные конференции по вопросам злоупотреблений при перепланировке.[19]

Вот дальнейшие заявления оппонентов TIF:

  • По мере увеличения инвестиций в район нередко растет и стоимость недвижимости. джентрификация происходить.
  • Хотя обычно продается законодательным органам в качестве инструмента для перестройки испорченный районы, некоторые районы создаются, где развитие все равно будет происходить, например, идеальные районы застройки на окраинах городов. Калифорния принял закон, призванный пресечь это злоупотребление.[20][21]
  • Обозначение городских территорий как "зараженных"[22] важен для большинства реализаций TIF, может позволить правительству осудить собственность через выдающиеся законы домена. Известный Кело против города Нью-Лондон Дело Верховного суда США, в котором дома были признаны частной застройкой, было возбуждено в связи с действиями в районе TIF.
  • Процесс TIF, возможно, ведет к фаворитизму для политически связанных разработчиков, юристов-исполнителей, должностных лиц экономического развития и других лиц, участвующих в процессах.
  • В некоторых случаях школьные округа внутри сообществ, использующих TIF, испытывают больший рост государственной помощи, чем районы, не входящие в такие сообщества. Это может создать стимул для правительств «переоценивать TIF» и, следовательно, брать на себя более рискованные проекты развития. Местные органы власти не обязаны признавать, когда назначение TIF может отрицательно повлиять на финансовое состояние школьного округа, и, следовательно, качество некоторых школ может быть поставлено под угрозу.
  • Нормальный инфляционный рост стоимости собственности может быть зафиксирован с помощью округов в плохо оформленных TIF, представляющих деньги, которые пошли бы в государственную казну даже без финансируемых улучшений.
  • Районы могут быть чрезмерно большими, что позволяет получать доход от районов, стоимость которых повысилась бы независимо от обозначения TIF.
  • Утверждение округов может иногда включать будущие налоги одной организации без ее официальный ввод, то есть налоги школьного округа будут заморожены на действии города.
  • Получение полного прироста налога и направление его на погашение облигаций развития игнорирует тот факт, что постепенное увеличение стоимости собственности, вероятно, потребует увеличения предоставления государственных услуг, которые теперь должны будут финансироваться из других источников (часто за счет субсидий от менее экономичных процветающие районы). Например, использование финансирования увеличения налога для создания большого жилого комплекса означает, что необходимо будет расширить общественные услуги от школ до общественной безопасности, но если для погашения облигаций на цели развития будет получена полная налоговая надбавка, потребуются другие деньги. используемый.[23][24]

Примеры

Чикаго

Город Чикаго, в Кук Каунти, Иллинойс, имеет значительное количество районов TIF и стал отличным местом для изучения преимуществ и недостатков районов TIF. Город управляет 131 районом с налоговыми поступлениями на общую сумму более 500 миллионов долларов за 2006 год.[25] Лори Хили, назначенный комиссаром городского отдела планирования и развития в 2005 году, сыграл важную роль в процессе утверждения районов TIF в качестве первого заместителя комиссара.

В Читатель Чикаго, а Чикаго альтернативная газета публикуется еженедельно, публикует статьи об округах, финансирующих увеличение налогов, в Чикаго и его окрестностях. Написанные штатным писателем Беном Джоравски, статьи критикуют районы, финансирующие увеличение налогов, как это делается в Чикаго.[26]

Клерк округа Кук Дэвид Орр для обеспечения прозрачности округов Чикаго и округов Кук, финансирующих увеличение налогов, начал публиковать информацию об округах Чикаго на веб-сайте своего офиса.[27] Представленная информация включает доходы TIF города Чикаго по годам, карты TIF районов пригородных муниципалитетов Чикаго и округа Кук.

Некоммерческая организация Neighborhood Capital Budget Group Чикаго, штат Иллинойс, выступала за участие местных жителей в капитальных программах. Группа также исследовала и проанализировала расширение TIF-районов Чикаго.[28]

В апреле 2009 года городской совет принял «Постановление о солнечном свете TIF», представленное олдерменом Скоттом Вагспаком и олдерменом Мануэлем Флоресом (в то время первым олдерменом прихода). Распоряжение сделало все соглашения о перепланировке TIF и приложения к ним доступными на веб-сайте города в доступном для поиска электронном формате. Предложение направлено на повышение общей прозрачности соглашений TIF, тем самым способствуя значительному повышению общественной подотчетности.[29]

Согласно статье, опубликованной в Журнал оценки и администрирования налога на имущество в 2009 году рост использования TIF в Чикаго привел к тому, что «значительная часть налоговой базы Чикаго и земельная площадь» были отнесены к этим зонам сбора - «26 процентов земельной площади города и почти четверть общей стоимость коммерческой недвижимости находится в районах TIF »к 2007 г. В исследовании отмечаются трудности в установлении эффективности TIF.[3]

Альбукерке

В настоящее время второй по величине проект TIF в Америке расположен в Альбукерке, Нью-Мексико: 500 миллионов долларов Mesa del Sol развитие. Меса дель Соль вызывает споры в том смысле, что предлагаемое развитие будет построено на «зеленом поле», которое в настоящее время приносит небольшие налоговые поступления, и любое увеличение налоговых поступлений будет направлено в фонд финансирования увеличения налогов. Таким образом, этот «прирост» оставит государственные органы без финансирования из освоенной территории, которое необходимо для работы государственных органов.

Детройт

В июле 2014 года Управление развития центра Детройта объявило о финансировании TIF ​​нового хоккейного стадиона Red Wings. Общая стоимость проекта, включая дополнительные частные инвестиции в розничную торговлю и жилищное строительство, оценивается в 650 миллионов долларов, из которых 250 миллионов долларов будут профинансированы с использованием TIF для погашения 30-летних освобожденных от налогов облигаций, приобретенных Стратегическим фондом штата Мичиган, структурой экономического развития штата. .

Калифорния

В статье, опубликованной в 1998 г. Калифорнийский институт государственной политики, Майкл Дардиа бросил вызов правящим редевелопмент агентства (RDA) предположение, что «реконструкция окупается за счет увеличения налогов. Утверждение состоит в том, что RDA» получают любое увеличение доходов от налога на имущество (выше 2-процентного коэффициента инфляции) в проектных зонах, поскольку их инвестиции в улучшение территории отвечают за увеличение стоимости недвижимости ценности."[30]:ii Дардиа утверждал, что доходы от налога на имущество, направляемые на финансирование увеличения налогов, приводят к потере доходов «другим местным юрисдикциям - округам, школам и специальным округам».[30] и если RDA «не в значительной степени ответственны за рост стоимости собственности, эти юрисдикции, по сути, субсидируют реконструкцию, не имея права голоса в том, как используются доходы».[30]

"В 1994–1995 финансовом году - самом последнем году, по которому имеются данные, - агентства по перепланировке (RDA) получили 8 процентов налоговых поступлений от налога на недвижимость, собранных в штате Калифорния, на сумму 1,5 миллиарда долларов. Это доходы, которые, если не считать RDA были бы отправлены в другие государственные учреждения, такие как штат и округа ».

— Майкл Дардиа 1998

До 6 декабря 2010 г. Арнольд Шварцнеггер объявил чрезвычайное финансовое положение[31] что было подтверждено губернатором Джерри Браун в декабре 2011 года, чтобы подчеркнуть «необходимость немедленных законодательных действий для решения проблемы огромного бюджетного дефицита Калифорнии». Губернатор Браун принял меры по стабилизации финансирования школ за счет сокращения или отмены перевода налогов на имущество из государственного сектора, включая школьные округа, в RDA. Было принято новое законодательство, включая Законопроект 26 и Законопроект 27, который привел к упразднению почти 400 агентств по перепланировке в Калифорнии, тем самым остановив отвлечение доходов от налога на имущество из государственного финансирования. RDA обжаловали это решение, однако в конечном итоге они были отменены.[9] В 2015 году государство вновь ввело возможность увеличения налогов для финансирования органов по возрождению и инвестированию сообществ (CRIA), причем последние являются органами, созданными местными органами власти для создания или модернизации инфраструктуры и создания или сохранения доступного жилья для домохозяйств с низким и умеренным доходом. .[11][12] Районы финансирования расширенной инфраструктуры (EIFD) в штате также финансируются за счет облигаций с приростом налогов, и их цели во многом схожи, хотя требования к использованию и охватываемые проекты несколько отличаются.[13]

Аламеда

В 2009 году компания SunCal Companies, разработчик из Ирвина, штат Калифорния, представила инициативу голосования, в которой был реализован план реконструкции для бывшего Авиабаза ВМФ Аламеда и финансовый план, частично основанный на финансировании налоговых надбавок на сумму около 200 миллионов долларов для оплаты коммунальных услуг. SunCal структурировала инициативу таким образом, чтобы предоставление общественных удобств зависело от получения финансирования в виде налоговых приращений и от создания района общественных объектов (Мелло-Роос), который будет взимать специальный (дополнительный) налог с владельцев собственности в рамках застройки.[32] Поскольку городской совет Аламеда не продлил эксклюзивное соглашение о переговорах с Suncal, этот проект не будет продвигаться вперед. В Калифорнии Закон о реорганизации сообществ регулирует использование государственных агентств для финансирования дополнительных налогов.[33]

Айова

В 2002 году экономисты из экономического факультета Университета штата Айова заявили, что «существующие налогоплательщики, домовладельцы, наемные работники и пенсионеры активно субсидируют рост бизнеса и населения», определенные TIF зонами в Айове.[34]

Висконсин

TIF были созданы в Висконсине в 1975 году. В 2001 году критики утверждали, что TIF поддерживает разработчиков в развитии зеленых насаждений, ссылаясь на 2000 год. 1000 друзей Висконсина В отчете говорится, что 45% налоговых поступлений округов использовались для застройки открытых площадей.[35][36]

Денвер

С 1995 по 2005 год налогоплательщики Денвера смогли привлечь более 5 миллиардов долларов частных инвестиций, выделив более полумиллиарда долларов субсидий TIF. В то время рассматривались новые субсидируемые TIF проекты, включая «реконструкцию старого комплекса резиновой фабрики Gates на I-25 и Бродвее, а также реализацию амбициозных планов Денвера в отношении центра Юнион-Стейшн».[2]:6 Городской ландшафт Денвера был преобразован с 1995 по 2005 год благодаря проектам, финансируемым TIF, таким как «возрождение знаковых» зданий Denver Dry Goods, отеля Adams Mark, Денвер Павильоны и флагманский магазин REI, торговый район Broadway Marketplace и снос старого здания Woolworth, перемещение и расширение Elitch's в парк развлечений Six Flags Elitch Gardens, реконструкция базы ВВС США Лоури и реконструкция старого аэропорта Стэплтона - «самый крупный городской проект по застройке в стране».[2]:6

К 2005 году городские власти Денвера уже «заложили более $ 500 млн будущих налоговых поступлений для выплаты существующих субсидий TIF частным застройщикам» и готовились «существенно увеличить эту сумму с помощью нескольких новых проектов TIF в следующие пять лет». В 2005 году «отвлечение налоговых поступлений на оплату субсидий TIF [представляло] ежегодные расходы в размере почти 30 миллионов долларов для налогоплательщиков Денвера, и [росло] быстро».[2]:2 К 2007 году налоговые расходы TIF в виде упущенных налоговых поступлений составили почти «30 миллионов долларов в год, что составляет почти 7% от всех годовых доходов Денвера в Общий фонд», и в то время эта сумма быстро росла.[2]:6 В ходе исследования 2005 года, проведенного в рамках обследований заработной платы в рамках проектов TIF, было выявлено, что «рабочие места там платят значительно меньше, чем средняя заработная плата в Денвере, и на 14–27% меньше, чем средняя заработная плата для сопоставимых профессиональных категорий».[2]:2

В первой части серии из трех частей исследователи «объяснили историю и механизм TIF, а также проанализировали общую стоимость TIF для налогоплательщиков Денвера, включая« скрытые »издержки от возросшего бремени общественных услуг, которое проекты TIF не покрывают».[37] В разделе «Кто получает прибыль от субсидий TIF?» исследователи «изучили типы предприятий, которые Денвер привлекает через TIF, и нормы прибыли разработчиков, с которыми Денвер сотрудничает для реализации проектов TIF, а также прозрачность процесса утверждения TIF».[38] В третьей части исследования исследователи изучали «качество и доступность жилья в проектах, субсидируемых TIF».[2]:2

Приложения и администрирование

Города используют TIF для финансирования общественная инфраструктура, приобретение земли, снос, коммунальные услуги затраты на планирование и другие улучшения, включая канализация расширение и ремонт, бордюр и тротуар работы, ливневая канализация, регулирование движения, строительство и расширение улиц, уличное освещение, водоснабжение, озеленение, благоустройство парка, восстановление окружающей среды, мост строительство и ремонт, а также парковочные конструкции.

Законодательство штата о полномочиях дает местным органам власти право определять районы финансирования увеличения налогов. Срок действия округа обычно составляет 20 лет или достаточно времени, чтобы выплатить облигации, выпущенные для финансирования улучшений. Хотя договоренности различаются, обычно городские власти берут на себя административную роль, принимая решения о том, как и где применять этот инструмент.[39]

Большинство юрисдикций разрешает размещение облигаций только на основе части (обычно не более 50%) предполагаемого увеличения налоговых поступлений. Например, если в проекте ожидается ежегодное увеличение налога на 5 000 000 долларов, которое покроет финансовые затраты на облигацию на 50 000 000 долларов, то обычно допускается только облигация на 25 000 000 долларов. Если проект будет умеренно успешным, это будет означать, что значительная часть ожидаемых годовых налоговых поступлений (в данном случае более 2 000 000 долларов США) будет направлена ​​на другие общественные цели, кроме выплаты облигации.

Сбор за возрождение сообщества (CRL) в Канаде

К 2015 году крупные канадские города уже ввели сборы за возрождение сообществ (CRL) - термин, используемый для TIF в Канаде.[4]

Альберта

В апреле 2012 года было предложено, чтобы правительство Альберты изменило правила так, чтобы налог на возрождение сообщества (CRL) мог применяться к затратам на восстановление, «понесенным частным застройщиком».[40]:18

«CRL в настоящее время не позволяет использовать сбор для покрытия затрат на исправление, понесенных частным разработчиком. Несмотря на то, что CRL представляет собой довольно всеобъемлющий подход, который широко не используется, предлагается внести изменения в правила, позволяющие применять сбор к затраты на рекультивацию дадут стимул к реконструкции заброшенных месторождений в соответствующих обстоятельствах ».

— 13 апреля 2012 г. Рабочая группа по перепланировке в Альберте Браунфилд

Муниципальная земельная корпорация Калгари (CMLC) - независимая дочерняя компания города Калгари, основанная в 2007 году для пересмотра землепользования на давно заброшенном участке земли в восточной части центра города вдоль побережья. Bow River[41] - использовал CRL для разработки Центр города Ист-Виллидж, Калгари сделать Калгари первым канадским городом, использующим CRL.[4] CMLC «выделила около 357 млн ​​канадских долларов на инфраструктуру и развитие East Village» и утверждает, что «привлекла 2,4 млрд канадских долларов на запланированное развитие, которое, как ожидается, принесет CRL 725 млн канадских долларов дохода».[4] Зона взимания сборов для CRL округа Риверс шире, чем у Ист-Виллидж, что делает его финансово устойчивым, поскольку он собирает налоги в течение двадцати лет на свое якорное здание, 58-этажное здание. Носовая башня, и от событий поблизости Виктория Парк (Калгари).[22]

В интервью Калгари Сан в феврале 2015 года Майкл Браун, президент и генеральный директор CRL, сказал, что они изучают CRL[22] для развития Вест-Виллидж, аналогично тому, что использовалось для финансирования восстановления Ист-Виллидж. В августе КалгариNEXT спортивный комплекс был предложен как потенциальный якорь в зону сбора. Местные политики выразили обеспокоенность по поводу модели финансирования, которая предполагала, что город выделит от 440 до 690 миллионов долларов из запланированных затрат, большая часть которых будет окупаться только в течение длительного периода времени.[42] Мэр Нахид Ненши прокомментировал, что одной из многих проблем, стоящих перед предложением CalgaryNEXT, было требование налога на возрождение сообщества, наряду с необходимостью внесения земельного взноса от города, «и значительные инвестиции в инфраструктуру, чтобы сделать West Village полноценным и динамичным сообществом. "[43] Эдмонтон, Альберта, создание CRL для оживления центра города с помощью масштабного проекта развития, включая новую арену, развитие парка и модернизацию, включая канализацию, на общую сумму около 500 миллионов канадских долларов.[4] Город надеется «получить примерно 941 миллион долларов дохода при сценарии среднего роста».[4]

Онтарио

Мэр Торонто Джон Тори планирует создать зону сбора для финансирования масштабного проекта наземной железнодорожной линии SmartTrack стоимостью 2,7 миллиарда канадских долларов, протяженностью 53 км.[4]

Смотрите также

использованная литература

  1. ^ Кейвс, Р. В. (2004). Энциклопедия города. Рутледж. п. 659. ISBN  978-0415862875.
  2. ^ а б c d е ж г час я Тони Робинсон; Крис Невитт; Робин Кних (2005). «Получаем ли мы ценность наших денег? Увеличение налогов и новые идеи, новые приоритеты, новая экономика. Реконструкция города в Денвере. Часть III. Строим ли мы лучший Денвер?: Качество рабочих мест и доступность жилья в проектах, субсидируемых TIF» (PDF). Центр экономической стратегии Front Range. п. 57. Получено 29 августа 2015.
  3. ^ а б Шерри Фаррис; Джон Хорбас (2008). «Создание против захвата: оценка истинных затрат на финансирование увеличения налогов» (PDF). Журнал оценки и администрирования налога на имущество. 6 (4). Архивировано из оригинал (PDF) 23 сентября 2015 г.. Получено 28 августа 2015.
  4. ^ а б c d е ж г Кайл Баккс (22 мая, 2015). «Рискованный бизнес, поскольку канадские города переходят на местные сборы: эксперт предупреждает, что сборы могут быть« прямыми субсидиями для разработчиков.'". CBC Новости. Получено 28 августа 2015.
  5. ^ Разное, (2001). Финансирование увеличения налогов и экономическое развитие, использование, структура и влияние. Отредактированный Крейгом Л. Джонсоном и Джойс Ю. Ман. Государственный университет Нью-Йорка Press.
  6. ^ Годовой отчет государственного контролера штата Калифорния об агентствах по перепланировке, 2007-2008 гг. (PDF), заархивировано из оригинал (PDF) на 2010-01-05, получено 2009-12-04
  7. ^ «Городское обновление умерло в Калифорнии», Антипланировщик, Институт Торо (2 января 2012 г.).
  8. ^ См. California Redevelopment Association v. Ana Matosantos.
  9. ^ а б «Город Серитос и др. Против штата Калифорния». Суды Калифорнии - штат Калифорния. 25 августа 2015 г. Отсутствует или пусто | url = (Помогите)
  10. ^ «Роспуск Агентства Редевелопмента». www.dof.ca.gov. Получено 2019-10-08.
  11. ^ а б Ассоциация правительств Южной Калифорнии (октябрь 2016 г.). «Миссия невыполнима? Решение жилищной проблемы Калифорнии» (PDF). п. 29.
  12. ^ а б «Последние события в области доступного жилья в Калифорнии и Лос-Анджелесе». katten.com. Получено 2019-09-20.
  13. ^ а б Ассоциация правительств Южной Калифорнии (октябрь 2016 г.). «Миссия невыполнима? Решение жилищной проблемы Калифорнии» (PDF). п. 27.
  14. ^ Государственный отчет Совета агентств по финансированию развития за 2008 год (TIF), по состоянию на 31 марта 2014 г.
  15. ^ Арканзас (2000), Вашингтон (2001), Нью-Джерси (2002), Делавэр (2003), Луизиана (2003), Северная Каролина (2005) и Нью-Мексико (2006).
  16. ^ Майкл Хэвлин (25 мая 2013 г.). «Maine Voices: TIF помогает сообществам, которые в этом не нуждаются: государственная поддержка экономического развития должна поступать в города, которые сейчас не могут воспользоваться преимуществами сложных схем налогообложения собственности». Хэмптон, Мэн: Portland Press Herald. Получено 28 августа 2015.
  17. ^ «Восстановление города: что говорят последние исследования о передовых методах». Центр Шоренштейна Гарвардской школы Кеннеди и Инициатива Карнеги-Найта. Ресурс для журналистов. 29 января 2015 г.. Получено 28 августа 2015.
  18. ^ Алан Маллах; Дата Lavea (май 2013 г.). Возрождение городов наследия Америки. Публикация Брахмана. п. 52. ISBN  978-1-55844-279-5. Получено 28 августа 2015.
  19. ^ "Сайт Redevelopment.com". Архивировано из оригинал на 2010-05-02. Получено 2009-12-04.
  20. ^ «Редевелопмент: Неизвестное правительство». Коалиция за реформу редевелопмента. Получено 2009-12-04.
  21. ^ «Субсидирование реконструкции в Калифорнии» (PDF). Калифорнийский институт государственной политики. Получено 2009-12-04.
  22. ^ а б c Джеймс Уилт (10 января 2013 г.). "Загрязненных улиц, не более". Быстрая перемотка вперед по неделям. Получено 26 августа 2015.[постоянная мертвая ссылка ]
  23. ^ Ричард Дай; Дэвид Мерриман (сентябрь 1999 г.). Джеймс Х. Куклински (ред.). «Влияние увеличения налогов на экономическое развитие» (PDF). Коалиция американской мечты. п. 47. Получено 28 августа 2015.
  24. ^ Ричард Дай; Дэвид Мерриман (2000). «Влияние увеличения налогов на экономическое развитие». Журнал экономики города. 47 (2): 306–328. Дои:10.1006 / juec.1999.2149.
  25. ^ "Общие доходы TIF города Чикаго за 1986-2013 гг." (PDF). Офис клерка округа Кук. Архивировано из оригинал (PDF) на 2014-08-21. Получено 2014-08-19.
  26. ^ "статьи штатного писателя Reader Бена Джоравски об округах Чикаго TIF (финансирование увеличения налогов)". Читатель Чикаго. Получено 2008-05-29.
  27. ^ "TIFs 101: учебник для налогоплательщиков, помогающий понять TIFs". Офис клерка округа Кук. Архивировано из оригинал на 2009-12-15. Получено 2008-05-29.
  28. ^ "Исследование". Группа по бюджетному бюджету района Чикаго, штат Иллинойс. Архивировано из оригинал на 2008-05-09. Получено 2008-05-29.
  29. ^ "Исследование". 32-Й ОТДЕЛЕНИЕ ОБСЛУЖИВАНИЯ. Получено 2015-05-13.
  30. ^ а б c Майкл Дардиа (январь 1998 г.), «Субсидирование реконструкции в Калифорнии» (PDF), Калифорнийский институт государственной политики, получено 28 августа 2015
  31. ^ «Постановление губернатора штата Калифорния о чрезвычайном финансовом положении». Губернатор штата Калифорния. 20 января 2011 г.. Получено 28 августа 2015.
  32. ^ «Краткое содержание отчета о выборах в рамках Инициативы развития Аламеда-Пойнт, часть I» (PDF). Город Аламеда. Архивировано из оригинал (PDF) на 2009-12-29. Получено 2009-12-04.
  33. ^ "Закон Калифорнии о переустройстве общин". Получено 2009-12-05.
  34. ^ Дэвид Свенсон и Лизл Итингтон (2002). "* Дэвид Свенсон и Лизл Итингтон," Стимулируют ли районы увеличения налоговых поступлений в Айове региональный экономический и демографический рост? "(2002)" (PDF). Департамент экономики Университета штата Айова. Получено 9 июн 2016.
  35. ^ Дэвид Э. Вуд, Мэри Бет Хьюз (апрель 2001 г.), «От пней к свалкам: антиэкологические субсидии штата Висконсин» (PDF), Центр стратегии штата Висконсин, Университет Висконсина-Мэдисон, заархивировано из оригинал (PDF) 1 марта 2012 г., получено 28 августа 2015CS1 maint: использует параметр авторов (ссылка на сайт)
  36. ^ Мэтью Мэйрл (2005). Переориентация системы TIF штата Висконсин на перепланировку городов: три реформы (PDF). Центр стратегии штата Висконсин, Университет Висконсина-Мэдисон) под названием (Отчет). Архивировано из оригинал (PDF) на 2006-08-12. Получено 2006-09-09.
  37. ^ Тони Робинсон; Крис Невитт; Робин Кних (2005). «Получаем ли мы ценность наших денег? Увеличение налогов и новые идеи, новые приоритеты, новая экономика. Реконструкция города в Денвере. Часть I: во что обходятся субсидии TIF ​​в Денвере?». Центр экономической стратегии Front Range. Отсутствует или пусто | url = (Помогите)
  38. ^ Тони Робинсон; Крис Невитт; Робин Кних (2005). «Получаем ли мы ценность своих денег? Увеличение налогов и новые идеи, новые приоритеты, новая экономика. Перестройка города в Денвере, часть II: Кто получает прибыль от субсидий TIF?». Центр экономической стратегии Front Range. Отсутствует или пусто | url = (Помогите)
  39. ^ «Рост в пределах границ: отчет Комиссии по местному самоуправлению для 21 века» (PDF). Штат Калифорния. Получено 2009-12-04.
  40. ^ Рабочая группа по перепланировке в Браунфилде Альберты (13 апреля 2012 г.). «Редевелопмент в Альберте Браунфилд: используются практические подходы к созданию продуктивного сообщества» (PDF). Окружающая среда и устойчивое развитие ресурсов Альберты (ESRD). Рабочая группа по перепланировке в Альберте Браунфилд. п. 48. Архивировано с оригинал (PDF) 26 марта 2015 г.. Получено 5 сентября 2015.
  41. ^ Барб Ливингстон (14 августа 2015 г.). "Городские влиятельные лица Калгари: Майкл Браун". CREB. Получено 28 августа 2015.
  42. ^ Джонсон, Джордж (2015-08-19). «Пусть король начнет ухаживать». Calgary Herald. п. C1.
  43. ^ Заявление мэра Нахида Ненши относительно проекта «Калгари»."". Офис мэра города Калгари. 18 августа 2015 г.. Получено 27 августа 2015.

внешние ссылки