Ипотека по английскому праву - Mortgages in English law

Ипотека по английскому праву являются методом привлечения капитала через кредитный договор. Как правило, в случае банка кредитор / залогодержатель дает деньги заемщику / залогодателю, который использует свою собственность / землю / дом в качестве обеспечения (по сути, подтверждения), что они выплатят долг и любые соответствующие проценты. Если залогодатель не производит выплату, то заложенное имущество, которое использовалось в качестве обеспечения, может быть предметом различных средств правовой защиты ипотекодержателя, позволяющих им вернуть долг. Ипотека - важная часть Английское земельное право и право собственности. Они касаются, во-первых, норм общего права, законодательных и нормативных актов, направленных на защиту залогодателя (то есть заемщика) во время заключения ипотечного договора. Второй, Английское право определяет и ограничивает процесс вступления во владение собственностью в случае невыполнения обязательств. В-третьих, он облагает залогодержателей (то есть кредиторов, например, банки) пошлинами на цену, которую они получают при продаже собственности.

Хотя большая часть законодательства, касающегося ипотеки, касается ипотеки земли, можно закладывать практически любой тип собственности. Ипотека на движимое имущество часто называется «закладной на движимое имущество».[1] и ипотека в отношении нематериальных прав часто выражается в форме уступки прав.[2] Отдельные законодательные режимы также существуют в отношении ипотеки судов под Закон о торговом судоходстве 1995 г. и ипотеки самолетов и их частей под Кейптаунская конвенция.

Технически термин «ипотека» относится к обеспечительный интерес в обеспечении, но в коммерческом выражении этот термин часто используется включительно как ссылка на всю договоренность о кредитовании под обеспечение.

Закон об ипотеке известен своей сложностью. В рабочем документе 1986 г., касающемся ипотеки земли, Правовая комиссия началось так:

«Английский закон о земельной ипотеке, как известно, сложен. Он никогда не подвергался систематической законодательной реформе и за столетия постепенной эволюции приобрел многослойную структуру, которая исторически увлекательна, но неуместна и иногда излишне сложна».[3]

Чуть более содержательно, Лорд Макнахтен однажды прокомментировал приговор: «Я уверен, что никто в свете природы никогда не понимал английскую ипотеку недвижимости».[4]

История

Как и многие аспекты английского права, право, касающееся ипотеки, тесно связано с его историческим развитием. Ипотека существует в английском праве с 12 век, но ранняя английская ипотека в значительной степени формировалась ростовщичество законы. В то время начисление процентов было противозаконным и греховным.[5] Соответственно, при выдаче ипотеки залогодержатель переходит во владение землей - если доход, полученный от земли, оплачивает ипотечный долг, это называлось живым залогом (или vivum vaidum), но если залогодержатель просто взял эти доходы и долг оставался неизменным, это называлось мертвым залогом (первоначально Mortuum Vadium, который позже был заменен норманнскими французами, morte gage который со временем стал ипотекой).

К 1400-м годам форма ипотеки несколько изменилась - ипотека по-прежнему создавалась путем передачи права собственности на землю залогодержателю, но залогодатель оставался во владении для обработки земли. Однако в установленный день выкупа залогодатель должен был выплатить полную сумму долга, иначе он потерял бы право выкупа, и земля полностью принадлежала бы залогодержателю. Это было вдвойне драконовским, поскольку не только залогодатель потерял свою землю, но и долг остался, и его все еще нужно было выплатить.[6] Однако по мере того, как закон стал менее строгим в отношении начисления процентов из-за принятия следующих друг за другом Закон о ростовщичестве, и по мере того как отношение общества изменилось, ипотека стала более широко использоваться, и канцлерские суды стали все больше интересоваться защитой людей от суровости норм общего права, касающихся выкупа.

Разрабатывая серию доктрин справедливости, канцелярия все больше и больше защищала залогодержателей. Они постановили, что залогодержатель должен был отчитаться за всю арендную плату, полученную от собственности,[7] и обеспечение определенной степени защиты, когда залогодатель задерживает выплату ссуды.[8] Фактически канцелярские суды «превратили закладные из орудия вымогательства в удобный и гибкий инструмент торговли».[9]

Несмотря на то, что эффект ипотеки заключался в передаче правового титула залогодержателю, канцелярские суды признали, что залогодатель имел отдельный вид права собственности в капитале, который стал известен как «право на выкуп». Подобно этому, существовало отдельное право с похожим названием, но с похожим названием, которое было справедливым правом на выкуп.[10][11]

Что касается земли, следующие великие реформы были при Закон о собственности 1925 г. который ограничивал ипотечные кредиты двумя типами: ипотечная ссуда (о чем см. ниже) и ипотека по закону. С течением времени ипотека по окончании срока службы почти полностью устарела,[12] и сегодня почти вся ипотека земли в Англии и Уэльсе осуществляется по закону.

Ипотека также существовала в отношении личной собственности (в отличие от земли) в течение значительного периода времени, хотя на протяжении большей части истории английского права обеспечение личной собственности обычно осуществлялось посредством приносить присягу а не в виде ипотеки. Однако к викторианской эпохе ипотека личного имущества была достаточно широко распространена, что законодательный орган принял Акты купли-продажи чтобы попытаться урегулировать эту область закона. Ипотека судов регулируется законом по крайней мере с 1894 года и явно существовала некоторое время до этого.[13]

Создание ипотеки

В то время как недвижимость может быть разделена между совладельцами и арендаторами с целью использования и пользования землей, получение ипотеки в первую очередь служит цели обеспечения займы окупаются. Из-за характера денежного кредитования и часто неравная переговорная сила В отношениях между банками и заемщиками закон предоставляет заемщикам значительную правовую защиту от принуждения к недобросовестным сделкам. Помимо залога, залогового удержания и справедливых сборов, английское право считает ипотеку одним из четырех основных видов обеспечительный интерес, посредством чего право собственности который связывает третьи стороны, возникает после заключения договор. В контракте должно быть просто намерение предоставить собственность для обеспечения выплаты. В Закон о собственности 1925 г. в разделе 85 говорится, что ипотека требует наличия документа (согласно LPMPA 1989 г. раздел 1, документ, который подписан, засвидетельствован и заявляет, что это акт). Под Закон о регистрации земли 2002 г. разделах 23 и 27, уведомление об ипотеке должно быть подано в Земельный кадастр HM чтобы ипотека была эффективной. Потом, Закон о собственности 1925 г. В разделе 87 говорится, что ипотека предоставляет залогодержателю (то есть обеспеченному кредитору) те же права, что и держателю договора аренды на 3000 лет.

Защита заемщиков

Справедливость выкупа

Основная статья: Справедливость выкупа

Причина этой ссылки на «3000 лет» заключается в том, что в качестве примитивной защитной меры, согласно нормам общего права, условия ипотеки всегда должны позволять выкуп собственности в конце, когда будет погашен долг. В 18 веке решение Вернон v Бетелл[14] Лорд Хенли LC отказался принудить к передаче сахарной плантации Вернона в Антигуа умершему лондонскому кредитору Бетеллу, когда у Вернона возникли проблемы с выплатой, хотя некоторые обмены между ними повысили вероятность отказа от земли для погашения долга. По мнению лорда Хенли LC, с учетом уже выплаченных значительных процентов это нарушит (или «засорит») право Вернона на выкуп собственности. Как он выразился, защита заемщика была оправдана, потому что «нужные люди, по правде говоря, не являются свободными людьми, но, чтобы удовлетворить текущую потребность, они будут подчиняться любым условиям, которые лукавые могут навязать им». Соответственно, появилось правило, что «один раз ипотека - всегда ипотека»,[15] это означает, что ипотека не может быть превращена в передачу собственности в соответствии с условиями договора. Это означает, что кредитор может продать недвижимость в лучшем случае, чтобы реализовать ее стоимость, но не может получить право собственности, а заемщик всегда должен иметь практически возможность вернуть собственность. Правило было приостановлено для компаний Закон о компаниях 2006 г. раздел 739, и подвергся критике в Джонс против Моргана за неприемлемость в торговле,[16] но он все еще остается рудиментарным методом общего права для защиты уязвимых заемщиков.

Неисправное согласие

Наиболее актуальной защитной мерой в общем праве сегодня является право заемщиков аннулировать ипотечные кредиты, если они искаженный об условиях ипотеки, или если они заключили соглашения из-за под влиянием. В ведущем случае Королевский банк Шотландии - Этридж (№ 2) Группа апелляций включала мужа, якобы оказывающего давление на свою жену, чтобы она подписала договор об ипотеке с банком, где безопасность находилась в доме семьи.[17] Палата лордов согласилась с тем, что из-за ненадлежащего влияния договор станет недействительным, и, если бы банк осознал эту возможность, он не смог бы обеспечить исполнение соглашения об ипотеке в отношении доли супруга в доме. Соответственно, если банки желают обеспечить действительные ипотечные кредиты, им необходимо получить подтверждение от независимого юриста о том, что супруг (а) полностью понимает сделку. Это постановление было призвано исключить случаи, когда люди не понимают последствий ипотеки. В качестве альтернативы, если, несмотря на независимую консультацию, супруг (а) по-прежнему подвергается чрезмерному влиянию или искажает факты, он или она не будет иметь возможности обратиться к банку, продающему дом, но может предъявить иск к адвокату за халатность.

Законодательное регулирование рынка

Помимо общего права, существует три основных вида правовой защиты. Во-первых, Закон о финансовых услугах и рынках 2000 года кодифицирована система лицензирования для ипотечных кредиторов. В Управление финансового поведения соблюдает Кодекс норм и обеспечивает соблюдение угроз отзыва лицензии. Во-вторых, Закон о потребительском кредите 1974 г. расширяет возможности Управление добросовестной торговли участвовать в аналогичном регулировании вторая ипотека рынок. В-третьих, содержание ипотеки регулируется обычной защитой потребительского договора в Недобросовестные условия в Положениях о потребительских договорах 1999 г.. Основная цель закона - обеспечить полную прозрачность и отменить вымогательские кредитные соглашения, чтобы потребители знали, что они получают, и не получали несправедливый торговаться.

Права кредиторов

Залогодержатели / кредиторы имеют в своем распоряжении множество средств правовой защиты и полномочий, если залогодатель / заемщик не выполняет платежи. Есть пять основных средств защиты, в том числе:

  1. Право предъявить иск
  2. Право продажи[18]
  3. Право выкупа
  4. Сила владения
  5. Право назначать получателя[19]

Право продажи

Право продажи подразумевается в ипотеке, поэтому не требуется явного срока для создания права.[20] Однако право продажи возникает только тогда, когда «наступили сроки выплаты закладных»,[21] и он может быть осуществлен в результате одного или нескольких условий, указанных в Законе о собственности 1925, s103.

Когда залогодержатель реализует свои полномочия по продаже, существует обязанность действовать справедливо по отношению к залогодателю.[22] Эта обязанность означает, что залогодержатель должен, среди прочего,

Примите разумные меры, чтобы максимально увеличить его доход от собственности. Он также должен бережно относиться к собственности. Точно так же, если он продает собственность: он не может продать в спешке по заниженной цене, достаточной для выплаты своего долга. Залогодатель также имеет долю в собственности и несет личную ответственность за недостающую сумму. Залогодержатель должен помнить об этом. Он должен проявлять разумную осторожность, чтобы продавать только по надлежащей рыночной стоимости.[23]

Более того, будет взиматься более строгая проверка, если залогодержатель продает недвижимость связанной стороне. В Це Квонг Лам v Вонг Чит Сен[24] Г-н Вонг продал собственность, взятую у г-на Цзе, своей жене, не рекламируя аукцион. Тайный совет сообщил, что, хотя задержка в предъявлении иска означает, что продажа не должна откладываться, убытки могут быть присуждены из-за значительного конфликт интересов. Лорд Темплман подчеркнул, что «на залогодержателя возлагается тяжелое бремя показать, что он действовал справедливо во всех отношениях», так что сделка будет совершенно справедливой и равной.[25] Раздел 88 подтверждает, что покупатель после продажи получает необремененный титул.

Сила владения

Право владения позволяет залогодержателю фактически вступить во владение заложенным имуществом, и это может быть по причинам, включая желание продать имущество для возврата долга или с целью обращения с имуществом, пока оно продолжает приносить доход. Владение доступно в момент создания ипотеки и, что важно, не требует исполнения каких-либо обязательств по умолчанию. Однако, если стороны договорятся об ограничениях / поправках к праву владения, они могут быть изменены.[26]

Что касается жилых домов и вынесенных судом постановлений о владении, суд имеет право отложить разбирательство, а также приостановить или отложить постановление о владении, если он убедится, «что в случае осуществления им своих полномочий [отсрочки, приостановления или отсрочки] залогодатель, вероятно, сможет в течение разумного периода времени выплатить любые суммы, причитающиеся по ипотеке, или исправить невыполнение обязательств, состоящее в нарушении любого другого обязательства, возникающего по ипотеке или на ее основании ".[27] Эта задержка может быть на любой срок, который суд сочтет разумным.[28]

В Закон о потребительском кредите 1974 г. Разделы 129–130 делают то же самое для второй ипотеки. В аномальном случае Ропайджалах против Barclays Bank plc[29] банк продал с аукциона (второй) дом, в котором владелец семьи отсутствовал. Кларк LJ чувствовал себя неспособным применить AJA 1970, потому что правильно истолкованный, он мог остановить судебное разбирательство только тогда, когда судебное разбирательство действительно было начато, а здесь его не было. В более удобном для заемщика решении Строительное общество Челтнем и Глостер - Норган[30] Уэйт LJ дал указание, что при назначении плана погашения, судья должен указать «период, наиболее благоприятный для залогодателя с самого начала», чтобы можно было избежать повторных обращений в суд о продолжении невыполнения обязательств и чтобы «залогодержатель мог быть услышан с справедливости ради сказать, что у залогодателя был шанс ".

Дополнительные источники

Смотрите также

Примечания

  1. ^ Фишер, п. 229.
  2. ^ Фишер, п. 259.
  3. ^ «Земельная ипотека (Закон Com WP № 99)» (PDF). HMSO. 1 августа 1986 г.. Получено 13 февраля 2020.
  4. ^ Сэмюэл против Джарры Тимбер энд Вуд Paving Corporation [1904] AC 323, стр. 326.
  5. ^ Megarry, п. 1034.
  6. ^ Креглингер против New Patagonia Meat Ltd [1914] AC 25 на 35
  7. ^ Холман v Во (1616) Всего 133; Пелл v Блюет (1630) Всего 133
  8. ^ Солт против маркиза Нортгемптона [1892] AC 1, 19
  9. ^ Megarry, п. 1036.
  10. ^ Megarry, п. 1037.
  11. ^ Креглингер против New Patagonia Meat Ltd [1914] AC 25 на 48
  12. ^ В соответствии с Закон о регистрации земли 2002 г. больше не было возможности создать ипотеку за счет потери зарегистрированной земли (хотя она могла быть создана на незарегистрированной земле). К 2019 году незарегистрированным было только 15% земель: https://whoownsengland.org/2019/01/11/the-holes-in-the-map-englands-unregistered-land/.
  13. ^ Закон о торговом судоходстве 1894 г., раздел 31.
  14. ^ (1762) 28 ER 838
  15. ^ Сетон v Слэйд (1802) 7 Вес 265, 273
  16. ^ [2001] EWCA Civ 995
  17. ^ [2002] 2 AC 773
  18. ^ Закон о собственности 1925 года, s101 (i)
  19. ^ Закон о собственности 1925 года, s101 (1) (iii) и s109
  20. ^ Закон о собственности 1925 года, s101
  21. ^ Закон о собственности 1925 года, s101 (1) (i)
  22. ^ Palk v Mortgage Services Funding Plc [1993] Ch 330, at 337-338
  23. ^ Полк и др. Против Mortgage Services Funding Plc [1993], глава 330, стр. 338; еще одно полезное дело - Cuckmere Brick Co Ltd против Mutual Finance Ltd [1971] Ch 949, at 966
  24. ^ [1983] 3 Все ER 54
  25. ^ Смотрите также Йорк Билдингс Ко - Маккензи (1795) 3 Патона 378
  26. ^ Four-Maids Ltd против Дадли Маршалл (Proprieties) Ltd [1957] Ch 317, на 320
  27. ^ Закон об отправлении правосудия, статья 36 (1)
  28. ^ Закон об отправлении правосудия 1970 года, с36 (2)
  29. ^ [2000] QB 263
  30. ^ [1996] 1 WLR 343

Источники

Рекомендации

  • JC Coffee: «Что пошло не так? Первоначальное исследование причин финансового кризиса 2008 г. »(2009 г.) 9 (1) Journal of Corporate Law Studies 1