Разделение капитала - Equity sharing

Разделение капитала другое название для совместная собственность или же совместное владение. Требуется один свойство, более одного владельца, и смешивает их максимизировать прибыль и налоговые вычеты. Обычно стороны находят дом и покупают его вместе как совладельцы, но иногда они объединяются, чтобы совместно владеть имуществом, которым уже владеет один из них. По истечении согласованного срока они выкупать друг друга или продать недвижимость и разделить беспристрастность.

Разделение капитала в разных странах

Соединенные Штаты

Разделение капитала стало желательным в Соединенных Штатах, когда в 1981 году раздел 280A Закона Кодекс внутренних доходов разрешено смешанное налоговое использование одной собственности в первый раз, позволяя арендатору требовать основное место жительства налоговые отчисления и инвестор требовать удержания налога на инвестиционную недвижимость. Поскольку долевая собственность предоставляется федеральным налоговым кодексом, это право собственности может использоваться в любом штате.

Компании в Соединенных Штатах включают Unison Homeownership Investors, Landded и OwnHome Mortgage & Finance.[1]

объединенное Королевство

В Великобритании есть много вариантов использования термина «долевое участие». Часто применяется к различным формам схем домовладения с низкой стоимостью. К ним относятся долевые ссуды, иногда называемые ссудой с долевым участием, а некоторые формы долевой собственности (частичная покупка / частичная аренда), называемые арендой с долевым участием. Некоторые местные органы власти могут также ссылаться на ограничения цены перепродажи в документации по планированию как на соглашения о разделе акций.

Англия

Правительство Великобритании способствует распределению капитала главным образом за счет Агентство домов и сообществ. По состоянию на 2009 год это было под знаменем ГлавнаяКупить. Его цель - помочь домохозяйствам, зарабатывающим до 60 000 фунтов стерлингов в год.[2]

New Build HomeBuy - это когда покупатели покупают не менее 25% вновь построенного дома и платят арендную плату за оставшуюся часть. HCA обычно субсидирует жилищные ассоциации или другим поставщикам, которым принадлежит оставшаяся доля. Арендная плата ограничена 3% от стоимости непроданной доли, но обычно устанавливается на уровне 2,75%. Покупатели могут покупать дополнительные акции всякий раз, когда они могут себе это позволить; это известно как «лестница».[3]

HomeBuy Direct был введен в 2009 году, в соответствии с которым правительство и застройщик совместно финансируют ссуду на приобретение собственного капитала в размере 30% от стоимости, так что покупателю нужно только заплатить ипотека на 70% стоимости. Если покупатель покупает дополнительную акцию, все три стороны участвуют в любом увеличении стоимости. HCA выделило на эту схему 300 миллионов фунтов стерлингов на 2009-2011 годы, и в рамках этой инициативы доступно 10 000 домов.[2]

Open Market Homebuy позволил покупателям приобрести не менее 25% недвижимости на открытый рынок, с обычной ипотекой на эту часть и ссудой под низкие проценты на оставшуюся часть. В настоящее время это недоступно, поскольку финансирование на 2009-10 годы уже полностью выделено.[4]

Social Homebuy позволяет арендаторам участвующих советов и жилищных ассоциаций приобретать арендованный дом на условиях долевой собственности с долей обычного Право на приобретение скидка.[5]

Программа FirstBuy для новых покупателей объявлена ​​в бюджете на 2011 год. В соответствии с ним покупатели, впервые покупающие недвижимость, могут получить помощь для покрытия разницы между 5% -ым депозитом и 75% -ой ипотекой. Это доступно только для выбранных схем новой сборки. Добавочный капитал предоставляется в равных долях HCA и застройщиком.[6]

Долевой капитал частного сектора в Англии

Частный сектор долевой капитал или, как его иногда называют, акционерный капитал инвестора, действует совершенно иначе, поскольку в нем отсутствует элемент субсидии налогоплательщика. Вместо этого сторонние инвесторы предоставляют разницу между депозитом покупателя и (как правило) 75% -ной ипотекой в ​​обмен на долю в собственности и арендную плату. Эти схемы действуют в течение 5 или 10 лет (иногда с продлением «в трудных условиях»), что означает, что в конце соответствующего периода владелец должен выкупить долю в капитале за соответствующий процент от рыночной стоимости на тот момент. Как правило, штрафы за досрочное погашение или частичный обратный выкуп отсутствуют. Таким образом, разделение капитала можно рассматривать как шаг к полному владению собственностью.

Хотя долевой капитал инвестора, на первый взгляд, дороже, чем схемы государственного сектора, из-за необходимости платить арендную плату за не принадлежащую ему часть, он, тем не менее, имеет значительные преимущества:

  • Во-первых, это не ограничивается новостройками или каким-либо конкретным поставщиком жилья. Вместо этого покупатель может исследовать весь рынок в поисках лучшей сделки. Кто-то сказал бы, что это позволяет избежать риска уплаты завышенной цены застройщику.[7]
  • Во-вторых, меньше форм и списков ожидания. Поскольку долевой капитал инвестора - это, по сути, механизм финансирования, это так же просто, как подать заявку на получение ипотеки.
  • В-третьих, вероятность того, что финансирование закончится, меньше, чем у схем государственного сектора. Пока инвесторы достигают желаемой прибыли, ресурсы теоретически безграничны.
  • В-четвертых, покупатель оказывается в положении покупателя за наличные и, таким образом, имеет право договариваться с продавцом о наиболее выгодной сделке.
  • Наконец, конечно, вливание наличных денег дает покупателю возможность получить доступ к более выгодным процентным ставкам и более легким проверкам кредитоспособности, связанным с ипотечными кредитами на 75%.

Экономическая теория

В экономической теории собственность изучается в области теория контрактов. Конкретно, Оливер Харт (1995) утверждал, что собственность имеет значение в контексте неполные контракты.[8] Когда некоторые будущие непредвиденные обстоятельства не могут быть учтены в контракте сегодня, переговоры состоятся завтра. Право собственности улучшает позицию на переговорах. В результате сегодня у собственника есть более сильные стимулы для инвестиций, ориентированных на отношения (т. Е. проблема удержания смягчается). В этом контексте Шмитц (2017) показал, что совместное владение активом может быть желательным сегодня, даже если завтра оптимально передать актив стороне, которая его больше всего ценит.[9] Причина в том, что долевая собственность дает более сбалансированные инвестиционные стимулы для заинтересованных сторон. Оптимальные доли владения зависят от того, воплощены ли инвестиции в физическом капитале (чтобы владелец всегда мог получать прибыль) или в человеческом капитале сторон.

Смотрите также

Рекомендации

  1. ^ Бернар, Тара Сигель (1 июня 2018 г.). «Получение авансового платежа поможет сейчас. Разделение прибыли (или убытка) дома позже» - через NYTimes.com.
  2. ^ а б HomeBuy Direct В архиве 2009-07-14 на Wayback Machine на DCLG интернет сайт
  3. ^ Новостройка ДомКупить В архиве 2009-07-14 на Wayback Machine на сайте DCLG
  4. ^ Открытый рынок ГлавнаяКупить В архиве 2009-07-26 на Wayback Machine на сайте CLG
  5. ^ Социальный домКупить В архиве 2010-12-05 на Wayback Machine на сайте HCA
  6. ^ ГлавнаяКупить Агенты список на сайте HCA
  7. ^ «Новый доступный способ купить дом». www.strideup.co. Получено 2019-03-29.
  8. ^ Харт, Оливер (1995). Фирмы, контракты и финансовая структура. Кларендон Пресс.
  9. ^ Шмитц, Патрик В. (2017). «Незавершенные контракты, долевая собственность и инвестиционные стимулы». Журнал экономического поведения и организации. 144: 153–165. Дои:10.1016 / j.jebo.2017.09.021.

дальнейшее чтение

  • Гельтнер, Дэвид М., Норман Г. Миллер и Джин Снавли. 1995. Нам нужен четвертый класс активов: HEIT. Финансирование недвижимости: 71-81.
  • Кэплин, Эндрю (1997). Жилищные товарищества: новый подход к рынку на распутье. MIT Press. ISBN  0-262-03243-0.