Гарантированная аренда - Assured tenancy

Чтение районный, окружной суд
Гарантированная аренда, которая не продлевается на короткий срок, дает арендатору возможность удерживая в конце, подразумевая установленную законом периодическую аренду, которая требует от арендодателя получить приказ о выселении во владение, если арендодатель имеет действующее установленное законом основание[1]

An гарантированная аренда является правовой категорией сдачи в аренду жилого помещения физическому лицу (или физическим лицам совместно) в Английское земельное право. Статут предоставляет арендатору с гарантированной арендой определенную степень гарантии владения. Арендатор с гарантированной арендой не может быть выселен без разумных оснований в Закон о жилищном строительстве 1988 г. и, где периодические[n 1] изменения в арендной плате потенциально могут быть оспорены до комиссия по оценке арендной платы.

Гарантированная аренда была введена Законом о жилье 1988 года, который применяется к арендным договорам, заключенным с даты его начала, или к тем гарантированным арендам, которые он преобразовал из Закон о жилищном строительстве 1980 г.. Закон заменил большую часть более строгой защиты арендной платы в соответствии с Закон об аренде 1977 г. а в более редких случаях другие Акты аренды.[n 2] Однако с 28 февраля 1997 года все новые жилые помещения, за исключением трех, считаются гарантированная краткосрочная аренда.[2]:209 Эти исключения исключаются путем уведомления до или после сдачи в аренду, те, в которых указывается, что это не краткосрочная аренда, и сдача в аренду существующим гарантированным арендаторам.[3]

Гарантированная аренда заменила безопасная аренда с усиленной защитой арендаторов, введенной Законом о жилье 1980 года.[4]

Необеспеченная (или гарантированная краткосрочная) аренда

Аренда, заключенная до вступления в силу Закона 1988 г. 15 января 1989 г.

Исключением являются гарантированные аренды, которые не регулируются Закон о жилищном строительстве 1980 г. (за исключением случаев, когда это было предоставлено утвержденными органами согласно статьям 56-68 Закона о жилищном строительстве 1980 г. до 15 января 1989 г., и до этой даты арендатор подал заявление в суд в соответствии с разделом 24 Закон 1954 года о домовладельцах и квартиросъемщиках (для предоставления новой аренды), и 15 января 1989 года аренда по Закону 1980 года продолжается в силу этого раздела или любого положения Части IV указанного Закона 1954 года.)[5]

Аренда отдельного жилого дома

Термин, по-видимому, обозначающий «дом», жилой дом, широко применялся судами, чтобы исключить только предприятия и весьма нечеткие фактические договоренности о проживании в доме или квартире (где дом делится эзотерически и никакие можно сказать, что конкретный арендатор или группа совместных арендаторов имеет право исключительно на всю любую часть, и прецедентное право против исключения не действует); в определение отдельного жилого дома входят квартиры и одноместные комнаты, а также переоборудованные сараи, ветряные мельницы и т. д.[2]:300–301

Дорогая недвижимость

Поскольку внутренние ставки были отменены, существует различие между арендой, предоставленной до 1 апреля 1990 года, и арендой с этой даты. Перед этим жилой дом (см. выше) аренда по тарифной ставке 750 фунтов стерлингов (1500 фунтов стерлингов в Большом Лондоне) (выплачивается в год) не может быть гарантированной арендой. С этой даты, если арендная плата превышает 100 000 фунтов стерлингов в год (8 333,33 фунтов стерлингов в месяц), это не может быть гарантированной арендой.[2]:300–301[6][7]

Аренда по низкой цене

Аналогично для этих арендных плат до этой даты, если арендная плата составляет менее двух третей облагаемой стоимости или если после этой даты она не превышает 250 фунтов стерлингов в год (1000 фунтов стерлингов в год в Большом Лондоне), это не может быть гарантированной арендой.[2]:300–301

Аренда для сельского хозяйства, сельскохозяйственных угодий, лиц с временной защитой в соответствии с договоренностями, заключенными для лиц, ищущих убежища, и их иждивенцев, а также права семейного вмешательства[6]

Эти детализированные участки включают аренду, в соответствии с которой сельскохозяйственные земли, превышающие два акра, сдаются в аренду вместе с жилым домом.[8]

Аренда бизнеса

Если быть точным, сюда не входят арендные платы, на которые часть II Закон 1954 года о домовладельцах и квартиросъемщиках применяется. Аренда, имеющая право на защищенную коммерческую аренду (договорная коммерческая аренда) или частично сданная для коммерческого использования, не имеет права на гарантированную аренду.[2]:300–301

Сдача в аренду учебных заведений студентам

Это не относится к аренде жилья с участием арендодателей, отличных от указанных университетов и колледжей.[2]:300–301

Аренда на отпуск

Сдача в аренду для этой цели не может быть гарантирована.[2]:300–301

От домовладельцев с проживанием

Это касается случаев, когда домовладелец проживает в другой части того же здания, в котором находится сдаваемое в аренду жилье.[2]:300–301

Аренда короны, местных властей и жилищных ассоциаций

Хотя они исключены, сдача внаем местными властями и жилищной ассоциацией может иметь другие меры защиты, такие как надежная аренда в рамках Закон о жилищном строительстве 1985 г..[2]:300–301

В качестве основного дома арендатора

Человек может иметь более одного «дома», и в этом случае вопрос о том, является ли дом основным домом, является юридическим вопросом. Хотя это положение предусматривает «занятие», оно не обязательно должно быть постоянным, но даже в случае временного отсутствия это может быть гарантированной арендой.[2]:300–301

Если-и-пока-как

Гарантия аренды может варьироваться в зависимости от обстоятельств после начала аренды. Может случиться так, что в результате выселения арендатор не прекратил проживать в арендуемом помещении, и в этом случае он больше не занимает жилище в качестве своего основного жилища. Таким образом, арендатор теряет гарантии владения недвижимостью.[2]:300–301

Гарантия владения

Гарантия владения действует несколько по-разному в зависимости от того, является ли аренда периодической или срочной.

Если аренда является периодической, она закончится только по постановлению суда или по сдаваться арендатором.

Если аренда на фиксированный срок, она может быть прекращена либо по истечении времени.[n 3] автоматически истекает, без необходимости подачи какого-либо уведомления в конце установленного срока[9] или, если договор аренды дает арендодателю право прекратить аренду, арендодатель, осуществляющий это право. Если гарантированный срок аренды заканчивается одним из этих способов, но оккупация продолжается, известная как удерживая, в результате этого события будет создана периодическая гарантированная аренда, известная как установленная законом периодическая аренда. Гарантия владения остается.

Чтобы вернуть себе владение, домовладелец может сделать это только на одном из ряда установленных законом оснований, которые изложены в Приложении 2 Жилищного закона 1988 года.[n 4][10] Чтобы получить приказ о владении, домовладелец должен подать уведомление по разделу 8 на арендаторе, указав основание или основания, на которые полагаются, а затем, по истечении периода времени, который варьируется в зависимости от выбранных оснований, подать заявление в суд о владении.

Незаконное выселение арендатора является уголовным преступлением (согласно разделу 1 Закон о защите от выселения 1977 года ) за исключением случаев, когда арендодатель обоснованно полагал, что арендатора больше нет в помещении, он живет в жилом помещении с арендатором или сдает его в аренду для отдыха.[11]

Повышение арендной платы

Арендная плата без особого положения при гарантированной периодической аренде не может быть увеличена в течение 52 недель с момента ее начала, и, за исключением установленной законом (подразумеваемой) периодической аренды, она может быть увеличена только после обслуживания уведомление по разделу 13[12][13] в соответствующей форме для Англии или Уэльса, однако, как и в случае общего договорного права, историческая поправка к договору аренды или новый договор аренды без учета такого уведомления до того, как такое повышение, принятое арендатором, будет считаться последующим, не позволяя арендатору полагаться на более раннее договор о не вручении уведомления по разделу 13.

Естественно, что при фиксированном сроке, а не на периодической основе, а также при наличии оговорки о пересмотре арендной платы при периодической аренде договорные соглашения также исключают необходимость уведомления по разделу 13.[12] Уведомление по разделу 13 дает арендатору право оспорить размер арендной платы, установленный в соответствии с разделом 14, до комиссия по оценке арендной платы когда неразумно, что рынок взимал бы такую ​​арендную плату, не принимая во внимание улучшения, выполненные арендатором в собственности, если он не был обязан их проводить.[14]

Сравнение с гарантированной краткосрочной арендой

С 28 февраля 1997 г. считается, что большинство арендных гарантированная краткосрочная аренда (AST), в соответствии с которыми арендодатель имеет абсолютное право владения при вручении уведомления арендатору, до этой даты они должны были сопровождаться предписанным предупреждением, фиксированным сроком и в течение не менее шести месяцев.

Единственный аспект краткосрочной аренды, который позволяет арендатору некоторый контроль над арендой, - это право арендатора передать арендную плату, первоначально подлежащую уплате, арендатору. комиссия по оценке арендной платы однако он может снизить арендную плату только в том случае, если она «значительно выше», чем арендная плата по другим сопоставимым гарантированным краткосрочным кредитам. В этом необычном сценарии домовладелец может направить уведомление до или после начала аренды, в котором говорится, что это не будет краткосрочная продажа, если не было подано заявление об оценке арендной платы.[2]:309–311 В остальном, за исключением гарантии владения, как подмножество гарантированной аренды они соответствуют требованиям определения гарантированной аренды.[2]:310

Смотрите также

Примечания

  1. ^ В отличие от фиксированного срока; и без какой-либо указанной даты окончания, но не установленной законом периодической аренды, которая является отношениями, вмененными (подразумеваемыми) после окончания фиксированного срока аренды (см. аренда по желанию )
  2. ^ Закон об аренде 1977 г. Правительство лейбористов 1974–1979 и предоставили более обширные, административно обременительные оценки арендной платы.
  3. ^ Контраст фиксированный срок не заключенный по контракту (без уведомления и подтверждено заявленное получение арендатора) Деловые аренды в соответствии с Частью II Закон 1954 года о домовладельцах и квартиросъемщиках
  4. ^ с.7 (1)

Рекомендации

  1. ^ Жилищный закон 1988 г. 7
  2. ^ а б c d е ж грамм час я j k л м Коммерческая собственность: Часть III - Жилая недвижимость, П. Батт, Издательство юридического колледжа (Гилфорд), 2008 г. ISBN  978 1905391448
  3. ^ Закон о жилищном строительстве 1996 г. с.96 и в более общем смысле сс 96-102 (т.е. глава 2)
  4. ^ «Информационный бюллетень 68 - Права аренды - гарантия владения» (PDF). Возраст Великобритания. Июнь 2017 г. Документ, объясняющий все виды аренды в Англии и Уэльсе и их условия.
  5. ^ Закон о жилищном строительстве 1988 г. s37
  6. ^ а б Приложение 1 к Закону о жилищном строительстве 1988 года
  7. ^ Приказ о гарантированной аренде (поправка) (Англия) 2010 г.
  8. ^ Sch 1. Пункт 6 (1)
  9. ^ Право собственности и практика, П. Батт и Н. Дакворт, Издательский юридический колледж, Гилфорд (ISBN  978 1 905391387 (2007) Глава 3.8
  10. ^ Закон о жилищном строительстве 1988 г.
  11. ^ Закон о защите от выселения 1977 года
  12. ^ а б Жилищный закон 1988 г. 13
  13. ^ Адвокаты арендодателя и арендатора В архиве 2012-06-24 на Wayback Machine - примеры объявлений
  14. ^ Закон о жилищном строительстве 1988 г., раздел 14