Street v Mountford - Street v Mountford

Street v Mountford
Вид на Боскомб, Гройне и Пурбек - geograph.org.uk - 1056723.jpg
СудДом лордов
Полное название делаStreet v Mountford
Решил2 мая 1985 г.
Цитирование (и)[1985] УХЛ 4, [1985] AC 809; [1985] 2 WLR 877
Членство в суде
Судья (а) сидитЛорд Скарман
Лорд Кейт Кинкель
Лорд Бридж Харвич
Лорд брайтман
Лорд Темплман
Ключевые слова
Аренда; лицензии

Street v Mountford [1985] УХЛ 4 является Английское земельное право дело из палаты лордов. В нем изложены принципы, позволяющие определить, имеет ли лицо, занимающее недвижимость, аренду (т. Е. Аренду) или только лицензию. Это имело значение для целей установленных законом прав арендатора на разумную арендную плату и имело более широкое значение, поскольку договор аренды имел «имущественный» статус и связывал третьи стороны.

Лорд Темплман считал, что определяющим признаком аренды является исключительное владение, несмотря на то, что эта точка зрения была отвергнута и подверглась резкой критике в ряде ранее рассмотренных Апелляционным судом дел, например, в решении Деннинг LJ в Эррингтон v Эррингтон.

Факты

7 марта 1983 года Роджер Стрит, адвокат из Борнмута, предоставил комнаты 5 и 6 в доме № 5 Сент-Клементс Гарденс, Боскомб, миссис Венди Маунтфорд за «лицензионный сбор» в размере 37 фунтов стерлингов в неделю, действие которого прекращается после уведомления за четырнадцать дней. Миссис Маунтфорд также подписала форму, в которой говорилось, что она понимает Закон об аренде 1977 г. не обращалась за регулированием ее арендных платежей. Закон 1977 года об аренде в то время распространялся только на аренду, а не на лицензии, и требовал, чтобы арендодатели принимали арендную плату, которая была сочтена справедливой независимым должностным лицом или судом, а также требовала уведомления за более чем четырнадцать дней. Миссис Маунтфорд утверждала, что у нее был договор аренды.

Судья постановил, что у миссис Маунтфорд действительно есть договор аренды, и мистер Стрит подал апелляцию.

Суждение

Апелляционный суд

Апелляционный суд [1985] 49 P&CR 324 постановил, что письменное соглашение ясно показывает, что г-н Стрит этого не имел. Slade LJ, 322, «проявляется ясное намерение обеих сторон, что предоставленные права должны быть просто правами личного занятия, а не правами арендатора».

Дом лордов

Палата лордов постановила, что, несмотря на противоположное намерение, выраженное в контракте, миссис Маунтфорд действительно имела договор аренды. Лорд Темплман вынес главное суждение. Он начал с того, что аренда - это абсолютный срок в год по общему праву и Закон о собственности 1925 г., раздел 205 (1) (xxvii).[1] Первоначально они не были имущественными правами, но правовое имущество в арендованных владениях было создано Статут Глостера 1278 г. и Закон 1529 г.[2] Он также отметил, что было допущено, что миссис Маунтфорд была передана в исключительное владение, и тогда домовладельцы будут иметь только ограниченные права на вход, осмотр и ремонт.[3]

В случае с жилым помещением нетрудно решить, предоставляет ли субсидия исключительное владение. Съемщик жилого помещения при аренде на срок является либо квартирантом, либо съемщиком. Арендатор является квартиросъемщиком, если домовладелец предоставляет услуги или услуги, требующие от домовладельца или его служащих неограниченного доступа и использования помещений. Жилец имеет право жить в помещении, но не может называть его своим. В Аллан v Ливерпуль Смотрители (1874) LR 9 QB 180, 191-2, Блэкберн Дж. Сказал:

'домовладелец находится здесь с целью иметь возможность, как это обычно делают домовладельцы в случае с квартирами, иметь своих собственных слуг для ухода за домом и мебелью, и оставил себе занятие, хотя он и согласился предоставить исключительное удовольствие от работы для квартиранта ».

[...]

Он может быть простым владельцем, нарушителем, залогодержателем во владении, объектом благотворительности или арендатором услуг.

[...]

От имени г-на Стрита было заявлено, что суд не может в этих обстоятельствах принять решение о том, что соглашение создает договор аренды, не нарушая свободу договора, которой пользуются обе стороны. Милорды, мистер Стрит пользовался свободой предложить миссис Маунтфорд право занимать комнаты, указанные в соглашении, на таких законных условиях, которые нравились мистеру Стрит. Миссис Маунтфорд наслаждалась свободой переговоров с мистером Стрит для получения других условий. Обе стороны пользовались свободой заключать или не заключать контракты, и обе стороны использовали эту свободу, заключая контракты на условиях, изложенных в письменном соглашении, и ни на каких других условиях. Но юридические последствия соглашения, заключенного после его заключения, могут быть определены только путем рассмотрения последствий соглашения. Если соглашение удовлетворяет всем требованиям аренды, то оно дает право на аренду, и стороны не могут изменить действие соглашения, настаивая на том, что они только создали лицензию. Изготовление пятизубого орудия для ручного копания приводит к получению вилки, даже если производитель, незнакомый с английским языком, настаивает, что он намеревался сделать и сделал лопату.

[...]

Я согласен с тем, что Акты об аренде не имеют отношения к проблеме определения юридической силы прав, предоставленных соглашением. Как и заявленное намерение сторон, Акты об аренде не могут изменить действие соглашения.

[...]

Милорды, единственное намерение, которое имеет значение, - это намерение, продемонстрированное соглашением о предоставлении исключительного владения на определенный срок за плату. Иногда бывает трудно определить, предоставляется ли исключительное владение в соответствии с истинной конструкцией соглашения.

Лорд Темплман далее упомянул и усыновил Виндейера Дж. В австралийском деле. Радаич v Смит[4] говоря, что основной чертой аренды является исключительное владение. Лорд Скарман, Кейт, Бридж и Брайтман согласились.

Значимость

Что касается жилой собственности, в ряде дел предпринимались попытки решить связанные вопросы, касающиеся того, что составляет исключительное владение и что составляет `` жилище '', как юридические последствия Street v Mountford, взятый вместе с Законом об аренде 1977 г. (с поправками, внесенными Закон о жилищном строительстве 1988 г. ), заключается в том, что аренда или аренда существует только в том случае, если «жилище» предоставляется в исключительное владение.

Во всех этих случаях суды неоднократно подчеркивали необходимость смотреть на реальность договоренности и игнорировать искусственные ярлыки, которые обычно используются в документах. Такие документы, которые неизменно составляются домовладельцем, отражают только точку зрения арендодателя на создаваемые права.

В AG Securities против Вогана (1988) Палата лордов решила, что исключительное владение не было предоставлено, когда одновременно существовало до четырех соглашений о разделении одной квартиры посторонними жильцами, поскольку имело место фактическое разделение оккупации. Также в объединенном обращении, именуемом Антониад - Вильерс,[5] В случае с отдельной квартирой в соглашении прямо отрицалось, что арендатор имеет исключительное владение, и прямо предусматривалось, что собственник разрешает другим делить помещение. Палата лордов решила, что, поскольку квартира на самом деле слишком мала для размещения других, поэтому ее нельзя было фактически разделить, формулировка была просто предлогом, направленным на то, чтобы уклониться от Закона об аренде, и что по закону договоренность, соответственно, составляла предоставление исключительного владения.

В Семейная жилищная ассоциация против Джонса (1990), где жилищно-строительный кооператив временно разместили бездомных, Апелляционный суд решил, что арендная плата тем не менее была создана, поскольку на самом деле предполагалось, что г-жа Джонс и ее ребенок должны были быть единственными жильцами, платящими еженедельно, и на практике они фактически не делили жилье; несмотря на явное положение в соглашении о том, что она не является исключительным владением, и несмотря на то, что у ассоциации есть ключ.

Напротив, в Вестминстер СС - Кларк (1992) у жителя одной комнаты в общежитии было соглашение, разрешающее владельцу общежития неограниченный доступ в комнату, и содержащее положение, позволяющее заставить жильца делить комнату. Фактического обмена не было; но договоренность, тем не менее, считалась лицензией, а не арендой, поскольку комната не составляла отдельное жилище.

Смотрите также

Примечания

  1. ^ [1985] AC 809, 814
  2. ^ 21 Генрих VIII c 15, Закон, который Арендаторы на определенный срок могут фальсифицировать только на свой Срок, Взыскания, полученные и произведенные их Арендодателями, в нарушение интересов указанных Термеров.
  3. ^ [1985] AC 809, 816-9
  4. ^ (1959) 101 CLR 209
  5. ^ [1988] 1 EGLR 36; [1990] 1 AC 417; [1988] 3 WLR 1205; [1988] UKHL 8; [1988] 3 Все ER 1058

Рекомендации

  • N Gravells (ред.), Важнейшие дела в земельном праве (2013)

внешняя ссылка