Resolution Trust Corporation - Resolution Trust Corporation

Литература RTC в Федеральная корпорация страхования вкладов историческая выставка

В Resolution Trust Corporation (RTC) был правительство США компания по управлению активами, управляемая Льюис Уильям Зайдман и отвечает за ликвидацию активов, в первую очередь недвижимость связанные активы, такие как ипотечные кредиты, которые были активами ссудо-сберегательные ассоциации (Ссуды) объявлены неплатежеспособными Управление по надзору за сбережениями (OTS) как следствие сберегательно-ссудный кризис 1980-х годов.^[1] Он также взял на себя страховые функции бывшего Совет Федерального банка жилищного кредитования (FHLBB).

В период с 1989 по середину 1995 года Resolution Trust Corporation закрыла или урегулировала иным образом 747 сберегательных организаций с общим объемом активов в 394 миллиарда долларов.^[2] Его финансирование было предоставлено Корпорация финансирования резолюции (REFCORP), который все еще существует для поддержки долговых обязательств, созданных для этих функций.

История

The Resolution Trust Corporation была основана в 1989 г. Закон о восстановлении и правоприменении финансовых институтов (FIRREA), а капитальный ремонт был проведен в 1991 году.^[3] В дополнение к приватизации и максимальному возмещению от продажи активов обанкротившихся ссудо-сберегательных ассоциаций, FIRREA также включила три конкретные цели, разработанные для направления ресурсов RTC на определенные социальные группы. Цели включали максимальное расширение возможностей для подрядчиков, принадлежащих меньшинствам и женщинам, максимальное увеличение доступности доступного одно- и многосемейного жилья, а также защиту местной недвижимости и финансовых рынков от демпинга активов. Из трех целей большое внимание уделялось только защите местных рынков и проблемам демпинга. Агентство не спешило с реализацией программ развития бизнеса, принадлежащего меньшинствам и женщинам (MWOB), а также программ доступного жилья.^[4]^[5]

The Resolution Trust Corporation была 501 (c) (1) организация.^[6]

В 1995 году обязанности Resolution Trust Corporation были переданы Фонду страхования сберегательных ассоциаций (SAIF) Федеральная корпорация страхования вкладов (FDIC). В 2006 году SAIF и его дочерний фонд для банков - фонд банковского страхования (BIF) - также находящийся под управлением FDIC, были объединены в Фонд страхования вкладов (DIF) в соответствии с положениями Федеральный закон о реформе страхования вкладов 2005 г..

Акционерное партнерство

Первоначально сделав упор на индивидуальные и оптовые продажи активов, Resolution Trust Corporation первой начала использовать акционерные общества для помощи в ликвидации недвижимости и финансовых активов, унаследованных от неплатежеспособных сберегательных организаций. Хотя использовалось несколько различных структур, все акционерные товарищества включали в себя партнер из частного сектора, приобретающий частичную долю в пуле активов, контролирующий управление активами в пуле и их продажу, а также осуществляющий распределение в RTC на основе Сохраненная доля участия РТК.

Долевые товарищества позволили РТК участвовать в любых прибыль из портфелей. До внедрения программы акционерного партнерства RTC занимался прямыми индивидуальными и оптовыми продажами своих портфелей активов. Ценообразование на определенные типы активов часто оказывалось разочаровывающим, поскольку покупатели сильно дисконтировали из-за неизвестности активов, а также отражали неопределенность в отношении рынка недвижимости в то время. Сохраняя интерес к портфелям активов, РТК смог получить чрезвычайно высокую прибыль, получаемую портфельными инвесторами. Кроме того, акционерные товарищества позволили RTC извлечь выгоду из усилий по управлению и ликвидации своих партнеров из частного сектора, а структура помогла обеспечить выравнивание стимулов, превосходящее то, что обычно существует в отношениях принципала / подрядчика.

Ниже приводится краткое описание партнерских программ RTC Equity:

Фонд с несколькими инвесторами

В рамках программы фондов с участием нескольких инвесторов (MIF) RTC учредил товарищества с ограниченной ответственностью (каждое из которых известно как фонд с несколькими инвесторами) и выбрал предприятия частного сектора в качестве генерального партнера каждого MIF.

ЦРТ передал МВС портфолио активов (в основном коммерческих необслуживаемых и субсидируемых ипотечных кредитов), которые были описаны в общих чертах, но не были идентифицированы на момент выбора генеральных партнеров ПИФ. Со временем активы были доставлены в отдельные пулы, и для каждого пула было отдельное закрытие.

Выбранный генеральный партнер оплатил РТК долю участия в активах. Цена была определена на основе производной инвестиционной стоимости (DIV) активов (оценка ликвидационная стоимость активов на основе формулы оценки, разработанной RTC), умноженной на процент от DIV на основе ставки выбранного генерального партнера. Генеральный партнер оплатил беспристрастность доля, относящаяся к каждому пулу при закрытии пула. За РТК сохранилась доля ограниченного товарищества в ПИФ.

Портфель активов ПИФ был заемный за счет финансирования продавца, предоставленного РТК. RTC предлагал до 75% финансирования со стороны продавца, и одним из элементов предложения была сумма финансирования со стороны продавца, требуемая участником торгов. Из-за кредитного плеча сумма, которая должна была быть уплачена генеральным партнером ПИФ за счет его доли, была меньше, чем она была бы, если бы ПИФ представлял собой сделку с участием всего капитала.

Генеральный партнер MIF от имени MIF привлек управляющий активами (одно или несколько подразделений группы генерального партнера MIF) для управления пулом активов и его ликвидации. Управляющему активами была выплачена плата за обслуживание из средств ПИФ, и он использовал средства ПИФ для улучшения, управления и сбыта активов. Управляющий активами отвечал за повседневное управление ПИФ, но генеральный партнер контролировал основные бюджетные решения и решения о ликвидации. У RTC не было управленческой роли.

После погашения долга по финансированию продавца РТК, чистый денежный поток был разделен между RTC (как ограниченный партнер) и генеральным партнером в соответствии с их соответствующими процентными долями (у генерального партнера было не менее 50% долей).

Каждый из генеральных партнеров MIF был совместное предприятие среди управляющего активами с опытом управления проблемными недвижимыми активами и их ликвидации, а также у источника капитала. Было совершено две сделки MIF с участием более 1000 займов, совокупная балансовая стоимость которых немногим превышала 2 миллиарда долларов США, а совокупная DIV - 982 миллиона долларов США.

Ипотечные трасты

Программы ипотечного доверия серии N и S были программами, преемниками программы MIF. Структура серий N и S отличалась от структуры MIF тем, что рассматриваемые активы были предварительно определены RTC (в рамках MIF конкретные активы не были идентифицированы до проведения торгов), а интересы в портфели активов были конкурентоспособными делать ставку инвесторами, прошедшими предварительную квалификацию, выигравшими самую высокую ставку (напротив, при выборе генеральных партнеров ПИФ НЦБ принимал во внимание неценовые факторы).

Серия N

Буква «N» в серии N означает «неработающие». Для серии N RTC будет передавать бизнес-трасту в Делавэре заранее определенный портфель активов, в основном коммерческие необслуживаемые ипотечные ссуды. Команды инвесторов, прошедшие предварительную квалификацию, участвовали в конкурсных торгах на получение 49% -ной доли в трасте, и акционерный капитал для этой доли был выплачен RTC победителем торгов, когда он закрыл сделку по приобретению своей доли.

При создании траста выдал инвестору из частного сектора сертификат класса A, подтверждающий его долю владения в трасте, и сертификат класса B RTC, подтверждающий его долю владения. Владелец сертификата класса A осуществлял те управленческие полномочия, которые обычно связаны с генеральным партнером (то есть он контролировал работу траста), а RTC, как владелец сертификата класса B, имел пассивный интерес, типичный для ограниченный партнер.

Владелец сертификата класса A от имени траста привлек управляющего активами для управления пулом активов и его ликвидации. Управляющему активами была выплачена плата за обслуживание из целевых фондов. Обычно управляющий активами был партнером по совместному предприятию с держателем сертификата класса А. Управляющий активами использовал трастовые фонды для улучшения, обслуживания и ликвидации трастовых активов и осуществлял повседневный управленческий контроль. Обладатель сертификата класса А контролировал основные бюджетные решения и решения по распоряжению.

Траст через заранее определенного агента по размещению, назначенного RTC, использовал свой портфель активов, выпуская коммерческие ценные бумаги с ипотечным покрытием (CMBS), выручка от которых пошла в RTC. Из-за кредитного плеча сумма, которая должна была быть выплачена держателем сертификата класса A в счет его интереса, была меньше, чем она была бы, если бы N-Trust была сделкой с участием всего капитала.

Чистый денежный поток сначала использовался для погашения долга CMBS, после чего он был разделен между RTC и держателем сертификата класса A по их соответствующему проценту капитала (51% RTC, 49% класс A).

Всего было заключено шесть партнерских сделок серии N, в которых РТК разместил 2600 займов с приблизительной балансовой стоимостью 2,8 млрд долларов и дивидендом 1,3 млрд долларов. CMBS на общую сумму 975 миллионов долларов облигации были выпущены для шести транзакций серии N, что составляет 60% стоимости трастовых активов серии N, как определено в процессе конкурентных торгов (стоимость активов, подразумеваемая заявками инвестора, была существенно больше, чем значения DIV, рассчитанные RTC). Хотя первоначальный срок погашения облигации составлял 10 лет с момента сделки, средняя облигация была списана через 21 месяц с даты сделки, а все облигации были списаны в течение 28 месяцев.

Серия S

Программа серии S была похожа на программу серии N и содержала тот же профиль активов, что и транзакции серии N. Серия S была разработана для инвесторов, у которых могут отсутствовать ресурсы, необходимые для проведения транзакции серии N, и отличается от программы серии N в следующих отношениях.

Портфели серии S были меньше. «S» в серии S означает «маленький»; средний портфель S-серии имел ценность книги 113 миллионов долларов и DIV 52 миллиона долларов, тогда как средний портфель N-серии имел балансовую стоимость 464 миллиона долларов и DIV 220 миллионов долларов. Как следствие, для совершения транзакции серии S инвестору потребовалось вложить в капитал от 4 до 9 миллионов долларов, а для транзакции серии N - от 30 до 70 миллионов долларов.

Портфель серии S не получил заемных средств посредством выпуска CMBS, хотя он был обеспечен за счет 60% -го финансирования покупных денег RTC. В программе серии N, в которой были выпущены CMBS, управляющие активами должны были быть квалифицированы рейтинговыми агентствами (например,Стандартный & Бедный ) как условие присвоения агентством рейтинга CMBS. В программе серии S этого не было.

Активы в портфелях серии S были сгруппированы географически, чтобы уменьшить долю инвесторов. Юридическая экспертиза расходы.

Было проведено девять транзакций серии S, в которые РТК внесло более 1100 займов общей балансовой стоимостью около 1 млрд долларов США и 466 млн долларов DIV. Ссуды на покупку денег, предоставленные RTC, на общую сумму 284 миллиона долларов США по девяти S-транзакциям, были погашены в течение 22 месяцев с даты закрытия соответствующих транзакций (в среднем ссуды на покупку денег погашались в течение 16 месяцев).

Земельный фонд

Программа RTC Land Fund была создана для того, чтобы RTC мог участвовать в прибыли от долгосрочного восстановления и развитие земли. В рамках программы Земельного фонда RTC выбрало предприятия частного сектора в качестве генеральных партнеров 30-летних товариществ с ограниченной ответственностью, известных как Земельные фонды. Программа Земельного фонда отличалась от программ MIF и серии N / S тем, что генеральный партнер Земельного фонда имел право участвовать в долгосрочном развитии, тогда как MIFs и трасты серии N / S были сосредоточены на ликвидации активов.

РТК передало в Земельный фонд определенные заранее определенные земельные участки, а также необслуживаемые ипотечные ссуды, обеспеченные земельными участками. Выбранный генеральный партнер оплатил РТК свою долю полного товарищества в Земельном фонде. Победившая заявка для каждого пула Земельного фонда будет определять подразумеваемую стоимость пула, а победивший участник торгов при закрытии должен заплатить RTC 25% от подразумеваемой стоимости. Инвесторам земельного фонда была предоставлена возможность внести 25%, 30%, 35% или 40% капитала под соразмерные проценты, но все они предпочли внести 25% капитала.

Генеральный партнер Земельного фонда может по своему усмотрению передавать активы в пулах Земельного фонда специализированным организациям, а затем эти организации могут занимать деньги. обеспеченный активом для финансирования развития. Кроме того, сторонний разработчик или источник финансирования могут приобрести долю в капитале организация специального назначения в обмен на услуги или финансирование. Генеральный партнер был уполномочен развивать земельные участки на долгосрочной основе и обладал всесторонними полномочиями в отношении работы Земельного фонда. Затраты на улучшение, управление и ликвидацию активов были оплачены Земельным фондом.

Чистый денежный поток из Земельного фонда распределялся пропорционально соответствующим взносам генерального партнера (25%) и РТК (75%). Если и когда товарищество Земельного фонда распределит между ЦРТ сумму, равную капитальным вложениям ЦРТ (т. Е. 75% подразумеваемой стоимости пула Земельного фонда), с и после такой точки чистый денежный поток будет разделен на 50%. / 50 базис.

Генеральными партнерами Земельного фонда были совместные предприятия управляющих активами, девелоперов и источников капитала. Существовало три программы земельного фонда, в результате которых было создано 12 товариществ земельного фонда для различных портфелей земельных активов. Эти фонды получили 815 активов с общей балансовой стоимостью 2 миллиарда долларов и DIV в размере 614 миллионов долларов.

Программа судебных решений, недостатков и списаний (JDC)

В соответствии с Программой судебных решений, недостатков и списаний (JDC) RTC учредил товарищества с ограниченной ответственностью и выбрал предприятия частного сектора в качестве генерального партнера каждого Партнерства JDC. Программа JDC отличалась от программ MIF, N / S Series и Land Fund тем, что генеральный партнер заплатил только номинальную цену за активы и был выбран на основе конкурса красоты, а генеральный партнер (а не сам партнерство) ) пришлось поглотить большую часть эксплуатационных расходов.

RTC будет передавать коммандитному товариществу определенные суждения, действия по устранению недостатков, списанную задолженность (JDC) и другие требования, которые обычно необеспеченный и считается сомнительной ценностью. Активы не были идентифицированы заранее и были переданы товариществу «Джойнт» в течение ряда периодов передачи.

Генеральный партнер был выбран исключительно на основе предполагаемой компетентности. Он производил платежи в РТК в размере одного базисного пункта (0,01%) от балансовой стоимости переданных активов. Генеральный партнер осуществлял всесторонний контроль над активами и их урегулированием. Доходы обычно распределялись 50/50 с RTC. Операционные расходы (за исключением особых обстоятельств) были покрыты генеральным партнером, а не товариществом «Джойнт».

Генеральными партнерами JDC были управляющие активами и коллекторские фирмы. Программа «Джойнт» была принята FDIC и до сих пор существует.