Мелло-Роос - Mello-Roos

Районы коммунального хозяйства (CFD), более известные как Мелло-Роос, находятся особые районы учреждены органами местного самоуправления в Калифорния как средство получения дополнительного государственного финансирования. Уезды, города, особые районы, орган совместной власти, а школьные округа в Калифорнии используют эти финансовые округа для оплаты общественных работ и некоторых общественных услуг.[1]

История

Закон об общественных объектах был законом, принятым Законодательное собрание штата Калифорния в 1982 г.[2] Название Мелло-Роос происходит от его соавторов, сенатора Генри Дж. Мелло (D-Watsonville) и член Ассамблеи Майк Роос (Д-Лос-Анджелес).

Когда Предложение 13. принятый в Калифорнии в 1978 году, он ограничивал ставку налога на имущество и возможность местных органов власти увеличивать оценочную стоимость недвижимости не более чем на годовой коэффициент инфляции. В результате бюджет на коммунальные услуги и строительство общественных объектов не мог продолжаться в прежнем объеме. Новые способы финансирования местных общественных улучшений и услуг были рассмотрены и приняты Законодательное собрание штата Калифорния.[2] Налог Мелло-Рооса - это разновидность посылочный налог это обходит Предложение 13 (которое ограничивает налоги на имущество на основе оценочной стоимости недвижимости), потому что это нет взимается с оценочной стоимости недвижимого имущества.

Районы и налоги

Действующее право (Предложение Калифорнии 218 (1996) ) по конституции требуется одобрение двух третей (2/3) избирателей, чтобы утвердить формирование округа общественных сооружений Мелло-Роос. В случаях, когда количество зарегистрированных избирателей в районе общественных объектов очень мало, требуемые выборы проводятся как выборы собственника. Иногда девелопер недвижимости является единственным «избирателем» на таких выборах собственника, которые одобряют налог Мелло-Рооса.

После утверждения образуется Район общественных сооружений Мелло-Роос. После формирования специальный налог (который отличается от обычного налога на имущество) взимается со всей собственности в районе общественных объектов. Специальный налог Мелло-Роос составляет в добавление к регулярный адвалорный налог на недвижимость. Специальный налог Мелло-Роос основан на формуле, которая применяется в данном районе и была одобрена в ходе судебного разбирательства. Формула может быть основана на множестве факторов, но не может быть основана на стоимости собственности. На практике в большинстве муниципальных районов Мелло-Роос специальный налог основывается на ряде общих формул, таких как квадратные метры улучшений, или близость к конкретным улучшениям, или на основании площади участка. Это прописано в «Ставке и методе распределения» специального налога, который является юридическим документом, одобренным в ходе разбирательства.

Эти районы можно использовать для оплаты текущих услуг (таких как улучшенное озеленение внутри сообщества). Или, если это будет одобрено избирателями, специальный налог может использоваться в качестве обеспечения для выпуска муниципальных облигаций с земельным обеспечением (долга). Если задолженность будет одобрена, специальный налог будет ежегодно выплачивать основную сумму долга и проценты.[3]

Районы общественных объектов Мелло-Роос могут оплачивать следующие общественные улучшения и услуги: улицы, водоснабжение, канализация и дренаж, электричество, инфраструктура, школы, парки и охрана новых территорий со стороны полиции.

Налоговый вычет

Существует противоречивая информация о том, вычитаются ли налоги Mello-Roos из федерального подоходного налога и налога штата. Как правило, вычетом подлежат только «адвалорные» налоги на имущество (в зависимости от стоимости имущества). Налоги Мелло-Рооса не являются адвалорным налогом на недвижимость, а, как правило, являются фиксированными. посылочные сборы. Однако IRS заявило, что:

Оценки владельцев недвижимого имущества, основанные не на оценочной стоимости имущества, могут вычитаться из налогооблагаемой базы, если они взимаются для общего благосостояния общества надлежащим налоговым органом по той же ставке, что и владельцы всей собственности в юрисдикции налогового органа, и если оценки не связаны с местными выгодами (кроме платы за обслуживание или процентов).[4]

Калифорния использует федеральный стандарт для вычета налогов на недвижимость из подоходного налога штата.[5] В любом случае налогоплательщик обязан установить, что вычет налогов Мелло-Рооса подпадает под эти критерии аудита.

Новые сообщества

Многие сообщества, которым требуются новые школы или другая общественная инфраструктура, такая как общественные парки и дороги, взимают налоги Мелло-Роос в качестве альтернативы (или в дополнение к) сборы за воздействие оплачиваются напрямую застройщиками. В то время как налоги на недвижимость обычно взимаются в виде процента от оценочной стоимости земельного участка, взимается налог Мелло-Рооса. независимый оценочной стоимости имущества (налог на землю), и на него не распространяются ограничения по ставке налога на имущество согласно Предложению 13.[6]

Старые сообщества

Многие пожилые общины ввели налоги Мелло-Роос в районы, в которых есть старые дома, которые ранее не облагались налогами Мелло-Роос. Это происходит, когда доходы от налога на имущество не соответствуют тому, что местное правительство считает «необходимым», или когда расходы увеличиваются, например, из-за возросшего бремени, связанного с заработной платой и льготами государственных служащих (включая пенсии). Многие районы коммунальных услуг также продлевают истекающие налоги Mello-Roos и увеличивают существующие налоги Mello-Roos. Одобрение двух третей (2/3) избирателей требуется в соответствии с Предложение 218 (1996). увеличить или продлить налог Мелло-Роос.

Сокращение или отмена с использованием предложения 218

Предложение 218 было инициативной поправкой к конституции, одобренной избирателями в Калифорнии 5 ноября 1996 года.Право голоса по Закону о налогах,"[7] Предложение 218 было конституционным продолжением Предложения 13. Предложение 218 включает положение, конституционно закрепляющее за местными избирателями право использовать инициативные полномочия по уменьшению или отмене любых местных налогов, сборов, сборов или сборов, включая положение о значительно уменьшено требование подписи петиции для внесения меры в избирательный бюллетень.[8]

Налог или сбор Мелло-Рооса, взимаемый для финансирования служба обычно подлежит сокращению или отмене с использованием полномочий местной инициативы в соответствии с Предложением 218, включая значительно сокращенное требование подписи петиции в соответствии с ним. Это дает местным избирателям в округе общинных объектов легкодоступные законодательные средства правовой защиты для решения вопросов неравенства, связанных с финансированием местных общественных услуг в общине.

Примеры, когда снижение или отмена налога Мелло-Роос на услуги может быть целесообразным, включают случаи, когда избиратели желают исключить или сократить государственную услугу, в настоящее время предоставляемую местным правительством, когда избиратели считают, что определенные государственные услуги, предоставляемые в настоящее время местным правительством, могут быть более значительными. рентабельно, предоставляемые частным сектором, например, местной ассоциацией владельцев собственности, когда избиратели ранее не голосовали в зарегистрированный избиратель выборы по налогу Мелло-Рооса, и когда избиратели полагают, что они несут непропорциональное и / или несправедливое налоговое бремя по сравнению с другими членами сообщества.

Налог или сбор Mello-Roos, взимаемый в счет погашения облигации это более сложная с юридической точки зрения ситуация, поскольку проблемы с обесценением федеральных контрактов могут препятствовать осуществлению местных инициативных полномочий в соответствии с Предложением 218. Рекомендации от юрисконсульт обычно требуется в таких ситуациях. Местный компенсационная инициатива Согласно Предложению 218 - это альтернативный вариант, когда существуют проблемы с обесценением контракта.

Смотрите также

Рекомендации

  1. ^ «Пора провести черту» (PDF). Сенат Калифорнии. Архивировано из оригинал (PDF) на 2013-02-03. Цитировать журнал требует | журнал = (помощь)
  2. ^ а б "Что такое Мелло-Роос?" (PDF). mello-roos.com. Архивировано из оригинал (PDF) на 2003-04-03. Получено 2009-01-04.
  3. ^ "Налоги в округе Ориндж Мелло Роос". Замки округа Ориндж. Получено 2010-10-10.
  4. ^ "https://www.irs.gov/pub/irs-wd/12-0018.pdf" (PDF). Служба внутренних доходов. Получено 2014-11-25. Внешняя ссылка в | название = (помощь)
  5. ^ «Понимание вычета налога на недвижимость». Калифорнийский налоговый совет по франшизе. Получено 2014-11-25.
  6. ^ Фултон, Уильям. «Как мы платим за рост». www.planetizen.com. Получено 2009-01-04.
  7. ^ Предложение 218, § 1.
  8. ^ Cal. Пост., Арт. XIII C, § 3.