ABSA против Sweet - ABSA v Sweet

ABSA Bank Ltd v Sweet and Others^[1] важный случай в договорное право в Южной Африке. Его слушал в Капской провинции 12 мая 1992 г. Теббут Дж., Вынесший приговор 19 июня.

Факты

Первый респондент, Sweet, 3 августа 1990 г. сделал предложение о покупке некоторых свойство от его владельца. Предложение было принято 10 августа. Условием предложения было то, что оно «включает все существующие арендные платы». Второй респондент был арендатором, занимавшимся устным трудом. арендовать с 1988 г. 15 августа 1990 г. второй ответчик подписал с первым ответчиком договор аренды помещения в письменной форме. Однако на этот договор аренды распространялось отлагательное условие, пункт 15 (i): договор аренды должен был «быть подтвержден арендодателем в течение 14 дней после регистрации на имя арендодателя».

5 октября один «V» от имени Sweet подал заявку на ABSA для ссуды р 180 000 под залог первого ипотека связь по помещению. В форме заявления "V" заявил, что изложенные в нем сведения, насколько ему известно и по его мнению, являются правдивыми и правильными, и что никакая информация, которая могла бы повлиять на решение банка, не была утаена. На вопрос в заявке о том, кто будет занимать помещение, «Ви» ответил, что его будет занимать Sweet. В поле напротив вопроса «Если сдаётся в аренду, помесячная аренда?» Появились буквы «Н / Д».

«V» также согласился от имени Sweet, что последний будет связан «стандартными условиями для ипотечных ссуд» банка, одно из которых содержалось в ипотечной облигации, и при условии, что «залогодатель согласен с тем, что заложенное имущество не будет сдаваться в аренду. на срок более одного месяца без письменного согласия банка. Заявка на получение кредита удовлетворена.

16 ноября помещение было передано Sweet, и была зарегистрирована ипотечная облигация. 20 ноября Sweet одобрил договор аренды, как это предусмотрено пунктом 15 (i), слова «подтвержден 20.11.1990».

Свит не смогла выполнить свои обязательства по ипотечной облигации, и 19 сентября 1991 г. помещение было продано аукцион во исполнение судебного решения, вынесенного банком против нее. Пункт 5 условий продажи предусматривает, что «недвижимость будет продаваться на условиях любой существующей аренды. Если реализованная таким образом сумма недостаточна для погашения суммы, причитающейся исполнительному кредитору, то имущество будет продано без права аренды, заключенного после регистрации облигации ».

Банк приобрел недвижимость на распродаже в порядке исполнения на сумму, меньшую, чем задолженность Sweet банку по облигациям. После этого шериф подтвердил условия продажи, что «согласно пункту 5 выше, собственность была продана без каких-либо предполагаемых договоров аренды». После этого банк обратился в провинциальное отделение, среди прочего, за выселение второго респондента из помещения.

Второй ответчик, возражая против ходатайства, ссылался на письменный договор аренды с Sweet, утверждая, что продажа помещения банку при продаже в порядке исполнения зависела от ее аренды в соответствии с письменным договором аренды, причем такой договор аренды был заключен до до продажи имущества банку и до регистрации залога.

Принципы

В то время как взаимные права сторон договор который подлежит отлагательное условие относятся к дате контракта, в котором отлагательное условие выполнено, права третьих лиц, которые могли быть приобретены в добросовестность в ожидании выполнения отлагательного условия, обратное действие контракта не затрагивает.

Суждение

Суд постановил, что, принимая во внимание тот факт, что договор аренды подлежал отлагающему условию, содержащемуся в пункте 15 (i), и, следовательно, несовершенный или находящиеся в зачаточном состоянии до тех пор, пока условие не будет выполнено, реальное право банка как залогодержателя, возникшее в результате регистрации ипотечной облигации над помещением, имеет приоритет перед настоящее право второго респондента в качестве арендатора.

Считалось, что право второго ответчика возникло задним числом или в соответствии с фикцией обратной силы, но оно не было установлено до тех пор, пока не было выполнено отлагательное условие: до тех пор оно было неопределенным, тогда как право банка как залогодержателя было твердо и определенно установлено при регистрации облигации.

Поскольку права банка как третьей стороны в отношении аренды не были ущемлены обратной силой договора аренды, вызванной выполнением отлагательного условия, последствия аренды, последовавшие во времени за закладной, последовали . Поскольку наивысшая ставка, когда помещение было продано во исполнение, не покрывала ипотечную задолженность, имущество было правильно продано без аренды.

Суд также постановил, что нет оснований полагать, что банк знал о существовании договора аренды на момент заключения ипотеки, и что, соответственно, банк имел право потребовать высылки второго ответчика.

Смотрите также

• Южноафриканское договорное право

Рекомендации

Книги

• Дю Плесси, Жак, и другие. Договорное право в Южной Африке. Под редакцией Дейла Хатчисона, Криса-Джеймса Преториуса, Марка Таунсенда и Хелены Яниш. Кейптаун, Western Cape: Oxford University Press, 2010.

Случаи

• ABSA Bank Ltd v Sweet and Others 1993 (1) SA 318 (C).

Примечания

1. 1993 (1) SA 318 (C).